前言：不平凡的2020年，每一个平凡人都足够勇敢；跌宕的2020年，每一个在楼市的房企都在奋起前进。挑战与机遇并存，变局与变革同轨，这一年，注定有太多的画面值得烙印在记忆深处。

魔幻的2020已经过去，在疫情和市场的双重考验下，反思走过的路，依然能给予一些启示。直面2021，昆明楼市走向如何？购房者又该怎样保持理性思考，成功上车？

希望“界证·2020”年终特别策划，能做一盏明灯，给予在迷雾中前行的“我们”看见方向。

文 | 贝学梅

近年来，随着外来房企纷纷入局开启“攻城略地”之途，昆明楼市格局正经历着巨变。

据不完全统计，截至目前，昆明已汇集了80余家外来房企，百强房企中已有近半数入昆。此外，尚还有不少外来房企正在伺机寻求昆明楼市的“入场券”，频频现身土拍市场。

那么，外来房企大鳄相继入滇，究竟出于怎样的考量？又将为昆明楼市带来什么样的改变？

全国20强房企悉数入昆 “圈地围城”

究其根源，外来房企进驻昆明，一方面是因为全国性战略布局，要解决“地荒”问题；另一方面是因为昆明犹如一块亟待发掘的“璞玉”，自身条件优越，未来还有巨大的发展空间。

事实上，2002年是昆明楼市巨大转折的开端，楼市新旧时代的分水岭。在此之前，昆明基本是本土房企的天下。此后，一批以万达、万科、恒大等为代表的外来房企陆续进场。

2012-2013年之间，昆明外来房企呈现爆发式增长，中海、绿地、招商、龙湖、蓝光、协信等全国知名房企接踵而至，一时间，昆明各大板块内一线房企龙盘虎踞。那些未能进入昆明市场的房企，也对这块“蛋糕”虎视眈眈。

此后的两三年时间里，外来房企入昆节奏有所放缓。直到2016年以后，昆明再次迎来外来房企入昆潮。其中，锦艺、德商、雅居乐、宝能等房企更是不惜以高溢价拿地进入昆明市场，也想来分得一杯羹。外来房企对昆明市场长远发展的看好显而易见。

相较于前几年的火热，受疫情影响，2020年外来房企入昆步伐更为稳健。直到10月底，昆明才迎来2家外来房企进驻。

其中，华发联合融创、云安拿地，曲线入昆，共同开发融创文旅城二期。而清华海峡研究院则以底价斩获马金铺170亩土地，用于开发昆明海峡健康科技小镇产业园区。

11月底，卓越经过近2小时上百轮竞价后，击败大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地等12家房企，最终以28亿元摘得斗南560亩土地，平均溢价率高达171.7%。至此，卓越入昆首作正式落定。

实际上，自2019年入滇成立昆明公司开始，卓越曾多次现身昆明土拍市场，拿地热情高涨，但均无所获。

直到今年2020年3月，卓越通过与本地房企—龙润集团合作，开发西北新城龙润集团老厂区改造项目，目前该项目推广案名为卓越龙润云际。

2020年12月，南宁市龙光房地产开发有限公司竞得巫家坝约17亩土地，这是龙光入昆首作。

至此，全国前20强房企均已悉数进场。

昆明楼市已成“外来客”天下，真的吗？

不得不说，如今的昆明楼市，基本已成为“外来客”的天下。他们在昆明市场中一路高歌猛进攻城拔寨，快速完成布局并不断加速扩张。

这些外来房企有的来势汹汹却后续乏力，有的不温不火有条不紊，有的势头强劲快马加鞭。尽管发展战略、发展节奏不一而足，但是伴随着日新月异的变化，他们为昆明城市化建设添上了浓墨重彩的一笔。

这其中，恒大是进入昆明最早的前20强房企，从2007年入昆至今，开发了近20个项目，也是2020年外来房企中销售金额最高的房企。目前还有12个项目在售。可以说，入昆十余载，恒大见证并参与昆明的发展与飞跃。

融创虽然2016年才进入昆明市场，但短短四年时间里，销售业绩已冲到第三名。据不完全统计，融创先后推出了10个项目，现还有融创春风十里、昆明融创文旅城、君庭云邸、融创·春城書院等9个项目在售/待售。

万科地产于2010年入昆，先后在昆明布局了20子，随着万科金域缇香、万科白沙润园、万科金域国际、万科学府等项目的售罄，目前还有8个项目在售。

碧桂园自2016年年初入昆开始，便一路“掠食”。四年时间，在昆明布局了20余个项目，目前还有10余个项目处于在售/待售状态。这其中，有不少项目是其通过收购、合作、代建等方式获得的，也正因如此，碧桂园被戏称为昆明的“接盘侠”。

