文 | 解红娟

每上传一则信息至云端，就有一个信息被记录。成千上万个信息集中存储在一个地方，那就是数据中心。

数据中心并不是新鲜事物，只是大家对它的认知稍显不足，这和初代数据中心局限于IT行业范畴有关。据了解，当时的入局者大多是华为、阿里、腾讯等科技企业，隔行如隔山，其他行业无法获得认知也是意料之中。

也因此，明白什么是“数据中心”、有什么作用，就成为大家目前亟需了解的课题。

“你可以把数据中心想象成由成千上万个机柜组成的一个仓库。”莱坊资本市场部董事郑楠向界面楼市表示，或者也可以将数据中心看作是数据的保险柜。一方面，数据中心负责存储数据；另一方面，也要承担起保护数据安全的责任。

用一句比较通俗的话来讲，数据中心不生产科技与数据，数据中心只是数据的搬运工。企业将数据存放在硬件里，随后将硬件集中放置数据中心的机柜中，便于传输和获取数据。

今年以来，数据中心作为新基建的一个方面被政府频繁提及。2020年3月，中共中央政治局常务委员会召开会议，强调要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。

政策的东风下，数据中心进入了黄金发展期。内外资都在寻求好的标的物，乘风而上，因为任何一个国家发展数字经济都离不开数字基础设施的依托。

千亿市场

中国互联网数据中心（以下简称：IDC）主要经历了4个阶段的发展。

从1999到2009年，中国IDC正在体验以运营商为主导，代理商为辅的1.0时代。

这时，BAT三巨头之一的腾讯，就选择租赁数据中心由运营商统一管理。直到后续业务模式的不断扩大，腾讯才选择自建数据中心。目前，除腾讯云清远数据中心之外，腾讯还在华东、华北、西南地区推进T-block数据中心的建设。

出于企业数据中心规模扩大和数据安全的考量，2009年，大量自建数据中心开始在国内出现，并在2010年达到了一个小高潮，中国IDC产业也顺势进入了2.0时代。

2014年至2019年是中国IDC产业的3.0时代。这个阶段，由于国内移动互联网的应用不断丰富及用户规模不断扩大，促使IDC产业不断向上下游延伸，服务内容也随着客户群体的扩大有了少许变化。

这种差异化在2019年之后表现的更为明显。郑楠介绍，中国IDC产业的4.0时代，凸显在对IDC的差异性需求大，其中金融科技、云计算和人工智能等新技术发展让产业分工进一步明确细化。

截至2019年，中国数据中心数量大约有7.4万个，已建成的超大型、大型数据中心数量占比达到12.7%，数据中心机架规模达227万架。

“新基建”的助推，让数据中心成功搭上了扩张的顺风车。郑楠告诉界面楼市，“过去数据中心是归类在工业地产内，直到最近中共中央政治局常务委员会明确要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，才把数据中心视为一个物业类型独立列出来。”

这是一个必然的因素。“移动互联网、无人驾驶、无人机、人工智能等应用场景的出现，对数据呈现一个爆发性需求。”郑楠补充说道，数据中心是一个真的千亿市场，有数据显示，截至2019年，中国IDC产业已经达到了1562.5亿元的规模，预计2020年会突破2000亿元。

风口来了

每年约20%-30%的增长率，或许是吸引风投下注的另一重要原因。

打个比方，如果投资一栋价值10个亿的上海甲级写字楼，投资者每年能实现大约5%的回报率，也就是每年5000万的收益。

同样将10个亿的资金用于数据中心的投资，可能实现1至2个亿的收益。

“这主要是因为数据中心大多位于相对郊区的工业园区，地价比较低，能够以更小的投入实现更大的回报。而写字楼多位于市区较为繁华的区域，租金高的同时企业投入的成本也不低。”郑楠说道。

事实上，由于近年来数据中心的发展迅猛，大量国内外资本均对其产生了浓厚的兴趣。

12月7日，AXA IM（安盛投资）数据中心部门已经完成位于日本东京Kota Ward价值220亿日元，折合2.11亿美元的数据中心收购交易。

据了解，标的物建面折合约2万平方米，可容纳2560个机架，属于东京最大规模基础设施之一，并且靠近Equinix和Colt等知名服务供应商的数据中心。

此外，黑石投资世纪互联、高瓴入股万国数据、红杉资本投资秦淮数据集团、基汇资本完成旗下IDC平台约90亿人民币的募集等投资行为都表明，数据中心正面临着百年难得一见的机遇。

