文 | 韩素云

今年开始，在深圳要买新房变得越来越难了。

从7000多人认筹金融街华发·融御华府开始，深圳购房者便开启了打新之旅，而到13.2万元/平方米的润玺一期入市时，打新现象变得空前高涨。

近万人冻结了350万元的认筹金，即冻结资金超过339亿元——而最终真正用上这笔资金的仅1171人，即40亿元左右，剩下近300亿元仍然需要找到归处。

就最近的楼市情况来看，这些没有顺利买房的人们，的确也在寻找新的目标。界面楼谈粗略统计，这两周入市的楼盘就超过了10个，带来房源超过6000套，但认筹人数却也超过了7000人。

在僧多粥少之下，二套人士几乎难以获得购买新房的机会。

此前，人们还会希望以“借名买房”的方式获得入场券，而在润玺“代持买房”现象引发的严重舆论争议后，这种钻漏洞的方式显得风险过大——政府已明确表示将加强监管，甚至最近传出了金融机构正在严查润玺购房资金来源的消息。

新形势之下，手持资金却缺失机会的人们，又会做何选择？

新房难求，投资者转向公寓产品

在龙华区的莱蒙水榭云上营销中心现场，人来人往。这个楼盘推出了38-73平方米的商务公寓，均价6万元/平方米，吸引了不少投资型买家。

“我是前几天看到深圳的招商大会，龙华引进了4个重点型的项目，其中开市客超级商业中心以及星河集团等三个总部企业将会在这里落地，要打造国际化的商业中心和总部基地，可以看得到的预期，现在买肯定超值。”陈先生这样阐述他购房的原因。

他的答案也侧面透露出，如今的投资者对政策规划信息十分敏感。

的确，在12月8日举行的2020深圳全球招商大会上，龙华拿下了总投资额达613亿元的22个投资项目，并现场签约了美国开市客、保利文化集团、三一集团、广东铭泰集团带来的四大项目。

根据规划，龙华未来将落地企业总部、高端商业、数字化产业、云油平台项目等多种新型业态。

而陈先生所指的开市客超级商业中心，此前就有消息称将落地卓越皇后道小区旁。

据深圳龙华资讯网报道，市规划和自然资源局曾发布一则法定图则调整公告，当中表示，“为推进COSTCO星河总部项目落地龙华，拟对[龙华新城核心地区（局部）修编]法定图则01-01地块和[龙华新城核心地区]法定图则08-07地块进行规划调整”。

后续，该公告进行了调整，抹去了“为推进COSTCO星河总部项目落地龙华”的说法，但做出调整的地块不变，正是位于莱蒙水榭云上和卓越皇后道小区旁的地块。

同样因为规划看好而选择这个公寓项目的，还有在政府机构单位工作的刘先生。

“我也是听到其他朋友讲，莱蒙水榭云上旁边简上村旧改的中标单位是鹏瑞，鹏瑞也是深圳湾一号的开发商，未来打造的项目肯定不会差，未来规划落地后区域也是看得见的涨。”他表示。

这个消息并非空穴来风。

有媒体实探发现，在莱蒙水榭云上旁的简上村里，鹏瑞集团旗下子公司已进驻一栋办公楼，开展旧改意愿征集。如若项目顺利推进，这将成为继深圳湾壹号之后，鹏瑞集团的第二个旧改项目。

CBD旁、有倒挂优势的项目成首选

事实上，从深圳停止商务公寓审批以来，人们就开始关注到这类不再新增的产品。而优质地段的项目，更是备受青睐。

如上述两位购房者所选择的莱蒙水榭云上，就位于红山-上塘片区，在4号线上塘站旁，是深圳北CBD的配套居住区。

作为深圳未来的六大总部基地之一，深圳北CBD吸引了包括中国人寿、美团总部、亚马逊、滴滴网络、太平人寿等1700余家总部高新企业入驻，数量位居全市第三。这些企业也将带来50万亿市值产能，汇聚25万商务人群。

在此基础上，根据深圳北总部基地规划，这片550万平方米的土地上，未来将有60栋办公大厦拔地而起，带来约20-30家大型总部企业及上市公司入驻，届时将诞生350万平方米的建筑面积。

而按照世界银行的测算，1平方米的写字楼要带动15-20平方米的住宅需求。

这也是投资者们选择周边公寓产品的原因，而莱蒙水榭云上是片区内唯一首付100万起的居住项目，因而备受追捧。

此外，即使是公寓产品，红山-上塘片区的新房倒挂现象也能对购房者起到一定的吸引作用。

目前，红山与上塘片区的二手房均价已超过8.4万元/平方米，与莱蒙水榭云上一路之隔的卓越皇后道则已达到8.7万元/平方米。

公寓虽难以和住宅直接比价，但根据市场上普遍比住宅低1万元/平方米的情况来计算，莱蒙水榭云上的公寓产品，倒挂空间接近1.7万元/平方米。日后规划进一步落地，项目或将继续升值。

