文｜中国网地产  

自2015年中央经济工作会议提出“购租并举”之后，关于“租购并举”的顶层设计不断深化。尤其是土地端，因其直接关系到租赁住房的成本，相关方面的政策也得到了诸多参与者的密切关注。时至今日，盈利难仍是困扰住房租赁企业的难题，而租赁土地成本高昂是盈利难的主要原因之一。

这些年，政策方面也鼓励国企将闲置土地自建自住房、租赁用地从城乡两个市场进行保障、产业园区地块建租赁房等，在以租赁为抓手的新供应体系构建过程中，多主体供给、多渠道保障的政策也有更为全面的兑现。 

加之，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》)再次强调了“租购并举”。同时，《建议》也提出探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。这意味着，在十四五时期，租赁住房将迎来更为蓬勃的发展，而相关的土地端政策利好也将持续落地。

土地政策不断完善 试点城市项目相继落地

政策支持来袭，租赁住房站上了风口。

自2016年11月首宗租赁相关用地在北京成交以来，全国多个城市相继推出并成交了此类用地。2017年8月，原国土部、住建部联合发文，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为利用集体土地建设租赁住房首批试点城市。

同年，上述13个试点城市就推出并成交了相关的租赁用地，共计成交176宗，规模建面达到539万平方米。

2018年，中央层面提出在供给端增加租赁住房供应，利用集体建设用地建设租赁住房，并规定热点城市增加租赁住房用地供应。这一年，就租赁用地的推地量而言，推出租赁用地的城市明显增加，整体推地规模较2017年进一步扩大。

得益于政策的支持，2018年各省市在推地方式方面，贡献了多个“首次”。其中，包括以上海为代表推出的纯租赁用地、以北京为代表推出的集体建设用地、以杭州为代表推出的人才租赁住房用地正逐渐成为市场供应主流。这些地块的共同点是价格相对较低，成为促进租赁住房市场健康发展的有力保障。

中指研究院数据显示，2018年，北京、上海、广州、杭州等租赁需求旺盛城市继续加大租赁相关用地供应力度。此外，合肥、南京、武汉等城市也相继推出此类用地。2018年1-12月全国共计成交租赁相关用地142宗，规划建面达到647万平方米，超过上一年规模。

进入2019年，集体建设用地建设租赁住房试点城市扩容，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5城被纳入其中。至此，试点城市已扩展至18个。同时，北京、长春、上海等16城入围中央财政支持住房租赁市场发展首批试点城市名单。

值得关注的是，就租赁土地而言，2019年通过竞自持方式成交的租赁相关用地较2018年有所下降。中指研究院数据显示，2019年1-12月共计成交148宗租赁相关用地，规划建面417万平方米，为2018年全年的73%，2019年以来自持用地成交规模有所下降。

此外，租赁用地的来源也不断扩大。2019年集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地等越来越成为北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市租赁住房用地的重要来源。其中，自2017年上海成交首宗纯租赁地块，至2019年12月纯租赁用地供给面积占上海成交的总自持面积比例达86%，成为上海租赁市场的主要供应方式。

进入2020年，因为疫情影响，全国房地产土地市场也经历了漫长的蛰伏期，全国租赁相关用地交易状况直至今年8月才出现回暖迹象。中指研究院数据显示，2020年8月，全国租赁相关用地共成交18宗，规划建面27.2万平方米，成交面积环比7月份增长183%。

据中国网地产统计，今年前11月全国租赁相关用地供给成交125宗，成交规划建面达到356.2万平方米。自 2016 年 11 月首宗自持地块成交至 2020 年 11 月底，全国共计成交租赁相关用地 600 宗，可供给租赁住房 2027 万平方米。 

