文 | 荷荷

西安近一两年来，新房供应中改善新盘的占比越来越高，但年底的新政，让改善项目面临了严峻的考验。

按照《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例在50%——70%之间。意味着购买改善项目的购房者们首付提高，相较于刚需，在置业道路上压力大了不少。

产品为王 144㎡面积以下产品热度提升

新政出台后的12月份市场上参与意向登记的楼盘是否受到影响呢？目前主要两种情况：1、144㎡以下的产品更加受追捧，部分改善大面积产品继续“千人摇”；2、地段偏远，配套缺乏的改善项目持续遇冷；

界面楼市西安频道从西安商品住房登记平台上获取数据发现，截至目前，一年来的登记情况基本遵循市场的发展规律。新政发布后，对市场有一定影响，但项目销售情况始终是跟产品、地段、配套以及市场发展关系紧密。

比如金辉凤栖云筑，在年初面市，月1.8万/㎡的均价，在长安板块接受度不是很高，因此3月份意向登记情况不甚理想，但到11月份，经过市场的复苏和发展，项目推出房源205套，意向登记申请数(含撤销)达到了214个，开发企业现场核验家庭130个，证明项目销售已开始步入正轨。

12月底，即新政出台后20余天，项目新房源继续面市，面积区间95.40㎡—132.71㎡，全部可售房源265套，意向登记申请数(含撤销)达343个，比起11月份的登记情况更好一些，一方面项目没有达到144㎡红线，另一方面项目本身的销售情况也处在一个正向的发展过程中。

另外，还有曲江的中海大城、海德堡公园三期、碧桂园云顶这类改善项目的登记情况跟新政出台前略有差异，但整体变化不大。比如中海曲江大城继续延续“网红盘”的特质，其29#、34#楼一共215套房源，意向登记人数达4032个，开发企业现场核验家庭 3574个。

毕竟29#、34#楼推出142.32-143.17㎡四室两厅两卫户型属于临近144㎡红线，而在该范围内可以买到的最大面积。而项目均价17289.9元/㎡，单套总价约250万元左右。按照在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭情况分析，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%，首付约100万，那么户型面积1——2平米之差，同样总价的产品就需要至少50%的首付，约125万元，多支付约25万左右。

同理，对于在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%，按照中海曲江大城同类产品计算，首付约150万；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%，首付约175万。

因此，该同类型产品中，这中间最低首付和最高首付跨度达75万元。

同样位于曲江的海德堡项目在12月14日意向登记，主推161——219㎡的大三室、大四室产品，均价17860元/㎡，单套总价约270万——370万。全部可售房源238套，意向登记申请数(含撤销)1755个，开发企业现场核验家庭1485个。

项目入市较早，2013年底面市，小区绿化率高，以欧式园林＋水系景观定位城市中产项目，主打舒适、高端方向。这几年的发展周边配套已经成熟，有曲江创意谷、旺座曲江等商业办公配套，双地铁，距离5号线、8号线地铁口500米内。若以370万总价，首付70%计算，那么首付约为260万。

另一边，以前市场接受度平平的改善项目，在本次新政后持续遇冷，比如未央金茂府近期房源面积135.29㎡——142.09㎡，均价约23661.14元/㎡，也是临近144㎡红线，但登记人数只有十余人。

高新软件新城的中国铁建西派国樾目前售楼部对外开放，其当前对外展示的主推产品为172㎡、192㎡的三室、四室产品，未来会有360㎡的两室产品面市，当前价格未出。

据其置业顾问介绍，新政出台后，确实对于他们的许多目标客户有所影响，但一方面因为具体价格未定，许多客户在一个等价的过程中，根据自身经济情况，也许后续会因总价的差异考虑是否调整购买面积；另一方面，参考周边的招商臻观府（均价约2.5万），作为高端改善市场的接受度算是不错的，因此，西派国樾未来的销售情况也是值得期待的，但现在大家基本都是在一个预测和观望状态，一切只等面市后，用数据说话。

可以发现，市场进入城市阶段，产品本身的竞争力依然是发展的核心因素。而随着西安楼市产品逐渐进入改善时代，高端客群看房时，在询问配套、交通时，也更在在意项目的产品力本身，比如产品设计、社会规划以及硬件设施等方面。

