编者按：不平凡的2020年，每一个平凡人都足够勇敢；跌宕的2020年，每一个在楼市的房企都在奋起前进。挑战与机遇并存，变局与变革同轨，这一年，注定有太多的画面值得烙印在记忆深处。

魔幻的2020已经过去，在疫情和市场的双重考验下，反思走过的路，依然能给予一些启示。直面2021，昆明楼市走向如何？购房者又该怎样保持理性思考，成功上车？

希望“界证·2020”年终特别策划，能做一盏明灯，给予在迷雾中前行的“我们”看见方向。

文 | Dana

魔幻的2020年终于收官，临近年关的昆明楼市却已经“涨”声浮现。

据不完全统计，近期，昆明十余个楼盘相继宣布涨价消息，涨幅在500-1000元/㎡之间浮动。以100㎡大小的房子为参考，粗略计算，一套房子最多能涨10万元左右。

那么，已经收官的2020年，昆明楼市走势如何？是涨？是跌？

已经到来的2021年，昆明楼市又将何去何从？相关机构预测的5%--7%房价涨幅，对昆明是否适用？

昆明房价“横盘”一年，最高住宅房价却已突破5万元大关

据界面楼市昆明不完全统计，截止目前，已有招商·雍和府、阳光城·滇池半山、中国中铁·诺德山海春风、雅居乐新希望·锦麟峯荟、万科公园城市、北大资源·颐和1898、中交·锦澜府等十余个楼盘相继宣布从2021年1月1日起涨价。

据锐理数据发布的数据显示，从整体上来看，2020年昆明房价涨幅趋稳，延续了2019年的“横盘”状态，平均房价为14472元/㎡，较2019年的13700元/㎡相差772，同比上涨5.6%。

这一数据，也恰好印证了此前相关机构预测的结果，昆明房价年均涨幅在5%左右。同时，也与历年来昆明房价走势大致无二，持续了稳中有升的发展态势。

从成交层面来看，2020年昆明楼市发展整体保持平稳，受疫情影响略有下跌。总成交套数为98935套，成交金额1500.70亿元，同比2019年分别下跌15.5%，10.93%。

从月均情况来看，除2月、3月受疫情影响，出现房价下跌，从4月份开始，昆明楼市回暖，房价持续上涨，保持在14500元/㎡以上。

从市场来看，受疫情影响，2020年1-3月份，昆明楼市陷入低迷状态，尤其是2月-3月中旬，市场几乎停摆。“返乡置业”旺季销售陷入冰点，众多售楼部关门闭客，楼市成交惨淡。

但随着疫情影响的减弱，昆明楼市在3月下旬开始，逐渐回暖。成交方面，出现豪宅产品逆势劲销的现场，直到年末，豪宅产品的劲销趋势不减，成为逆势下的一股清流。

值得一提的是，2020年的昆明楼市，豪宅产品逆势劲销成发展态势。今年1—9月，昆明有18个项目成交了价格在1000万元以上的住宅，总成交153套。从价格方面来看，成交均价最高的是阳光城滇池半山，均价52200元/㎡；其次是金地云海一号项目，均价50661元/㎡，昆明最高房价门槛已然突破5万元大关。

此外，俊发生态半岛在12月还推出了破亿临滇豪宅，昆明破亿豪宅俱乐部再填一员。粗略计算，其房价已破7万/㎡大关，最高则达10万元/㎡。

从成交情况来看，除2月份下跌趋势明显，从4月份市场回暖后，其余几个月昆明楼市成交套数均在上涨，保持在9000套左右，并在6月份和12月份出现最高值，单月成交套数均超过万套。

从成交金额来看，2020年昆明楼市出现明显差异化。从4月份起，单月成交金额均过100亿元，增长金额则与当月楼市推盘节奏和推盘情况息息相关。伴随着年末各大房企推盘节奏的加快，以及诸多的优惠政策和信息，12月昆明楼市逆袭，成为年内成交金额最高的月份。

区域房价分割持续拉大，万元以下楼盘难寻

从区域分布来看，中心区、次中心、滇池板块、官南板块依然是昆明房价最高的区域，房价在17940-27648元/㎡之间。

具体来看，中心区和二环以内的次中心区域，是昆明高房价的第一梯队，平均房价逼近30000元/㎡；高端产品云集的草海片区、巫家坝片区、会展片区、双塔片区则为昆明高房价的第二梯队，房价在18000-25000+元/㎡之间，其中极少数产品价格已超30000元/㎡，最高成交单价则已破5万元大关。

而空港片区则为2020年昆明房价门槛最低的区域，也是唯一一个房价尚未过万的片区；以西北新城为代表的高新区，房价已悄然上涨，与2020年昆明楼市平均房价基本持平，对刚需的友好程度“大打折扣”。

有意思的是，随着大牌房企版图的“拓展围城”，嵩明、晋宁、安宁、阳宗海、富民、玉溪、抚仙湖等周边区域，2020年的楼市开发热度持续大涨，众多房企纷纷入局，开疆拓土。

写在最后：

2021昆明楼市重启与唤新同行，选择面更广

值得一提的是，从近期土地市场的热度情况来看，2021年多个位置优越的城市中心城改项目也将陆续上线，预期入市价格或超20000元/㎡。其中包含了马家营、金刀营、西山区29号片区、穿金路三叶轮胎厂等众多地铁盘项目。

另据界面楼市昆明不完全统计，2021年昆明楼市将有近40个新项目亮相入市，而其分布区域也将打破三环外“独占鳌头”的格局，呈现多点开花的态势。城市中心区域也将有多个城改项目值得关注。

在已经到来的2021年，伴随着“昆明城市更新”大政策的引导下，多个烂尾楼也迎来的新进展，即将重启。

市场的变革，唤新，也将为昆明的刚需购房置业人群带来更多的选择机会。在时代的发展洪流中，与变革同行，与时代并肩。