金地集团于2014年入昆，打造了金地悦天下、中交金地中央公园、金地云海一号、金地商置昆悦等项目。

2020年8月，金地昆明联合华夏阳光以底价摘得盘龙区世博片区青龙山城改项目约159亩土地。据悉，该项目一期将由金地操盘。

12月30日，金地又联合空港投资、平安不动产以12.25亿元底价摘得空港片区471亩土地。据悉，该项目将由金地负责操盘，这是金地空港片区首作。

新城控股则于2016年入昆，四年间，在昆明布局9子。更是在昆明创下了一座城市布局4座吾悦广场的商业传奇，分别位于五华区、呈贡、安宁、晋宁。

值得一提的是，今年新城控股在昆明活跃度也很高，曾多次现身土拍市场，并两次溢价拿地。其中，3月份，新城经过23轮竞价，击败金科、中梁、中南+启鸿、新希望、旭辉5位买家，溢价23.97%竞得昆明经济技术开发区黄土坡片区107亩地。目前，该项目对外推广案名为新城·和樾。据悉，此次土拍也是华宇是首次在昆明市场上露面。

8月份，又历经46轮竞价，击败7位买家，溢价54%竞得经开区1宗约69亩居住用地，这是新城控股在经开区的第三子。从拿地分布来看，其“圈板块”意图明显。

今年旭辉拿地势头也十分迅猛，于 7月份，一周内连续两次溢价拿地。其中，旭辉历经50轮激烈竞价，击败7家房企，以溢价70%竞得经开区黄土坡片区70亩宅地。目前，该项目推广案名为旭辉新希望公元锦悦。

仅一周之隔，旭辉再次发力，击败龙湖和华润，以33.17%的溢价率斩获昆明北部汽车站地铁站旁233.58亩土地。

早在2018年，旭辉就已现身昆明土拍市场，但都抱憾而归。直到2019年，通过合作开发的形式与金科共同开发了旭辉金科·春夏里项目。通过今年的拓展步伐，可以看出，旭辉深耕昆明态度明显。

绿地集团自2013入昆以来已布局了10个项目，包括往年开发的盛高大城、海珀澜庭、滇池国际健康城、绿地东南亚中心等，以及今年落定的绿地·海之城、绿地香港·观云山，开发足迹遍布草海、西北新城、巫家坝、呈贡、滇池度假区。

2009年入昆的海伦堡，已在昆明开发了海伦国际、海伦堡·中央广场、海伦堡·大城小院、海伦中心、海伦堡·晋云府、玖悦府、滇池府等十余个项目。在2020年最后一天，海伦堡又斩获安宁金方街道118亩住宅用地，成功落下安宁第二子。

值得一提的是，海伦堡于今年6月份击败13家房企，溢价38.2%竞得一宗大渔片区51亩宅地，起始楼面价4614元/㎡，最终成交楼面价6376元/㎡，刷新昆明区域最高楼面价。据悉，这也是今年参拍房企最多的一宗土地。目前，该项目推广案名为滇池府。

蓝光地产也是在昆明布局项目较多的一个房企，自2012年入昆以来，开发足迹遍布主城五区及太平新城、晋宁、嵩明、富民，共布局了16个项目，包括今年新面市的蓝光·昆明的海、蓝光·雍锦府、蓝光·雍锦香颂、蓝光·芸玺台。

此外，10月份斩获的西北新城项目现已过规，报规名为芙蓉琨苑。12月份获得的盘龙区青云街道办事处项目，对外推广案名还未确定。

房企“报团取暖”，联合开发已成常态

回看昆明今年的房地产市场，还有一个趋势十分明显：房企“抱团”、联合开发成大趋势。如融创&华发&云安、华夏阳光&金地、同德&美的&昆明赛伦、保利置业&昆明交投、海伦堡&金地商置等，多房企纷纷组团拿地，联合开发。

事实上，2013年，昆明就已有合作开发案例。目前，中交·碧桂园·映象美庐、雅居乐新希望·锦麟峯荟、隆盛府、保利阳光城·翡丽公园、旭辉金科·春夏里、蓝光德商天域、上悦天地、和悦铭著等项目均为多房企联合开发。

据不完全统计，目前在80余家外来房企中，超半数房企已加入到合作开发行列中。也就是说，在昆明，合作开发已成常态。

不过，这些合作开发的项目能否如预期发挥出1+1>2的功效，还得取决于联合体的企业文化、经营理念、磨合程度等。

所谓天下大势，盛极必衰。昆明楼市在经历了本土房企一枝独秀、本土与外来房企分庭抗礼、外来大鳄强势碾压一系列变化后，如今的房地产已在大变局中重塑，呈现出百花齐放、群雄共舞的局面。

当然，经过市场的优胜劣汰，我们不得不承认，昆明这座城市变得更美、更有活力了。

备注：文中房企销售金额排行榜均以权益金额为参考。