惨极了，太惨了，嗷嗷惨！李嘉诚损失1400亿！最近，内地不少媒体在看李嘉诚的笑话。原因是，李嘉诚旗下的长实地产在重组后，股价暴跌，从最高时的77.2港元下跌至最低的38.2港元，如此估算，总市值蒸发了1400多亿港元。股价暴跌，正是发生在李嘉诚从内地撤资之后。联系起内地一线城市如深圳火爆的楼市，结果似乎表明李嘉诚撤资是“搬石砸脚”。

想提醒各位的是，股价时涨时落，都是纸面上的数字，并未转化成真金白银。别说港股了，就算是一向坚挺的人民币，还有涨有跌呢。本来就不属于你的钱，怎么能算是亏损呢？何况，一个香港老头儿有多少钱，跟咱们又有多大关系呢？

当我们对李嘉诚幸灾乐祸的时候，在我们眼中，李嘉诚代表的不是他自己，而是整个香港。单说经济对比，香港GDP曾经占中国的18%，如今降至3%。经济总量上，我们根本不把香港放在眼里，但我们对香港的依赖却没有降低。奶粉、电子产品、奢侈品，哪一样不是到香港买更划算？但香港商贩与内地买家的甜蜜期却早已过去。

近年来，从官方发布规定限制携带奶粉离境，到街头商贩天价宰客，香港对内地似乎越来越不友好。这也导致内地人的情绪反弹。我们似乎比关心内地更加关心香港，“香港楼市下跌”也成为内地媒体不断热炒的话题。

暴跌70%？不成立！

香港楼市又大跌了？近期被热炒的“大跌”论，引爆点源于香港新界大埔区的一块土地拍卖。这块地被中国海外发展有限公司以21.3亿港元的价格拿下，以地盘面积37696平方米计，单位价格约为5.65万港元/平方米。而去年9月初，同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标，其单位价格高达17.7万港元/平方米。相较而言，最新招标价格较去年9月大幅下挫逾68%。这就是“香港地价暴跌70%”的缘由。

事实上，这纯粹是危言耸听。香港楼市在下跌，没错，但与大埔区这块地无关。因为早有环保团体对这块地提出司法复核，该地块在环境保护方面有争议，政府本就是带条件拍卖。出让协议约定，若政府胜诉，开发商才能开发；要是政府败诉，则原款奉还，不带利息。这种官司一旦打起拉锯战，则利息和时间成本损失都不在小数目。

这相当于一个赌局。正像电影《美人鱼》邓超买下临海一块地皮一样，填海造陆计划若被批准，开发价值巨大；若未被批准，那就是“赔了夫人又折兵”。

只要看看被拍卖地块的资料，就能看穿谣言，为什么媒体却还在喊“狼来了”呢？对香港楼市的预警，近几年越来越频。除了最近21.3亿地块事件，香港楼市的风险一直在被内地媒体密切关注。

香港房地产也的确频频露出下跌的兆头。如：2015年8月，香港市场的房屋销量同比去年下滑了1/3。去年，摩根大通企业和房地产研究部门报告显示，香港的住宅价格可能从2016年开始每年下降5-10%。瑞银（UBS）则预测香港房价到2017年底将下跌25-30%左右。

香港中原地产数据显示，2016年1月份香港地产成交数量跌到25年内最低值——包括公寓、商铺和车位的地产成交数量仅有3500起。而在一个月前，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

楼市下跌多少 全看政府多大决心

香港楼市会不会跌、能跌多少，主要还是取决于特区政府。香港特首梁振英说：“从2003年至今，香港房价已经上涨340%。近年来，香港甚至成为全球住宅最贵城市之一。”这正说明，香港房价的确存在巨大的下跌空间。而特区政府为了挤出房价泡沫、遏制房价上涨，也用了一些办法。

2010年10月，为了遏制外资炒楼，特区政府把置业从投资移民门类中剔除。2011年6月，特区政府按楼价总价不同分别下调按揭比例，又对买楼后两年内转卖的炒家征收交易额5%-15%的额外印花税。2014年又通过《2012印花税（修订）条例草案》，凡是2012年10月27日或以后买入住宅物业的业主，若在3年内转手交易，需支付额外印花税（SSD）10%－20%，非香港永久性居民和所有公司买家另需缴纳15%的买家印花税（BSD）。

毫无疑问，买家印花税针对的正是内地投资客。也就是说，如果香港二手房交易的印花税都由买家承担，一套售价1000万港币的房产在3年内转手，要额外缴纳250万到350万港币的印花税。有数据显示，在这之后，内地投资客锐减，内地买家投资一手住宅项目的比例已经从最高峰的40%下跌至2015年的10%。尤其是内地投资者参与较多的高端住宅市场，交易疲软。

梁振英公开表示，“香港一级市场和二级市场的房屋价格都开始下跌，政府遏制价格的措施正在显效。”

近十年的房价暴涨 也是政府惹的祸

香港的土地所有权跟内地一样，都属于国有。1997回归之前，属于英国王室所有，之后属于国家所有，“由特区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”。

回归之前，港英当局以卖地作为财政收入的来源和手段。回归后，特区政府也基本延续了港英当局的土地制度及土地政策。特区政府限制土地供应，成为迅速抬高香港房价的主要原因。香港大学经济金融学院教授许成钢公开表示，出于保护环境等种种原因，香港政府规定香港80%的土地是不允许使用的，那些土地或是荒山，或是郊野公园。而《1984年中英联合声明》专门对土地供给做出规定：1985年起香港政府每年向市场供应的土地数字不可以超过50公顷。这一规定至今仍影响着特区政府的土地供应政策。目前香港有超过700万人口，每年仅有50公顷的土地供应，后果可想而知。

香港教训 内地千万别学

他山之石可以攻玉。在关心香港问题的时候，也别忘了内地楼市的潜在风险。内地楼市正面临严重分化的局面：一方面，欠发达地区巨量的库存无法消化；另一方面，发达地区的房价过高，居民买不起房。

对待香港楼市下跌的风险，见过大风大浪的资本家们安然处之。李嘉诚表示，香港房价下跌10%也不足为奇，香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。恒隆地产主席陈启宗也说，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。

船小好调头，香港的体量不大，又经过上世纪金融危机的考验，应对寒冬经验充足。但内地可承担不起硬着陆的风险。我不知道内地的楼市到底有没有泡沫，但大量居民买不起房，大量地产商卖不出去房，这都是事实。

解决内地楼市的难题，一方面，增加一线城市的土地供应，不能死守红线；另一方面，严格监督三四线地区的财政收支，切莫让当地政府养成依赖土地的瘾。从源头上解决了土地供应的问题，再谈居民买不买房。抛开土地问题谈去库存，就是耍流氓！