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2020年北京大宗物业成交额突破500亿元；

外资买家占比30%，北京首次取代上海，成为最受外资欢迎的城市；

丰台、通州成为投资者在非核心商圈的关注重点。

今日，戴德梁行举行了《站稳2020预见2021》线上发布会，回顾了2020年北京写字楼大宗交易及租赁市场，对2021年作出预判。

戴德梁行数据显示，2020年全国大宗交易成交总额达2047亿元，相较于2019年下降30%，与2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交额占比为25%，相较出现多宗超大交易的2019年下滑30%，但北京大宗交易成交额仍然稳定在500亿以上，这也是近年来北京大宗交易成交额第三次超过500亿元。

来源：戴德梁行

从全国大宗交易数据看，外资买家占比为23%，过去三年最低。值得注意的是，2020年北京外资买家成交约155亿，占比达30%，比例几乎是上海的2倍。北京首次取代上海，成为最受外资欢迎的城市。

来源：戴德梁行

这得益于北京商办市场更为稳定的出租率和回报率。相比之下，上海商办市场的空置率和供应量高于北京，短期之内租金上升乏力，因此外资投资者将目光转向北京市场。

从成交物业来看，北京大宗交易市场中办公及研发办公类交易仍占据半壁江山，交易额占比达54%，其中自用买家贡献率超六成。

戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵介绍，北京市场自用型买家以金融机构为主，多是银行为其北京分公司或第二分行购置楼宇。

不过，北京投资市场从来不缺大买家，但小买家很难进入。像北京TMT公司同政府谈判获取土地资源方面的能力很强，但想在市场上买到现成的适合其需求的楼宇不易。原因在于北京市场可购买流通的物业有限，TMT公司较为偏爱独栋小体量物业，而这类物业在互联网产业聚集区内恰恰较为稀缺。

从区位看，北京核心区域城市更新物业持续受市场青睐，通州、丰台也继续成为投资者在非核心商圈的关注点，2020年仅丰台地区完成悦秀城等7宗交易。

2021年北京大宗交易市场将呈现四大趋势，刘兵解释：“随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策，内外资机构合作收购会更加普遍；稳定的运营零售物业将成热点；通州与丰台的成交预计将持续活跃；开发商或因三道红线压力将优质项目推向市场。”

2020年第四季度，北京写字楼市场租赁需求延续回暖态势，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量达21.59万和3.15万平方米，至此，全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万和5.7万平方米。2020年爆发的疫情虽然使北京全年整体市场吸纳总量不及往年，但也激发了如线上教育、线上医疗、电商及配送、在线视频娱乐及游戏、人工智能等高科技互联网行业快速发展。

来源：戴德梁行

四季度，北京市场继续迎来约31万平方米的新增供应，得益于市场租赁成交的良好表现，北京全市空置率仅环比微升0.4个百分点达17.0%；五大核心商圈市场空置率则在无新增供应的情况下环比下降0.4个百分点至10.8%。至此，北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元，环比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

预计2021年新增供应将高达150万平方米，大量供应致使新一年北京写字楼市场继续承压。戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“未来一年，在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力”。

长期来看，随着北京写字楼整体市场供应的放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放，届时将有望迎来租金和出租率的双提升。