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界证·2020|昆明土地市场目标完成率不足8成,最高成交楼面价超1.7万/㎡

2020年昆明卖地2.2万亩揽金739亿元,安宁“反超”主城区成供地大户。

前言:不平凡的2020年,每一个平凡人都足够勇敢;跌宕的2020年,每一个在楼市的房企都在奋起前进。挑战与机遇并存,变局与变革同轨,这一年,注定有太多的画面值得烙印在记忆深处。

魔幻的2020已经过去,在疫情和市场的双重考验下,反思走过的路,依然能给予一些启示。直面2021,昆明楼市走向如何?购房者又该怎样保持理性思考,成功上车?

希望“界证·2020”年终特别策划,能做一盏明灯,给予在迷雾中前行的“我们”看见方向。

文 | 贝学梅

2020年,对于昆明土地市场而言,注定是不平凡的一年。从年初疫情影响下的低迷,到5、6月份的回温,到金九银十的平稳发展,再到年末集中爆发,这一年的昆明土地市场可谓跌宕起伏,风起云涌。

土地供应方面,本地7区1市5县全年共供应了470宗土地,总面积约23780亩。成交方面,全年共有430宗约21761亩土地成功交易,揽金约739亿元。

图片来源:昆明市人民政府官网

据昆明市自然自然和规划局发布的《昆明市2020年度国有建设用地供应计划》可知,今年昆明计划供应约3.11万亩土地,力争出让收入达1000亿。而昆明仅完成供地计划的75%,卖地收入目标的73.9%。由此可见,今年昆明土地市场表现力略显不足。

全年供地23780亩,安宁市成供应大户

2020年,昆明7区1市5县共供应了470宗土地,总面积约23780亩,总交易起价约739亿元。

其中,11月份土地供应面积最多,全月共供应了126宗面积约5564亩的土地,这是全年唯一一个土地供应宗数过百的月份。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

受春节假期与疫情叠加影响,1月份土地供应面积最少,全月仅供应了4宗面积约212亩的土地。

从分区域来看,安宁市和官渡区土地供应面积相差不大,供应数量均为72宗,面积分别为4071亩及3979亩,均占总供应面积的17%。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

呈贡区和宜良县也是昆明的供应主力,供应面积分别为3401亩、2949亩,占总供应面积的14%、12%。

晋宁、盘龙、五华及西山四区供应面积占比均在5%以上,分别为1979亩、1651亩、1356亩和1417亩。嵩明县供应面积最少,为 7宗土地面积约355亩,仅占总供应面积的2%。

从各区土地供应情况来看,不难发现,除了主城区,今年安宁市土地供应市场表现十分亮眼。作为距离昆明主城区最近的郊县城市,随着昆安同城建设步伐的加快,近年来安宁吸引了恒大、保利、碧桂园、新城控股、花样年、蓝光、海伦堡、融创、阳光城、金地等众多知名房企。未来,更多房企大鳄也将随着优质土地的出让而加入该片区的开发。

用地性质方面,2020年居住用地供应面积最多,全年共供应了187宗面积约10886亩的土地,占总供应面积的46%;其他用地供地109宗,面积约6507亩,占总供应面积的27%;商服用地供地137宗,面积约4384亩,占总供应面积的19%;混合用地供地37宗,面积约2004亩,占总共有面积的8%。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

2020年,昆明共有25宗土地经历了二次挂牌,其中16宗土地最终成功出让,剩余9宗二次拍卖时依旧以流拍而告终。

最为值得关注的是,2宗位于巫家坝面积约53.7亩的纯居住用地,10月初首次挂牌出让时,楼面价高达14425元/㎡,刷新巫家坝楼面价记录,成为区域新地王,但最终因报名人数不足而流拍。

12月中旬,该批土地降价3.87亿元后再次入市交易,起始楼面价也下调至11578元/㎡,但还未开拍就再次惨遭流拍。

卖地2.2万亩揽金739亿,目标完成率不足8成

2020年, 昆明7区1市5县共有457宗土地挂牌到期,其中27宗因报名人数不足或无人报价而流拍,剩余430宗土地均成功交易,总成交面积约21761亩,总成交金额约739亿元。相较于2019年30184亩、990亿元的成交数据,2020年土地成交量价齐跌。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

具体来看,12月份土地成交面积最多,揽金最高。该月也是全年唯一一个土地成交宗数过百的月份,共有110宗土地土地成功交易,成交金额约268亿元。

1月份土地成交面积最少,全月共有16宗面积约776亩的土地成功交易,成交金额约9.8亿元。2月份卖地收入最少,全月共有10宗面积约919亩的土地成功交易,成交金额仅约5.2亿元。

