文 | 云龙

编者按：不平凡的2020年，每一个平凡人都足够勇敢；跌宕的2020年，每一个在楼市的房企都在奋起前进。挑战与机遇并存，变局与变革同轨，这一年，注定有太多的画面值得烙印在记忆深处。

魔幻的2020已经过去，在疫情和市场的双重考验下，反思走过的路，依然能给予一些启示。直面2021，昆明楼市走向如何？购房者又该怎样保持理性思考，成功上车？

希望“界证·2020”年终特别策划，能做一盏明灯，给予在迷雾中前行的“我们”看见方向。

2020年，昆明主城四区和呈贡共发放预售证533张，新增预售面积约1888万方，同比下跌了7%。结合近几年预售证发放情况，再考虑疫情的影响，2020年的预售证发放数量和新增预售面积只是小幅跌落，已实属不易。

过规审批方面，2020年全年昆明五区共有142个项目过规，过规地块净用地面积约619万方，过规总建面约2619万方。虽然与2019年相比过规总建面下跌了16%，但同样考虑到疫情影响，综合近5年数据，2020年的过规审批仍保持着一个快节奏的状态。

新增预售面积1888万方，同比下跌7%

据昆明市房产信息网和呈贡房产信息网数据显示，2020年昆明主城四区及呈贡共发放预售证533张，新增预售面积约1888万方；与2019年时570张预售证，2035万方的数据相比，预售证数量减少了37张，预售面积下跌了7%。

对比近5年数据可见，这些年来，昆明每年的新增预售面积均保持在千万方的水平线上，2019年甚至首次突破了两千万方大关，2020年受疫情影响新增预售面积稍稍下跌，但总体仍保持在一个较高的水平。

从各月的供应情况来看，2020年2月份受疫情爆发和春节假期的影响，预售证发放数量和新增预售面积跌落至全年最低；4月以来，楼市供应逐渐回暖，新增预售面积恢复增长，除10月外每月新增预售面积始终保持在150万方的高标准；9月是今年发放预售证最多的月份，达到65张；12月是今年供应峰值，当月新增预售面积达198万方。

从区域上来看，与19年相同官渡区依旧是新房供应量最多的一个区域，其数据遥遥领先于其他区域。2020年官渡区共发放预售证195张，新增预售面积约846万方，占全年总量的45%；盘龙区排行第二，获得预售证70张，新增预售面积约358万方，占全年新增预售面积的19%。

西山区共发放89张预售证，新增预售面积约272万方，占全年新增预售面积的14%；五华区发放预售证65张，新增预售面积约235万方，占全年新增预售面积的12%；呈贡区发放预售证94张，新增预售面积约175万方，占全年新增预售面积的9%。

从房企来看，2020年昆明新增预售面积排名前三的分别为俊发、万科、碧桂园。其中，俊发有包括俊发城、俊发·春之眼、俊发·彩云城、俊发·阳光俊园、俊发·盛唐城、俊发生态半岛等在内的13个项目获得预售证，新增预售面积约247万方，与2019年时的243万方相比，增加了4万方。

这也是自2016年以来，俊发连续5年占据年度新增预售面积榜首的位置。另外，俊发·彩云城全年销售金额61.2亿元，在克而瑞发布的“2020年度大昆明项目销售金额排行榜”中位列第一。

万科有万科城、万科·500里、万科·公园城市、万科·金域水岸、万科·翡翠滨江等8个项目拿证，新增预售面积合计约136万方，占全年新增预售面积的7%。

2020年万科拿证项目主要集中在南市区，万科·500里、万科·翡翠滨江、万科大都会等项目都是万科今年的拿证主力军。

碧桂园有碧桂园·春城映象、中交·碧桂园·印象美庐、碧桂园·龙腾世家、碧桂园·龙川府等9个项目获得预售证，新增预售面积合计约113万方，占全年新增预售面积的6%。

值得一提的是，碧桂园战胜融创，成为昆明年度新增预售面积前三里的新面孔。

过规总建面约2619万方 同比下跌16%

根据昆明市规划局信息统计，2020年昆明主城四区和呈贡过规总建面约2619万方，净用地面积合计约619万方。与2019年的过规总建面3115万方相比，同比下跌了16%。

对比近5年数据，2016、2017年两年过规总建面持续下滑，2018年数据出现触底反弹现象，过规总建面一度达到近4000万方，2019年过规总建面有所回落，2020年受疫情影响过规总建面继续跌落，但仍旧保持在了2500万方的水平。

纵观全年，1月、4月、11月、12月的过规增量均保持在了300万方以上。从各月的过规情况来看，11月是全年过规量最多的月份，过规量达402万方；10月则是全年过规量最少的一个月，仅有约17万方的建筑过规。

从区域来看，2020年过规量最大的是呈贡区，过规总建面达到847万方，占全年的32%；西山区排第二，全年过规总建面约617万方，占比24%；前两年的冠军官渡区滑落至第三，全年过规总建面约510万方，占比19%；五华区过规总建面约351万方，占比13%；盘龙区过规总建面约276万方，占比11%。

从过规地块性质来看，2020年过规总建面最多的依旧是居住用地块，约1569万方，占比约60%；商住混合用地过规总建面约610万方，占比23%；商业及商业商务用地过规总建面约386万方，占比15%。此外，有多块教育科研、医疗卫生、公共建筑地块过规，过规总建面约30万方。

房企方面，2020年昆明过规总建面排名前三的房企分别是俊发、绿地、恒大。

俊发全年过规总建面达167万方，其中俊发城共有4个地块过规，过规总建面达46万方，是俊发过规项目中总建面最高的单个项目。另外，俊发还有俊发龙泉俊园、俊发九夏云水 俊发俊云峰等，共计6个项目过规。

绿地全年过规总建面为164万方，有绿地·滇池国际健康城、绿地·海之城、绿地·东海岸共3个项目过规，过规总建面约164万方。其中，绿地滇池国际健康城全年共有7个地块过规，过规总建面约74万方；另外，绿地·海之城是2020年新入市的项目，坐落于呈贡老城，全年过规总建面约40万方；绿地·东海岸过规总建面约16万方。

排名第三的恒大全年过规总建面约147万方，有恒大·珺睿、恒大·玖珑湾、恒大·云报华府等5个项目过规。其中恒大·林溪郡、恒大·龙泉古镇、恒大·珺睿是新项目；恒大·云报华府过规总建面25万方，是恒大过规项目中总建面最高的单个项目。

注：文中数据来源于昆明市房产信息网、呈贡房产信息网、昆明市规划局