研究发现，新增租赁住房的土地来源主要是集体土地及自持土地两类。近几年，在利用集体土地建设租赁住房方面，很多制度障碍被慢慢突破，建设模式已初步形成。

以北京为例，截至目前，北京已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余套，今年已有南三环成寿寺项目和丰台花乡项目投入运营。另外，广州花都区狮岭镇旗新村集体用地建设租赁住房试点项目早在2018年11月就已开工建设。上海也于2019年开工建设了第一个集体土地租赁房泗泾站社区项目，预计2021年前后启用。

为此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，“大型租赁社区”将成为未来租住新形态，而推出的集体土地租赁项目以及自持租赁项目未来将为市场带来大量可供租赁的新房。这两类新增的租赁住房建成后通常为大型租赁社区，项目体量大、房源数量多，从产品和配套来看都将与过去的租赁住房产生不同的体验，为租客提供更多元化的租住选择，仅单个项目就能够为市场提供数量可观的新增房源。

房企参与度提升 盈利模式仍需探索

企业积极参与，有望实现租赁市场的良性循环。

“租购并举”提出后，不少房企纷纷入局长租公寓赛道。观察发现，在“租购并举”的发展过程中，参与企业发挥了积极作用，为市场、消费者提供了多样化、多层次的租赁产品。

在土地出让条件方面，“竞自持”成为一线以及多数强二线城市土地出让的必备条件。开发企业在通过招拍挂途径获得土地时，竞自持面积的大小成为其获得土地的条件之一。竞自持面积越高，企业获得土地出让的可能性也更高。

贝壳研究院数据表明，目前全国近30个城市已经推出1300万方自持土地用于租赁住房的建设。此外，已有超300家开发主体通过独立或联合的方式获取了自持租赁项目的土地。

不过，从目前的现状来看，近七成租赁住房用地尚未开工，其余开工项目仅有少数运营产品落地。

由于重资产开发运营尚未有足够的人才储备、成熟模式可借鉴复制，项目注定需要更长时间，一般情况下多数项目需要2-3年。因此，虽然全国已经成交了大量的自持性租赁地块，但拿到地块的开发商仍然面临着一系列难题。

由于投资周期长、回报率低，开发商需要将大量资金沉淀在项目当中，通过长期持有运营逐渐收回成本。显然，此类运营模式与高周转的开发模式截然不同，这也是开发商斩获自持性地块后所面临的最大难题。

此外，市场定位、产品设计均不同于传统的销售型住房项目。开发商原有的定位和设计均是针对购房市场，而对于租赁人群的了解属于新课题，租赁住房应当如何确定目标客群以及进行产品设计需要对市场有新的理解和思考。

与此同时，租赁社区考验开发商的运营能力。自持性租赁住房项目一旦建成就是大体量的租赁社区，目前市场上的开发商普遍缺乏大型租赁社区的运营经验，租赁住房的出租和运营对于开发企业而言提出了更高的精细化要求。开发企业也需要提升运营能力，聚焦产品设计，不断积累大型租赁社区的运营经验。

因此，由于租赁型产品开发运营阶段往往需要花费更长的时间精力以及沉淀更高的资金成本，其投资收益率大都不高，投资回收周期也普遍长于销售型产品。受此影响，尽管租赁市场的发展速度较快，诸如前期开发、后期运营乃至盈利模式仍处于探索阶段，并未形成完整的商业模式，这在很大程度上也拖累租赁用地整体开发的进度。

虽然有诸多不便，但在“租购并举”发展的前提下，租赁市场仍前景可期。目前我国人均住房已经突破户均一套，居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配。

黄卉也表示，目前中国租赁市场逐渐形成存量与增量并行的租赁房源供给结构。

因此，新增的租赁住房建设主要包括集体租赁用地及自持租赁住房项目，通过增加租赁住房的建设为租客提供大型租赁社区等多元化的租赁住房选择。除了供地方面的支持，在租赁房源的供给上，盘活存量是提升租赁房源供给快速有效的方式之一。可以预见，中国租赁市场未来将形成新增集体土地租赁住房、自持租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通等多种存量与增量并行的租赁住房供应结构。