品质层次不齐 高端改善只是“大”吗？

目前改善楼盘粗略分为刚改和高端改善。因为“改善盘”供应量的加大，市场上的产品品质也参差不齐。在刚改的产品中更多的是单一或者小部分的功能改善，比如某些项目将120㎡—130㎡面积产品做成小四室，或者某些小三室产品因为地段、配套、生态资源等优势，也会对外称为“改善”。

还有的开发商因地价成本较高，做刚需产品无法支撑其收益，则不得不主打改善。部分开发商会选择在提高产品质量上让项目更加符合改善的高端性，比如年初高新软件新城几家开发商所拍楼面价都达到了一万元以上，如高科拍得楼面价为15415元/平方米、隆基泰和楼面价为13469元/平方米， 中天控股拍得高新中央创新区90亩住宅用地，楼面价14737元/平方米……，他们的入市项目均价可想而知。

通过界面楼市西安频道走访分析可以发现，真正高端改善项目的受众大都有私家车且部分人群工作时间弹性自由，这就意味着他们可以接受在一定距离内的改善项目——但前提是，产品得足够好。

改善究竟是在改善什么？最直接的就是居住空间面积得到改善，变大；第二是户型设计让改变得有创新点且更加人性化；第三则是在居住空间上探索更多能带给购房者惊喜的可能性。

目前，西安市场上有许多的高端改善产品推出，但如果购房者想让自己的“巨资”每一分都花到实处，则还是需要一些硬性条件来对项目进行衡量。

选房子，首先要先大品牌开发商，选改善产品，如果不想“踩坑”，更得尽量选择全国前十强开发商。他们拥有过硬的资金实力，不太会存在赶工期的情况，对于其高端改善项目，则会投入更专业的团队、更高质量的硬件软件技术，同时，其社区配套、小区环境、物业服务等都会相对完善。

在保证出品方的实力基础上，就需要细细的来分析产品本身了。

近几年，大平层、顶跃、叠拼等高端改善项目风起云涌，但真正的高端改善产品面积都较大，以180——300㎡间最多。

而市面上很多叠拼产品，虽然在推广上美其名曰“叠墅”，占了一个“墅”字，但其实跟真正的别墅差距很大。据界面楼市西安频道工作人员走访发现，因为受制于面积，当前许多叠墅的总面积虽然达到200平米以上，但单层平面面积并不大，约100㎡—130㎡之间，甚至还有单层面积90㎡的叠墅，关于空间尺度的居住体验感平平。

而与叠拼近似的产品顶跃，在产品品质持平的情况下，两者总价也不相上下。近一年，西安市场上的部分高端改善楼盘在市场上预冷后，开始紧跟市场和业主的需求变化，逐渐推出了真正符合高端定位的产品规划，让项目在楼市两级分化的严峻考验下，保证销量持续上升。

比如中海曲江大城一期的顶跃产品，总共两层，第一层跟同栋楼的洋房产品别无二致，第二层为纯露台，但却不可自行搭建，当时2019年初的单套总价约为450W，给人感觉性价比确实不太高。后续，项目在吸取一期经验的基础上，二期、三期产品结构上采用了更多创新和人性化设计。比如其167㎡顶跃户型，拥有最大南向面宽，客厅及双卧室均朝南；其叠拼产品的户型中更设计有客厅、餐厅双挑空空间，给予业主更多自由发挥的场景。

另一边，中海长安府项目更是将“流间大境”概念引入项目，楼间距50——70米，这是目前西安楼市中大部分高端项目无法达到的距离。产品本身约7米的横厅，6.3米的层高挑空，四间卧室均朝南，整个房间上下两层南面接触面宽总和近30米。可算是将空间的通透性坐到了极致。

与之相邻的长安金茂府主打高层产品，但众所周知，金茂的科技住宅理念，是将所有精髓用来打磨产品。用置业顾问的话形容：“我们的房子是可以让业主待在家里3个月甚至半年都不愿意出门的。”

其206㎡户型的设计尤其亮眼，其南向主卧有双门设计，可朝东通客厅，朝北通书房、次卧。给予业主更多人性化动线走向。

当前，压力更大的改善群体们，在考量产品时，必将衡量项目周边和社区更多的实用价值。因此，真正的高端改善项目，在保证产品力的同时，如果区域内配套肉眼可见的在建设中，未来3年、5年可全面落地，那么即便位于新区，项目热度或仍将保持在一定范围内。