文 | 选址中国 优秀

互联网公司角力买楼，制造类企业竞相拿地，最终这些企业在首都北京都拥有了一处署名的物业。2020年北京工业用地再迎供应大年，28宗工业用地成功出让，总出让金额达11.3亿元，生物医药类企业、集成电路相关企业成摘地主力。

全年成交额缩水30%

受疫情影响，2020年北京工业用地供应与成交节奏大起大落。上半年挂牌成交量之和甚至不敌2019年单月成交量，平平淡淡的表现一直延续至10月，年终2个月密集出让冲刺完成全年KPI，战绩较2019年持平，同样成功出让28宗工业用地。总出让面积为86.68公顷，同比下滑25.7%；全年成交额11.3亿元，较2019年缩水30%。

从区域来看，2020年北京工业用地供应来自密云、顺义、房山、怀柔、平谷等7个郊区。其中京南地区承包了3/4的供应量，北京经济技术开发区以16宗土地成交量再次蝉联年度供应榜首位，大兴以5宗成交量继续成为北京工业用地的第二大供应来源。

出让年限进入「20」年代

值得注意的是，北京加快工业用地流转速度，提高土地利用效率，体现在两方面：

一，北京工业用地出让年限全部调整为20年。2018年初，《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》强调园区产业用地实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。

据市场调查统计，企业的产业生命周期一般不超过20年，主要集中在15年左右。而此前50年的工业用地弊端在于部分处于经营瓶颈的企业对土地资源不能应用尽用，区域内有限的土地资源将无缘优质的产业项目。

因此，历经2018、2019两年过渡期，2020年北京市场已无50年工业用地，正式步入加快土地流转的「20」年代。

二，大力推行「先租后让，达产出让」新型供地方式，减少企业前期投入成本，促进高精尖产业项目尽快落地达产。目前新型供地方式仅在北京经济技术开发区试行，2020年经开区50%的工业用地采用这一方案：即企业拿地后租期5年，交付25%的土地出让金，企业在租赁期内完成双方约定的投资强度、年度产值与纳税额等指标时，再办理出让手续，出让年限与租赁年限之和不超过20年。

这一新型供地方式是否有望在全市推行？高力国际华北区产业及工业地产服务部董事吴涛认为，新型供地方式是在北京工业用地越来越紧缺，政府加强管控的背景之下推出的，起到了有效规避投资型买家，极大调动拿地企业提高生产效率的主动性和积极性的作用，利好亦庄。是否适用全市，要结合各区准入产业的实际需求去考量，实际上北京各区土地资源同样紧缺，政府集约收紧土地资源，提高使用效率的大趋势保持一致。

九成工业用地企业直拍

政策宽严并济之下，北京工业用地近九成企业直拍。选址960梳理发现，28宗成交的工业用地中25宗土地被企业承包，占比达89.3%。仅3宗土地被拥有当地政府背景的开发商主体拍走，如北京亦城坤元投资管理有限公司、北京高端制造业基地投资开发有限公司。

老园区开发商逐渐淡出视野。以往熟悉的联东等园区开发运营主体在2020年未参与竞拍北京任何一宗工业土地。一方面全部自持、转让难、三道红线等监管政策束缚了老园区开发商；另一方面疫情推升园区空置率，增加防疫成本，现金流吃紧，老园区开发商自身调整经营策略，放缓拿地节奏。

生物医药和集成电路相关企业组成竞拍主力军，拍走了北京近80%的工业用地，其中一半企业为A股、科创板、科创板受理及新三板公司或其子公司，反映出资本市场为高精尖企业注入的财气和底气。2020年业务暴涨催生了企业的扩产需求，如A股公司沃森生物11月以7574万元竞得大兴生物医药产业基地一宗工业用地，占地面积6.75万平方米，12月底立即启动新冠疫苗生产基地建设，为一款黑猩猩腺病毒载体新冠疫苗的投产做准备。

北京近三年最低楼面价

制造、研发企业掌握了获取土地资源的话语权，然而买地也有讲究和门道。

价格高地看房山。2020年共有2宗工业用地出让金额双双破亿，创造了年度最高成交额、最高楼面价的纪录。其中，京东方以1.38亿元拿下房山北京高端制造业基地6.4公顷研发土地，创造了全年最高成交额。另一宗过亿成交额同样出自房山，北京高端制造业基地投资开发有限公司1.1亿元摘地，规划建筑面积5.7万平方米，以每平方米约1929元的楼面价创下年度最高楼面价。以上2宗土地也是房山市场2020年挂牌出让的全部工业用地。

2020年北京各区工业用地成交楼面价

京城地贵，其实不尽然。

价格洼地在密云、北京经济技术开发区，每平米楼面价低于600元。2020年北京工业用地最低楼面价出现在密云经济开发区，以519.4元/平方米创下三年最低。总体来看，共有10宗工业用地成交楼面价低于600元/平方米，除密云1宗土地外，余下9宗皆为北京经济技术开发区土地。楼面价次低区域在大兴生物医药产业基地，整体楼面价保持在700~750元/平方米之间，每平米楼面价浮动区间不超过50元，最为平稳。