市政配套日益成熟

新兴豪宅片区已成型

即便未来的规划如何，目前仍难以十分确定，但公寓所必须具备的两大要素——地铁和商业，可以说是红山-上塘片区的强项。

居住在这个片区，通过4号线，3-5分钟可直达深圳北站，20分钟到达福田CBD，30分钟直通香港口岸；而今年新开通的6号线也在红山站交汇，让人们可无缝连接未来的光明科学城。

此外，在片区10分钟车程内的深圳北站，是深圳市最大的高铁站，拥有11个站台、20条轨道，直达包括北京、香港、厦门在内的国内多个城市，有利于商务人士高效地进行商业往来。

而在商业方面，红山-上塘片区配备了商业体量达10万平方米的红山6979、超7万平方米的龙华中心区天虹，带来开心麻花剧院、盒马鲜生、CGV影院等商业配套。

如果在未来，由美国开市客联手星河集团投资的90亿元超大型项目也落地于此，那么片区更会拥有开市客华南首家旗舰卖场，即Costco超市，同时配备高端零售、办公楼宇、高级酒店、国际生活休闲区。

与此同时，作为深圳北CBD的配套居住区，红山-上塘一带的医疗文体等配套也趋于成熟，包括新华医院、深圳市美术馆（新馆）、深圳市第二图书馆、简上体育馆等项目，均正在加紧建设中。

其中，新华医院为市三甲医院，投资达43亿，未来将带来2500张病床；第二图书馆将打造全国最大的地下智能立体书库、自助图书馆，可容纳800万册的藏书量；简上体育馆则有别于一般的体育馆，不仅拥有传统的游泳馆、羽毛球馆、网球馆等场馆，还配备了击剑馆、跆拳道馆、室外器械健身场地等新型健身设备。

待这些生活配套建成后，将大大丰富周边的休闲文化生活，并给人们带来更便利的医疗保障和休闲文化生活。

也正是因为毗邻深圳北CBD，又拥有健全配套和规划利好，红山-上塘片区如今的二手房最高价格已超过13万元/平方米，俨然已经形成了新兴的豪宅片区。

166米天际高度

高端品质人居备受追捧

除了配套、未来规划看好以及倒挂的因素外，品质也成为了投资客青睐莱蒙水榭云上的重要原因。

“我看过这个项目，也有对比深圳其他项目，从产品的素质上对比，这个项目的优势很明显，70年产权、龙华首个打造玻璃幕墙窗立面的住宅项目，都是加分项。”林小姐在对比之后，便入手了莱蒙水榭云上的公寓产品。

作为打造过香蜜湖水榭花都、红山水榭春天两个著名豪宅的开发商，莱蒙国际深谙品质人居的精髓，也希望在新项目上带给深圳人更大惊喜。

在外立面上，这栋166米的建筑与顶级豪宅深圳湾壹号看齐，用银灰色铝板、米白色石材，配合蓝色玻璃等材料，打造出现代简约、抗老化的玻璃幕墙外立面。同时，高品质的双银LOW-E中空玻璃能有效隔音、隔热，配合防脱落设计，让人们居住得更舒适安全。

在内部的公共空间设计上，莱蒙水榭云上更显示了何为“极致”。

项目打造了G层地面园林、纯定制儿童乐园、全龄段休闲娱乐空间、天际泳池和屋顶花园组成的五重园林，建立起由下而上的立体多元公共空间，让业主们在饱览云端之景的同时，也能享受更优美而多变的私家花园。

其中，最值得期待的莫过于在133米高空的“天际泳池”。在繁华都市的上空安静徜徉，离天更近，离城更远，感受自然，回归本心；屋顶花园也同样让人心神向往，在云端绿茵之上，和挚爱，和孩子，和萌宠，一起仰望星光闪烁，俯瞰灯火璀璨，感受曼妙的生命时光。

项目近期推出的38-73平方米商务公寓，均为70年产权的优质居住型公寓，更有约3.6米层高和5.4米大宽面设计，满足人们更丰富多变的居住需求。

更让人惊叹的是，这是一个“没有低楼层”的公寓项目。项目23F-46F为公寓层，云端高度，让人们可将远处的阳台山山景、近处的深圳北CBD繁华之景，尽收眼底，坐享深圳的多元之美。

综合来看，莱蒙水榭云上既存在诱人打新空间，又拥有城中心级的市政配套的高品质、低门槛居住型公寓，也难怪深受投资者们喜爱。

 

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