文｜面包财经

华润置地此前公告的运营数据显示，公司11月实现合同销售金额289.40亿元，同比增加10.71%；实现合同销售面积160.43万平方米，同比增加10.43%；销售均价为18039.02元/平方米，同比增加0.25%。

2020年11月，公司投资物业实现租金收入14.7亿元，同比增长37.3%。1-11月，累计投资物业实现租金收入114.2亿元，同比增长2.6%。

截至2020年6月末，华润置地剔除预收款的资产负债率为59.73%；净负债率为45.93%；现金短债比为1.47倍，全部达到监管要求，财务归属“绿档”阵营。

2020年1-11月，华润置地合计发行境内信用债规模为55亿元，其中一般中期票据40亿元，票面利率在2.42%~3.2%之间波动；一般公司债15亿元，票面利率为3.2%。

 销售数据温和增长 投资物业租金收入累计同比转正 

1994年12月，华创入股华远房地产股份公司（华润置地前身），于1996年改组成立北京华润置地有限公司，同年11月在港交所上市。2004年，国资委确定房地产开发业务为华润集团主营业务之一，公司于2005年收购集团北京华润大厦、上海华润时代广场和深圳华润中心等出租业务，告别纯住宅开发，确立“住宅开发+持有物业”的发展战略。2010年入选地产蓝筹股，纳入香港恒生指数成分股。2016年公司提出“2+X”新商业模式，发展物业服务、长租公寓、城市更新等多元化业务，向城市综合投资开发运营商转型。

2020年的新冠疫情一度打破了我国商品房市场的稳态，但也见证了市场的韧性。二季度开始，全国商品房销售金额累计同比降幅逐月收窄。三季度，房地产市场景气度上行，销售金额累计同比在8月转正。7月之前，销售修复的动力是经营活动回归常态后，流动性宽松、地方支持性政策频出、户籍改革提速推动滞后需求集中回补兑现；7月之后，虽然部分热点城市收紧调控政策，货币政策也逐步回归常态，但需求仍然不差，同时在供给放量支撑下，销售延续修复节奏。

2020年11月，华润置地实现销售金额289.40亿元，同比增加10.71%，较10月份增长7.21个百分点。进入下半年以来，公司合同销售金额同比连续正增长。

三季度开始，华润置地房地产销售金额同比增速不断上行，7月份达到年内高点，同比增长89.49%。进入第四季度后，增速开始回落，但仍维持正增长。1-11月，华润置地累计实现合同销售金额2460.02亿元，同比增加8.52%。

销售面积方面，2020年11月，华润置地实现销售面积160.43万平方米，环比下降8.65%，同比增加10.43%。1-11月，累计实现销售面积为1323.29万平方米，同比增加7.14%。

销售均价方面，根据销售额及销售面积计算，2020年11月，华润置地当月销售均价为18039.02元/平方米，环比增加21.66%，同比增加0.25%。1-11月，公司累计销售均价为18590.14元/平方米，环比下降0.41%，同比下降0.41%。

投资物业租金收入累计同比转正，商业开发运营向好。2020年11月，公司投资物业实现租金收入14.7亿元，同比增长37.3%。1-11月，累计投资物业实现租金收入114.2亿元，同比增长2.6%，自疫情以来首次转正。

 “三道红线”全部达标 权益拿地总额创年内新高 

2020年8月住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资“三道红线”，核心内容即形成重点房企资金监测和融资管理规则。

此次机制主要包含两个内容：1、管理规则：融资新机制以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”为三条红线标准，将房企分为红橙黄绿四档进行分类管控，不同档位的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标，则为红档，有息负债规模不得增加；两条红线超标，则为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；一条红线超标为黄档，有息负债规模增速不得超过10%，三条红线均达标，则为绿档，有负债规模年增速上限为15%。同时还有2个观察指标：拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。2、资金监测：重点房企需要定期向监管部门提交相关融资资料和数据。

截至2020年6月末，华润置地剔除预收款的资产负债率为59.73%；净负债率为45.93%；现金短债比为1.47倍，全部达到监管要求，财务归属“绿档”阵营。

2020年11月，华润置地在深圳、贵阳、武汉、鄂州及郑州收购了5幅地块，总楼面面积为190.17万平方米，权益拿地总金额为150.2亿元，年内权益拿地金额创出新高。1-11月，华润置地合计拿地总楼面面积为1337.43万平方米，同比下降21.18%；累计权益拿地总价为970.1亿元，同比增长8.92%。截至2020年11月末，华润置地拿地销售比为39.43%，低于40%水平。

过去的融资监管政策主要以总量控制为主，但无法避免金融机构主动将融资额度向大中型房企倾斜，从而导致部分房企杠杆畸高，而此次机制“因司施策”则控制了企业层面的融资结构性问题。另外，需要注意的是，此次新机制控制的是房企有息负债规模增速，而不是规模本身，给符合标准的房企留了充足的发展空间。

 融资成本有所下降 估值低于行业均值 

2020年1-11月，华润置地合计发行境内信用债规模为55亿元，其中一般中期票据40亿元，票面利率在2.42%~3.2%之间波动；一般公司债15亿元，票面利率为3.2%。2019年，公司发行一般中期票据票面利率的区间范围为3.45%~3.65%。总体来看，今年以来，华润置地融资成本较往年有所下降，处下降通道。

截至2020年12月14日，申万地产板块绝对收益-8.11%，跑输沪深300指数28.57个百分点，绝对收益位居申万一级行业倒数第1。最新申万地产PE、PB分别为8.85倍和1.18倍，沪深300 PE、PB分别为15.45倍和1.68倍。同期，华置地绝对收益为-16.03%， PE、PB分别为7.44倍和1.16倍，均低于行业均值。