文｜WEMONEY研究室 曲奇

鼠年似乎对富力地产格外的不友好。

2008年的金融风暴让富力一度陷入债务危机，12年后的2020年，富力又因高企的债务、紧绷的现金流，再次让外界颇为担心。

2021年1月4日，富力地产公告称，2020年权益销售额为1387.9亿，同比增长0.43%。原本公司2020年销售目标是1520亿，最终仅完成91.3%。

销售额增长停滞，评级屡遭下调，踩中“三道红线”融资受限，富力地产眼下有点烦。年末几天，富力不断变卖资产、质押优质项目股权，筹措资金以降低负债。

3000亿卫星落空，1500亿都难以完成

2017年跟万达完成“世纪交易”后，富力集团联席董事长李思廉豪言，要在2020年实现3000亿销售额。当年富力的销售额只有819亿，这意味着富力要以年均55%的增速才能实现3000亿目标。

2018年，富力地产销售额首次突破千亿大关，增速高达60%。看起来富力是在李思廉预设的发展路线上前行。然而，事情没有那么简单。2018年9月，万科突然提出，未来3年的目标是“活下去”，或许那时郁亮就感知到市场正由热转冷。由于未雨绸缪，如今万科活得还不错，而像富力这样高杠杆运行的房企日子就不那么如意了。

2019年房地产调控收紧，多数房企降速发展。当年，富力大概放弃了3000亿计划，公司将销售目标“保守”地定为1600亿，较2018年增长22%。下半年，网上传出一份公司的内部通知，上面写着工作重点是“促销售、抓回款”，全员销售以完成1600亿销售目标。最终，2019年销售额仅为1382亿，计划只完成了86%。

2020年突如其来的疫情，让富力将销售目标降至1520亿，和曾经的3000亿相比接近腰斩。为了促进销售，富力做了多种尝试。一季度，线下销售受阻时，富力开启线上卖房业务，2月推出“好房子，网购吧”营销活动；4月，富力联手主持人李湘做了一期直播卖房活动；双十一期间，富力又拿出500亿货值进行促销，官方表示销售额超100亿。

2020年12月末，富力面向员工推出25周年购房优惠活动，12月23日至28日期间，富力集团的员工购买当年全国在售项目，一次性付清全款可享75折优惠，且不限套数，每套房源还有一次免费更名的权益。

有房企营销人员分析，富力75折购房优惠，实际上是一种变相促销手段，既是对内，也是对外。尤其是免费更名这一权益，便于员工日后将房子转卖给他人，全款买房也便于房企年底加速回款。

尽管富力做了如此多的努力，结果却不理想。富力不仅没有完成降速后的销售目标，销售额还连续三年在1300亿的台阶上原地踏步。在行业内，富力排名接连下滑。根据克而瑞百强房企榜单，以权益销售额计算，2018年、2019年以及2020年前11个月，富力的排名分别为第13位、第15位、第18位。

2007年，富力以161亿销售额成为“华南五虎”之首，全国范围内仅次于万科、绿地和中海，排名第四。如今，同属于“华南五虎”的恒大、碧桂园已经成为全国销售规模前3的房企。当李思廉看到昔日“小弟”如今的风光，不知其心里是什么滋味。

评级下调踩中“三道红线”，融资受限融资成本大幅提高

富力过得不好，除销售额停滞不前之外，公司的负债实在是太高了。

2020年3月，李思廉在2019年业绩会上表示，目前公司净负债率接近200％，希望通过加快销售速度、平稳买地、引进战略投资或出售一些重资产项目等策略，将负债慢慢降下来，从长远考虑减轻负担。

但富力降负债的速度还是慢了些，2020年，穆迪、标普、惠誉三家国际评级机构纷纷下调了富力评级。其中，惠誉在2020年7月，将富力地产的长期外币和本币发行人违约评级由“BB-”下调至“B+”。下调的理由便是，去杠杆速度低于惠誉预期且公司流动性走弱。

