记者 | 吴波

2021年北京土地市场迎来一个不错的开局。

1月13日，北京公开竞拍房山拱辰街道一宗不限价地块，引来平安、华发、首开+住总、中骏多家房企激烈竞争。最终，经过12轮竞价和10轮竞自持，金地商置以价格及自持比例胜出。该地块的出让总价为18.28亿，溢价率9.26%，自持比例11%，可售商办物业及商品住宅综合楼面价为21426元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，此次首拍住宅用地就采用限地价的形式，限制土地溢价率过度上涨，控制市场热度，在开年即表明市场调控态度，预计全年在无特殊事件影响情况下，住宅用地市场将保持稳定。

房山拱辰街道地虽为宅地，但也涉及部分商业用地和教育配套用地。其总规划建面为9.7万平方米，其中宅地占7.9万平方米，容积率为1.6；商办用地占 1.5万平方米，容积率为1.5；教育配套用地占0.4万平方米。

项目容积率较低，同时包含部分商业用地和自持比例，这在一定程度上抹平了该地块的楼面价优势。

从周边房源售价来看，未来项目想取得理想利润并非易事。该地块周边在售新房主要为有限竞房及共有产权房项目，售价在4万元/平方米左右。而贝壳研究院监测周边在售二手房以2000年以前的老旧小区为主，售价在2.5万元/平方米。

不过，这些因素会在多大程度上影响项目利润表现，还未可知。从综合开发能力来看，金地商置具备多年商业地产开发经验，若商业地块开发取得佳绩，也可为项目贡献不错的利润。从自持比例来看，各家房企对自持看法和开发意向不同，有房企谨慎对待，也有房企认为可行。

随着多家开发商进入，房山未来的区域价值或将有所提升。

近五年内，该区域引起热议的一次土拍是在2016年。当年11月28日，在历经一个半小时、200多轮竞价后，龙湖首开联合体以37.8亿元总价、200%溢价率拿下房山长阳镇商业综合用地。该地块已经开发为首开龙湖熙悦天街，预计开业时间为今年6月。开业后，这一中高端型购物中心能弥补房山商业空白，满足房山的消费需求。

在“房住不炒”、北京实行严格调控政策后，房山拍出的受到较大关注的低价地块则是目前的限竞房中骏云景台。2019年12月12日，中骏用42亿抄底房山良乡地块，楼面价仅约1.1万/平。去年9月，中骏云景台推出市场，在京东开启直播卖房首秀，喊出 “重启北京2万+时代特价房”、“总价200万安家北京”等口号，以价格优势受到围观，在北京市场引起热议。

去年4月，恒大以18.5亿拿下的房山良乡地块，即目前的恒大御峰，就在1月11日拿到首张预售证。根据预售证，限竞房恒大御峰拟售均价32340元/平方米至37518元/平方米之间。

去年5月，中建一局+房山新城联合体以26.5亿元拿下房山拱辰街道地块，也就是目前的不限价纯商品房京西印玥。该楼盘是低密洋房，价格较高，首期开盘价在41811元/平方米到46000元/平方米之间。

去年7月，中海拿下的房山稻田站地块，定名为中海寰宇视界，也是不限价纯商品房。该项目还未取得预售证，但作为不限价纯商品房，在区域售价已经达到4万+的背景下，未来售价想必不会太低。

“这几次热门土拍，加上品牌房企加持，肯定是区域发展一大利好。”北京地产评论员泽龙认为，房山区域价值必定会受到开发商携资进场的带动。目前，从限竞房到不限价纯商品房售价来看，北京外环房山的房价确实已经出现上涨趋势。