文|地产深度报道

12月21日，荣盛发展旗下物业公司荣万家通过港交所聆讯。

招股书显示，截至2020年6月末，荣万家共管理272个物业管理项目，在管总建筑面积为5240.5万平方米，覆盖全国30个城市；同期，荣万家实现收入7.65亿元，同比增长37.4%；利润及综合收益总额为1.05亿元，比大幅增加98.1%。

高度依赖母公司

过去几年间，荣万家的业绩增长迅速。2017-2019年，其收入由7.32亿元增至12.82亿元，复合年增长率为32.3%；同期利润从3830万元增至1.13亿元，同比增长71.8%。

与大多数物业公司类似，荣万家近年来开始主动拓展第三方物业项目。

2018年11月，荣万家正式组建投资拓展部以监督及促进与独立第三方物业开发商的合作。

2019年、2020年6月末，荣万家来自外拓项目的在管面积分别为25.4万平方米、75.6万平方米，在总在管面积中占比分别为0.5%、1.4%。

相应地，荣万家的主要收入也还是离不开大股东荣盛发展。通过聆讯后的资料显示，IPO前，荣盛房地产发展持有荣万家生活83.52%的股权。自2000年起，荣万家生活一直订约管理荣盛发展集团开发的物业。

2017年-2019年末，荣万家来自荣盛发展所开发物业的在管建筑面积分别为3620.8万平方米、4157万平方米、5005.1万平方米，占比分别为100%、100%、99.5%；2020年6月末，这一比例仅微降至98.6%。

在合约管理面积方面，由荣盛发展开发的物业依然占据主导地位。2017年-2020年6月，该部分合约面积分别为5683.9万平方米、6322.2万平方米、7475.6万平方米、7683.5万平方米，占比分别为100%、99.7%、96.5%、95.4%。

2017-2019年间，荣万家由荣盛发展开发的物业所提供的物业管理服务所得收入分别为约为4.59亿元、5.5亿元、7.02亿元，分别占其物业管理服务收入的100.0%、99.9%、99.8%。

由此，与荣盛发展业务布局相似，荣万家的主要业务范围也集中在环渤海地区。招股书显示，2017年-2019年间，其分布在环渤海经济圈的在管面积占比分别为59.3%、58.2%、57%，2020年上半年这一比又回升至58.4%。

不过，环渤海经济圈的物管行业高度分散。中指院数据显示，2020中国物业服务百强企业中，以截至2019年12月31日在管建筑面积计算，环渤海经济圈前12大企业合计市场份额约9%，最大企业的市场份额稍高于0.9%，而荣万家在该区域内的市场份额为0.5%，在2020中国物业服务百强企业中排名第12。

毛利率逐年提高

目前规模不算大，但荣万家的盈利能力正处于改善的通道中。

2017年-2019年间，荣万家的毛利率分别为16%、16.7%、18.2%，截至2020年上半年，其综合毛利率较2019年同期大幅上涨8.3个百分点至28.6%。

对于2020年上半年毛利率的大幅上涨，荣万家表示其主要原因之一是物业管理服务的毛利率由19.8%增加至32.5%。

而物业管理服务毛利率的上涨则主要是由于年初疫情暴发期间，荣万家采取了节约成本的策略，例如受疫情防控要求，其提供物业管理服务的现场服务人员人数减少约1220人或13.9%；以及政府豁免社会保险供款1200万元；此外，荣万家扩大物业管理服务的外包规模，因此物业管理服务分部的雇员福利开支减少了约6370万元，或34.4%。

但这“一次性”的措施难以具有可持续性。诸葛找房数据中心分析师赵忠吉向记者表示，疫情影响过后，管理服务的现场服务人员人数会恢复往期水平，疫情期间内的优惠政策也会减少，会影响毛利率提高的持续性。

“该等措施乃为应对COVID-19暴发而作出，属非经常性质。我们无法保证我们于COVID-19纾解措施及节约成本策略解除后能够将毛利率维持在此水平。”荣万家在招股书中亦如此表示。

尽管毛利率处于上升态势，但荣万家今年上半年的这一数据仅达行业平均水平。克而瑞物业统计数据显示，截至今年上半年，其统计的30家上市物企平均毛利率为28.69%。

值得一提的是，在物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三项主营业务中，截至今年上半年，荣万家的物业管理服务板块的毛利率达32.5%；通常情况下，物业公司的社区增值服务毛利率水平会处于较高水平，而荣万家的该项指标仅为31.5%，远低于同期远洋服务的63.1%、世茂服务的49.4%。

事实上，2017年-2019年间，荣万家社区增值服务的毛利率分别为35.5%、33.1%、32.5%，呈逐年下滑的趋势。该现象的成因之一即为“毛利率一般相对较低的社区零售服务货品销量上升”。

招股书显示，荣万家社区增值服务主要包括生活服务及物业空间管理服务，其中生活服务营收占此部营收7成以上；而生活服务则以社区零售与商业采购服务为主，是物业与零售板块的结合。

不过，年初的疫情，或许给荣万家带来了除成本下降之外的新可能。

介入风口概念

2020年初突发的疫情让“线上买菜”成为大部分人的选择，而封闭式管理的小区则让“最后100米”的生活物资配送成为一个关键点。

荣万家踏上社区团购的“新赛道”也是源于此。疫情期间，由物业管家在业主群里收集业主的采购信息，列成清单，此后派专车、专人外出集中采购并送至业主家。

早已开展社区零售业务的荣万家已经开设有线下便利店，截至2020年6月末，其已拥有35家便利店；同时，荣万家自主研发的社区O2O服务APP“米饭公社”在传统的在线缴费、在线报修、投诉建议等物业服务之外，也将社区团购加入了其中。

如今，随着各大互联网公司的加入，社区团购这一概念越发火热起来。

事实上，今年以来，年内共有16家物业公司在港上市，近期新上市的多支物业股出现破发情况。

“今年上半年受疫情影响，物业行业整体估值被提高，估值提高意味着需要回归，而下半年正好面临着回归。物业行业是一个新兴行业，大量涌入的物业新股意味着一定会稀释一部分资金。资金池增长需要一定过程，但新股密集发行，两者之间的增长不匹配，会出现破发的风险。”赵忠吉分析。

那么，如今有社区团购概念加持的荣万家，在2021年上市时，是否可能因此获得较好的市场表现？

“社区团购的优势在于效率的提高，但物业公司没法做到这一点，尤其是单个物业公司很难做到。” 嘉和家业物业服务研究院唐卓对此并不看好，“现在这个阶段，物业的重点还是在规模、利润增长，社区团购更多是锦上添花，短期来看，不能带来股价的增长。”