分区域来看,安宁市成交面积领跑各区,全年共有70宗面积约4079亩的土地成功交易,占总成交面积的19%;官渡区紧随其后,成交面积约3456亩,占总成交面积的16%;呈贡区成交面积约3047亩,占总成交面积的14%;宜良县成交面积约2595亩,占总成交面积的12%。东川区成交面积约192亩,仅占总成交面积的1%。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

成交金额方面,西山区和盘龙区成交金额相差不大,分别为163亿元和157亿元,均占总成交金额的22%;官渡区成交金额约133亿元,占总成交金额的18%;呈贡区成交金额约98亿元,占总成交金额的13%;安宁市成交金额约74亿元,占总成交金额的10%;东川区揽金最少,约6165万元的成交金额,占比可忽略不计。

用地性质方面,430宗土地中,共有174宗居住用地,118宗商服用地,101宗其他用地和37宗混合用地。

其中,居住用地成交面积最多、揽金最高,成交面积约10284亩,占总成交面积的47%,成交金额约503亿元,占总金额的82%;其他用地成交面积约6275亩,占总成交面积的29%,成交金额约21.9亿元,占总成交金额的3%。

图片来源:界面楼市昆明制图,数据来源:昆明市土地和矿业权交易网

商服用地成交面积约3262亩,占总成交面积的15%,成交金额约86亿元,占总成交金额的14%。混合用地成交面积约1940亩,占总成交面积的9%,成交金额约4.7亿元,占总成交金额的1%。

高溢价土地频出,昆明楼面价再创新高

据不完全统计,2020年,昆明共有33宗土地溢价成交,十余家房企抢地,上百轮竞价现象频出。

其中,溢价率最高的地块为9宗位于呈贡区斗南片区中部,面积约560亩的居住及商服用地。该批土地共吸引了卓越、大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、绿地等12家房企参与竞拍,经过163轮激烈竞价,最终被昆明卓越置业有限公司以28亿元溢价摘得,平均溢价率高达171.7%。至此,卓越入昆首作正式落定。

图片来源:昆明土地和矿业权交易网

而参与竞拍房企数量最多的则是1宗位于呈贡大渔片区面积约50.5亩的居住用地。该宗土地共吸引了海伦堡、中梁、绿地、佳兆业、新希望、德商等15家房企参与竞拍,经过19轮竞价,最终海伦堡旗下公司昆明律海商务服务有限公司以3.44亿元溢价斩获,溢价率38.19%,成交楼面价约6376元/㎡,刷新呈贡最高楼面价。目前,该项目推广案名为滇池府,目前正在热销中。

图片来源:昆明土地和矿业权交易网

值得一提的是, 1宗位于度假区海埂片区面积约5.02亩的居住用地,最终被昆明金滨房地产开发有限公司以5923.6万元斩获,成交楼面价为17013元/㎡,再创昆明楼面价新高,成为新楼面价“地王”。

从土地性质来看,单宗成交面积最大的居住用地是位于昆明空港经济区大板桥街道办事处编号为DTCKG2019038-A2的地块,面积约291亩,最终被金地联合空港投资、平安不动产以7.6亿元底价摘得,成交楼面价约1560元/㎡。据悉,该项目将由金地负责操盘,这是金地空港片区首作。

单宗成交金额最高的地块则为位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处,编号为KCPL2012-31-A1的居住用地,面积约246亩,最终被北京中建地产有限责任公司以34.76亿元底价摘得,成交楼面价约8478元/㎡。至此,中建在北市区落下第二子。

图片来源:昆明土地和矿业权交易网

房企拿地方面,2020年房企拿地面积前三名分别为卓越、俊发和金地&空港投资&平安不动产。其中,卓越竞得斗南片区560亩土地,成为昆明拿地最多的房企。其次为金地、空港投资、平安不动产联合体,摘得空港片区471亩土地。第三名俊发摘得安宁观音山、昆明郭家小村、宏仁村、马家营四个城改项目约461亩土地。

拿地金额最高房企前三甲则为融创、俊发和龙湖,全年拿地支出分别为60.54亿、40.43亿、40.24亿元。

回看昆明今年的土拍市场,不难发现,本土房企在土拍市场上的活跃度有所提升,俊发、同德、华夏阳光等均有所获。

值得注意的是,从去年开始,昆明土拍市场上自然人拿地现象频出,土地性质大多以商业用地为主。据不完全统计,今年已有十余位自然人买家成功竞得土地,不少人更是不惜溢价拿地。

不过,与企业相比,无论是从资金条件还是开发实力来看,自然人在市场中的竞争力都十分有限。

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