文|地产深度报道

和房企分拆物业蜂拥赴港上市不同的是，A股市场上的物业股屈指可数。

12月21日， A股市场迎来第四只物业股——特发服务，在它前面，只有招商积余、新大正、南都物业三家身影。

与港股物业股频频破发不同，特发服务首日开盘即暴涨166.24%至50元。随后股价虽有所回落，但截至当日收盘，特发服务涨幅仍然达到153.46%，收盘价为47.6元。

然而，特发服务的暴涨未能有持续之势。12月22日，特发服务以43元的价格大幅低开，最终报收38.9元，跌幅达18.28%。

四机构齐卖出

对于上市首日的暴涨，亿翰智库研究总监于小雨认为，“从最近港股上市的新股能看出来物业公司的估值在回归，创业板可能是相对新鲜，所以涨幅还可以。”

从龙虎榜单来看，特发服务当日买入金额前五名合计买入6251.62万元，前五大卖方合计卖出1473.83万元。需要注意的是，卖方前五名中有四个为机构席位，合计卖出1217.43万元。

对于上市首日就被四机构卖出这一情况，有资深炒股人士对记者表示，卖出的量不算多，单纯就是上市第一日涨幅过百，翻倍之后兑现配股的资金而已。但是，这也说明机构对标的现价不持乐观态度，“你反观中金公司和金龙鱼，机构都是一直在大笔买入”。

同样的，在于小雨看来，机构主要是为了盈利，打新之后预期收益率达到了可能就撤了。其补充称，“不能说机构不看好这家公司，但至少说明了目前特发服务的股价相对不合理，所以机构选择快进快出。”

记者注意到，特发服务于12月21日解禁2133.3万股，占总股本比例达到21.33%，这一点为机构的抛售提供了条件。上述炒股人士称，“解禁一般理解为利空，但是特发服务的市盈率不算高。解禁不代表减持，但股价目前是偏高的，市场也需要消化解禁带来的利空影响。”

毛利率低于同行

据了解，特发服务成立于1993年，公司控股股东为特发集团，实控人为深圳市国资委。该公司的创业板上市申请于6月22日获深交所受理，8月18日通过上市委会议。

公司以综合设施管理服务为核心业务，服务业态包括园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等，其中园区物业占比较大。2017年至2020年上半年（下称“报告期内”），特发服务实现营收分别为5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元、4.88亿元；实现归母净利润分别为3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元、4407.13万元。

其中，来自于园区服务的营收分别为3.73亿元、4.5亿元、6亿元、3.4亿元，占包干制综合物业管理服务收入比例分别达到91.26%、83.18%、84.07%、85.46%。

作为一家具有国资背景的老牌物企，特发服务规模不算大。截至2020年上半年，特发服务在管项目数量为160个，在管项目面积2283.69万平方米。其中园区物业项目数量为119个，面积为2049.71万平方米。

虽然规模不大，但特发服务的客户们却来头不小。资料显示，阿里、华为、中国移动常年出现在特发服务前五大客户名单之中。报告期内，特发服务来自前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为62.3%、55.78%、54.68%和53.57%。

其中，第一大客户为华为。特发服务为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务，华为的服务收入占营业收入的比重分别为38.81%、30.81%、28.66%和28.77%。

特发服务上会时，创业板上市委还要求公司进一步说明新项目开拓战略，具体实施方法与路径，以及公司未来成长性的来源。

另外，近年来特发服务的毛利率也不太稳定，低于可比上市公司。报告期内，该公司综合物业管理服务毛利率分别为17.52%、16.54%、15.17%和17.78%，同期可比上市公司该指标平均值分别为18.76%、17.88%、16.31%、17.54%。

可以看出，除了2020年上半年，特发服务的综合物业管理服务毛利率均明显偏低，公司将其归咎于各家公司综合物业管理服务中酬金制项目收入的占比差异。关于这一情况，创业板上市委则要求其结合核心竞争优势说明提升可持续经营能力的具体有效措施。

特发服务预计，公司2020年的营业收入将为10亿元至10.5亿元，归属于公司普通股股东的净利润为0.85亿至0.9亿元。