[ 导读 ]

“地库”夭折，引人深思！

直面问题，寻找空间新思路。

“按照每月800元一个工位的租金，如果工位全部出租，刚好可以抵销“地库”的租金和水电，而管理团队提供的创业服务和融资顾问服务，就会成为利润来源。”凭借这样简单的想法，杨炳龙开始了“地库”众创空间的自我创业之路。

“运营4个月，烧钱100万，现在只能沦为等待外人来结束地库的生命......”，2015年冬，“地库”夭折，简单的思路下脆弱的资金链经不起多大的风雨，梦想最终没有化为现实。“地库”作为第一个夭折的众创空间，不禁引人深思。

没有资本驱动的背景，就不要妄图创业服务的事，还是先把桌子这件事情做好，先让自己活，再想怎么好好的活。小编认为“地库”的夭折，折射出一个普遍现象：很多空间在“桌子”运营上的不强大，另一方面则是投资服务力量的薄弱。

盈利是收益和成本间的博弈

最高峰的时候入住率也只有一半，所谓的创业服务也形同虚设，收入无法覆盖装修成本、租金成本和高额的人工成本，导致“地库”每个月亏损12万元，当筹得的100万元快用完的时候，杨炳龙知道自己实在是运营不下去了。

对众创空间来讲，盈利是“场地收益 创业服务收益”与“租金成本 装修成本 人工成本”之间的一场博弈。对“地库”这样资本不强的空间来说，创业服务的收入微乎其微，场地收益是否能覆盖成本就成了这类空间最核心的问题。

以小编调研过的的某众创空间为例：

2000平方米方的体量，按2000元/平方米的装修价格，就需要400万的装修成本；该场地租金3元/平方米的场地租金，2000平方米就需要18万/月的租金；算上2万元/月的人工成本（运营人数2-4人），假设要在2年内回收成本（将装修成本分摊到每个月）则这个空间每个月的成本大约为37万/月（不含水电、物管费）。

已知该空间内有330个工位，按照1500元的工位价格，则空间的出租率必须达到75%以上，才能在两年内覆盖成本开始盈利。

然而对许多空间来说75%很难逾越的鸿沟，正如去年年底那篇《2015空间三大悖论》（点此查看原文）中写的那样，出租率低是目前空间普遍存在的问题，也是2016年将持续困扰正在扩张中的各家空间的问题，如何提高空间的出租率？如何提高空间的坪效？保证只是做“桌子”这部分的生意，就能完成空间的收益对运营成本的起码的覆盖。

垂直叠加，提高空间使用坪效

小编欣喜的发现，已经有空间在探索在有限的空间里，进行功能无限的叠加。时钟教室和MO.ffice就是这样脑动大开的产品，将空间在时间的维度下进行细分，极大的增加了空间使用坪效。就让我们来看看他们是怎么做的吧。

1.时钟教室：细分时间，共享无限可能

”时钟教室“顾名思义就是时租制教室，据时钟教室负责人介绍，按时租率这个指标来说，按每天可对外出租时间10小时来计算，目前周末的出租率在85%。这样小小的改变为何会让教室如此不同？时钟教室的优势又在哪里？

时钟教室鲜明的“空间 教育 互联网”三位一体运作特征：

以“空间”为载体。教育创客往往无法承受核心区商业物业租赁/购买、装修的高成本和高风险，“时钟教室”广泛布局于社区网点的空置商业物业，并以时租制降低租金，即租即用使用灵活；

以“教育”为链接。时钟教室只做链接，不做教学。左手牵手培训机构、私教达人等教育创客；右手紧握全科辅导、兴趣教学、学习沙龙、企业培训等使用需求。为0-100岁年龄层搭建家庭式社区学习平台；

以“互联网”为推手。基于大数据应用、在线服务&管理、传播矩阵。完成在线预订教室、课程推广、课程策划、教学实施与评估。

“时钟教室”是以空间为载体，链接各类教育资源的O2O服务平台。时钟教室的优势在于打破了时间和空间的局限，整合了破碎的教育资源，把个人破碎的时间整合到一个立体空间，在时间轴线上提高了空间的使用频效。

2.MO.ffice：寻找时间错峰，做业态叠加

基于对业态时间的理解，MO.plus推出了MO.ffice立体商业集成店这块试验田，他们认为餐厅就是最好的集成店，早上可卖早餐，中午可以卖午餐，晚上可以烧烤和宵夜，这就是对时间最原始的区隔。