不过，“数据中心虽有很强的地产属性，但有别于传统房地产项目，其从选址、设计、建造到后期运营需要较高的专业知识。”郑楠表示，这就要求行业从业人员学习更多跨行业的专业知识，提供专业的顾问服务。

郑楠是计算机专业出身，和非专科毕业的相比，他对数据中心的“另类”语音更加了解，也更加看好数据中心的未来。按照郑楠的话说，和常规的地产服务公司相比，莱坊组建的数据中心服务团队拥有“地产+数据”两个优势。

“2015年，我们就开始启动数据中心的布局工作。除了给多个业主的数据中心提供顾问、租赁和投融资服务之外，香港团队已为客户成功转让其在香港电信运营商PCCW的数据中心给知名投资机构。”郑楠说道。

不仅如此，今年初，莱坊整合各区域的资源成立了全球的数据中心服务团队，可在全球多个国家和地区为客户提供数据中心相关的专业服务，也可以为电商、运营商等提供租赁选址顾问、设备采购顾问等服务。

郑楠所带领的团队主要以上海、北京及大湾区围绕这三个中心点，为其周边的数据中心客户、广大投资机构和开发商在数字地产方面提供专业服务。

“5G通信技术的发展以及今年疫情的一些原因，导致数据中心一跃成为房地产的新宠，但由于未来技术发展的不确定，虽不能完全说数据中心就是地产的下一个风口，但是在未来5年内肯定是个热点。”郑楠说道。

功成身退

随着5G技术的发展及线上业务的增多，企业对数据存储需求也在不断上升，这直接导致其上下游产业不断扩张，购置数据中心的举动不断增多。

值得注意的是，许多老旧物业非常适合改造为数据中心，从而提升老旧项目的价值。

提及改造前和改造后之前的价格差距，郑楠表示，改造后的租金有很大的提升，这主要是因为改造前的数据中心，多是远离市中心、从事于制造业的工业厂房，租金并不高。

不过，他紧接着补充道，“改造并非是简单更改装修和设计，机柜的组合、网络的链接、电力的供应等都是数据中心改造面临的难题，并不是每一个工业厂房都适合改造成数据中心。”

拿电力举例，有区别于普通的工业地产，数据中心对电力和通讯的要求非常高。数据中心哪怕一秒的停电，反应在客户端上，就有可能出现页面信息的卡顿、传输工具的中断以及资金交易的失败。

在为企业提供数据中心相关专业服务的过程中，莱坊数据中心服务团队必须为数据中心项目提供可研性报告、工程管理、转让、融资等、估值服务。

当然，如何退出，也是郑楠在面对投资者无法回避的问题之一。

“数据中心在资本市场其实是十分受欢迎的。”郑楠向界面楼市介绍，万国数据、世纪互联、秦淮数据作为赴美上市的国内IDC，在资本市场都取得了不错的成绩。

11月2日，万国数据赴港二次上市，发行价格为每股80.88港元，开盘后市值冲击到了1200亿港元，成为中国第一家市值上千亿的IDC公司。

据iResearch研究数据显示，万国数据是中国最大的运营商网络中立数据中心服务提供商，其占2019年运营商中立市场收入市场份额的21.9%。

万国数据在资本市场上的欢迎，无疑是给了全球的投资者一颗定心丸。

除了通过转卖、IPO上市等传统退出渠道，新基建的出现，给了数据中心另一种退出选择。

“数据中心作为国家主要推出的新基建内容之一，可以通过发行公募REITs的方式将资产推向资本市场，光环新网就是一个最好的案例。”郑楠说道。

11月11日，光环新网通过了《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的议案》，拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作，拟定募集规模约57亿元左右。

换句话说，一个数据中心，就能为光环新网募集约57亿元的资金。

“长期来看，数据中心在营收能力和前景上都有很大的发展空间，而投资就要紧跟趋势，抓住机遇。”郑楠总结道。

也正如孙正义在总结软银过往投资行为发出的感叹，“投资趋势，永远不会错。”