更加不利的消息是，有媒体报道，2020年8月20日，央行、住建部与12家房企座谈，9月“三道红线”融资新规将在12家房企中试点实施，2021年扩大试点范围。紧接着8月31日，惠誉再一次下调富力评级，评级展望由稳定下调至负面。这一次惠誉下调的理由是富力存在再融资风险的制约。

首批试点房企中虽然不包含富力，但去杠杆降负债已成为富力最重要任务之一。

按照“三道红线”融资新规，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。而2020年6月末，富力剔除预收款后的资产负债率为78.2%，净负债率177%，现金短债比0.48，踩中“三条红线”。

临近年底，央行与银保监会联手推出银行贷款余额中房贷占比要求，这是从源头上再次收紧房企融资，无论如何，在监管愈来愈严的大背景下，富力未来有息负债将很难维持这么高。

2020年8月的中期业绩会上，李思廉称，富力已有“减磅计划”，在2021年前将处理250-350亿的债务，超过一半会有重组安排。2020年前三季度，富力地产新增借款减少，还款力度加大，筹资现金流净流出218亿，2019年同期净流入213亿。

但是评级下调，对富力融资成本的影响十分明显。2020年2月，富力发行了一笔4亿美元优先票据，2024年到期，当时惠誉给出的债券评级为“BB-”，票面利率为8.625%。

2020年11月，富力发行的3.6亿美元优先票据，2022年到期，这时债券评级已经降为“B+”，相比年初，这次的票面利率高达12.375%。这笔票据的购买者中，包括富力地产“老板娘”，公告显示，李思廉的配偶张绮雯女士共购买500万美元票据。

债务危机早已埋下，变卖资产回笼现金

实际上，这不是富力历史上第一次遭遇债务危机。

2004年地产博鳌论坛上，李思廉和王石因商业地产的前景发生了争执。王石在会上说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，必死无疑；如果搞出售型商业地产，会遇到经营管理上的致命麻烦。

当时富力刚进军商业地产，规模在快速扩张。在论坛现场，李思廉回呛道，“商业之道，我也懂，你放心，我们会做的很好。”李思廉认为，商业地产并不可怕，模式也不是只像王石说的那样，并愿意两年之后再与王石探讨这个问题。

到了2007年，万科销售额全国第一，富力全国第四，看起来双方都有美好的未来。然而，2008年金融风暴突然来袭，让富力遭到重创，当时李思廉跟员工讲，“（我们）要撑过明年”。幸好，在4万亿的刺激下，富力得以渡过危机。

但是，有券商研报指出，自2007年以来，富力的净负债率从未低于100%。而2017年，李思廉以199亿从王健林手里接盘77家万达酒店，让富力成为全球最大的豪华酒店业主的同时，其债务也进一步提高。如今销售不利，融资受阻，富力为了“减负”不断变卖或质押优质资产。

2020年11月，富力将广州白云国际机场的综合物流园70%权益卖给黑石集团，对应价格为44.1亿，这笔钱将全部用来还债。这是富力旗下唯一的物流仓储资产，运营12年，占地面积超1600亩，有“华南第一大物流园”之称。

2020年最后几天，12月29日和30日，富力将三家优质子公司股权质押给广州市城投投资有限公司。三笔质押分别是，广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%的股权。

广州圣景是富力盈凯广场的项目公司，盈凯广场是富力集团总部所在地，位于珠江新城CBD核心位置，占地面积7942平方米，总建筑面积17万平方米。广州富景吉山是一家旧城改造项目公司，广州天力建筑是富力全资子公司，承包了富力地产的大部分建筑项目。其中，广州圣景和天力建筑两家公司的净资产总计约为93亿。有媒体估计，三笔质押完成后，富力可能获得来自广州城投50-100亿的融资贷款。

根据富力2019年报数据，公司有息负债中，一年内到期的债务占比为32%，富力平安渡过2020年还债高峰期后，交银国际认为，富力管理层通过资产处置、出售资产或项目股份，2020年末可以将净负债率降低至150%。只是，接下来富力要如何发展呢？