在MO.ffice的理念里，每个业态都有自己的经营时间，每个业态都有和协同业态搭配的方式，业态和业态有接口，消费和消费有衔接，时间和时间有错峰，从平面到多维空间的转换，分摊了运营成本，增加了运营收入。于是他们会把咖啡馆开在书店里，晚上还可能是酒吧。

在MO.ffice的场景里

白天插花的场地，晚上可以变成酒吧

书吧里有咖啡，还可以洽谈

赶上需要，咖啡厅还可以来一场说走就走的分享会

就这样，商业成了一场舞台剧，空间是场地，业态是演员。只要业态的格调是一样的，就能出现在一个场景里面。业态和业态做好交替，每一个场景都精细设计。目前MO.ffice还处在试验阶段，在解决更多的业态叠加问题，但是这种理念不失为解决空间使用坪效过低问题的一种新思路。

公共区域再利用，开辟新收益

小编看来咖啡吧、读书吧、休闲区、露天阳台.......大量的公共休闲区域同时也是空间内最大的烧钱机器。书吧往往是空间最冷清的地带、许多空间的咖啡吧盈利能力也不够，公共休闲区域不盈利又浪费空间，简直是披着情怀外衣的流氓。

小编又发现，已经有空间开始充分利用自己的公共休闲区域来开辟一条新的收益线，让公共休闲区不再是“赔钱货”。在这里不得不提的就是COCO SPACE。这里的两个CO分别是“co-working”和“coffee”，可以简单的理解空间内被分成办公区和咖啡区。办公区租出去就是盈利，而咖啡区他们是怎么玩活的呢？

COCO SPACE办公区

COCO SPACE咖啡区

COCO SPACE最大的公共区域就是它的咖啡区，当然这里不只是咖啡，这个咖啡区为空间的创业者提供简单的餐饮服务，当然它还可以变身成为一个活动区域。这里不仅为自己服务，还为周边的大企业服务，提供场地出租，举办各类活动，“coffee”竟然是成为主要的盈利。

COCO SPACE咖啡区变身路演厅

来来来，来张正面

这小小的咖啡区内，至今已举办活动150多场（包括COCO SPACE主办的活动和场地出租），活动包括社交活动、年会、创业活动，活动收费和场地出租收费足已覆盖场地运营费用。小小的咖啡厅以活动做推动，盘活了大块的公共休闲区域，给空间引入了大量资源，很多投资人和租客通过丰富多彩的活动认识了COCO SPACE。

联合作战，各显所能，抱团取暖

“地库”的夭折也折射出2016空间市场的不平静。小编相信在2016年的空间扩张和检验的大潮中，必定会出现一个又一个的“地库”。在这种担忧之中小编发现，市场上已经出现联手作战抵御风浪的好苗头了。

2016.2.14科技寺&无界空间高调晒恩爱

2016年的情人节注定是个不平凡的日子，当小编还在哀叹于“地库”的夭折同时，科技寺和无界空间已经高调晒出了“联姻”的照片。科技寺与无界空间，各取所需，各显所能，抱团取暖。

左边科技寺，右边无界空间

科技寺以投资驱动做众创为主，无界空间以工位出租做联合办公为主，两方的联姻，可以说是“桌子”、“创业”两面抓的行动，取长补短。

科技寺覆盖全国，无界空间深耕北京，地域互补，在竞争的问题上可以得到解决。联合以后，开通的“hot desk”服务，创业者可以在任何门店获得自己的时租工位；共享影响力，让招租更容易。

合并以后，增值服务互通，创业体系更加完善。线上线下资源同时打通，创业者们可以更好交流。

红娘界有“世纪佳缘”和“百合网”的联姻，在空间界“科技寺”和“无界空间”也不甘示弱，空间竞争日益激烈，抱团取暖、共享资源必然是一种地抵御风浪、合作共赢的好方法。

后记

有人说“地库”的夭折会拉开众创空间的倒闭潮。不过在小编看来，“垂直叠加，提高空间使用坪效”、“公共区域再利用，开辟新收益”、“联合作战，各显所能，抱团取暖”这样的新玩法的出现，也让人感到欣喜，原来空间还可以这样玩。

开发商的介入市场，对二房东来说挑战巨大，他们必须无限的提高空间使用坪效、不断强化空间创业服务。这种背景下空间立体叠加、功能上的再利用、抱团作战可能会成为一种新的趋势。