文 | 单烁

对于青岛楼市，2020年的一切跌宕与不平凡都已过去，2021年的新局面已经随着新年钟声的敲响而拉开大幕。虽然疫情的影响会让很多行业的发展趋势在接下来的一年乃至数年内都产生很多不可预测性，但市场的规律仍在，通过库存情况、房企销售额、政策以及二手房和租房等衍生市场的一系列数据，我们或许仍可以对2021全年的青岛楼市进行一些预判。

库存：继续走高，去化压力增大

从土拍整体情况来看，2020年青岛土拍量价均跌，行情略显走低。据克而瑞数据统计，2020年，全市住宅商业类地块成交393幅，占地面积约1250万平，同比下降13.28%；规划建筑面积2650万平，同比下降9.39%；成交平均楼板价3058元/平，同比下降7.83%。

但青岛的土地库存仍居于高位。2020年全市商品房成交在1600万平左右，与2019年基本持平，土地成交建面高出商品房成交建面1000万平。从近三年数据来看，2018-2020年青岛土地成交量基本持平，土地成交量与商品房成交量差额基本维持在千万平水平，由此可计算三年内青岛可售建面增加3000万平左右，这给接下来的市场去化带来了难度。

从地价上看，2020年青岛全市住宅商业类地块成交总金额810亿元，平均溢价率约0.19%，底价成交趋于常态，这一方面是下半年“三条红线”给房企带来的压力，另一方面也是低迷的新房成交量在对土地市场产生牵动。

区域方面，西海岸新区2020全年共有129幅住宅、商业类地块成交，成交地块规划建面710万平，占全市总成交量的27%位居首位，即墨区紧随其后，93幅建设用地成交规划建面667万平，占全市总成交量的25% 。

值得注意的是，在即墨区去年成交的93幅地块中，有82幅于上半年完成，已超2019年全年土地成交量。

从开发商的角度来看，诚然疫情给不少小型企业和地产开发商带来了资金收缩、回血不足的难题，但全国级的大开发商仍在凭借着雄厚的实力稳健拿地，进行布局。例如和达2020年首进西海岸新区和即墨区，碧桂园首进莱西，万达也时隔3年再次拿地重回青岛；此外，龙湖、中梁、海信、万科、海尔、青特、保利、恒大、金地、融创、绿地、卓越、天一仁和、中植、中交、中南、华新园等也在持续落子。不仅如此，恒大水世界、动车小镇、青岛创新科技城等项目用地也在加仓、落实。

房企：龙头持续领衔，规模效应增强

据克而瑞数据统计，2020年房企销售榜TOP20中，融创中国销售额198.48亿元，销售面积129.75万㎡，依托于西海岸新区的融创中心、融创影都壹號和融创维多利亚湾等项目的业绩贡献，再夺双榜第一；

青岛龙湖以90.85亿元销售金额和69.14万㎡销售面积，夺得全年销售榜TOP20双榜第二，销量业绩主要来自于城阳的龙湖·舜山府、胶州的龙湖·昱城和李沧区的龙湖春江天境等3个项目，销售金额均超过12个亿；

海信房地产今年以85.95亿元夺得销售金额榜第三的位置，销量业绩主要来自于崂山区的海信君澜和海信依云小镇项目，两个项目销售金额超过40个亿。

在2020年销售面积榜中，万科地产以54.8万㎡夺得销售面积榜第三。销量业绩主要来自于西海岸的海岸万科城项目，销售面积达到20.5万㎡。

从整体年成交走势来看，从年初的疫情，到三四月份通过直播卖房、集中签约形成的“小阳春”，再经过“金九银十”的低谷，可以说2020年是楼市“前高后低”态势的一年；从销售规模看，也是比较“稳”的一年。

据CRIC统计数据显示，2020年全市商品房供应面积为2070万㎡，比去年同期下降1.67%。商品房销售面积为1629万㎡，比去年同期微涨0.49%；商品房成交金额为2452亿元，比去年同期上涨1.97%。上述三大数据超稳态，得益于房企的花式营销方式，积极走量，也得益于政策的局部微调。

从今年的房企销售金额的集中度来看，TOP3房企2020年金额集中度下跌0.27%，融创中国、青岛龙湖和海信房地产入榜今年金额榜TOP20。TOP10、TOP20的金额集中度也与去年基本持平，“稳"字当头。

从TOP20入榜门槛来看，青岛房企各层级之间的差距在继续拉大。从销售金额入榜门槛来看，TOP3房企入榜门槛达到85.95亿元，比去年增加11.59亿，大幅走高；TOP10房企入榜门槛达到52.2亿元，较去年增长1.33亿；TOP20房企入榜门槛为27.22，比去年下降2.25亿。而从这一点上看，2021年青岛各房企之间的竞争仍将非常激烈，规模效应会愈发显著，也因此青岛房企们在2021年大概率仍不会放松拿地的节奏。

政策:“房住不炒”仍是大方向

除了市场的供需规律之外，政策也是影响新房楼市的一大重要因素。

首先是全国大环境。2020年末时，全国楼市呈现“冰火两重天”，一方面深圳、成都、西安等多个城市因楼市过热纷纷出手调控，打击“打新炒房”；另一方面，哈尔滨、湛江等三四线城市楼市萎靡，争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。而青岛2020年成交整体呈“M”状波动，整体走势“阴晴不定”，在这个期间也激发了城阳共有产权以及青岛人才住房、人才落户等一系列购房新政。

但中央方政策方面“房住不炒”仍是核心理念。2020年年底时召开的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；而在去年12月底的中央住房城乡建设部召开座谈会上，也再次强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”所有这些都意味着2021年中央还会延续今年对房地产的态度，不得轻松。

衍生市场：二手房、租房市场仍处低位

和二手房、租房等衍生市场也会在一定程度上对新房市场形成反哺。

从二手房市场来看，据12月18日贝壳研究院发布《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，青岛以3.8％的价格跌幅位列全国降幅第二。这种趋势或许会让更多的购房者们进入观望状态，因为对改善型购房者来说，无法以合适的价格快速卖出旧房，势必影响新房的购入；而对于首次购房者来说，不断下跌的二手房市场，也会让他们产生“买涨不买跌”的心理。

而从租房市场来看，首先必然是2020年的长租市场暴雷给2021年的租房市场带来了不小的冲击；另一方面，鼓励和支持租房将逐渐成为我国住房政策中的一大重要组成部分。在2020年的中央经济工作会议上，就提到要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。因此结合以上两点可以预见的是，有保障性质的房屋租赁正规军将出现在市场。