2020年下半年，海南商办市场一匹“黑马”横空出世。没有一个人能否认，2020年度海南商业地产关键词，龙湖光年必定榜上有名。

不到半年的时间里，龙湖光年创造了多项记录，实力诠释龙湖速度和热度：2020年7月30日，龙湖光年首开空中商铺两小时劲销7.06亿元，创海南商办市场和龙湖集团商办销售记录；9月19日，光年大道商铺劲销1.5亿元；2020年9月30日，龙湖光年60天销售额突破12亿元；那段时间，海口每出售10套商铺，就有4套来自龙湖光年。2020年11月11日，龙湖光年双十一成交额超8000万元；12月31日，历时155天，龙湖光年劲销超17亿元，连续半年蝉联海口商办市场销售金额、套数、销售面积“三冠王”，西地块2#楼、3#楼一经推出即刻售罄，引爆抢购热潮，其势锐不可当。

如此攻势，龙湖光年百亿TOD到底“香”在哪里？

抢占先机布局自贸资产

正如新年前夕国家主席习近平发表二〇二一年新年贺词中提到的“海南自由贸易港建设蓬勃展开”，海南自贸港开局建设半年以来，尤其步入新的一年后，身在海南的人越发能感受到其步伐明显加快了，越来越快，稍不留神便有可能落后于时代。

2020年12月25日，三部委发布第一批国家文化和旅游消费试点城市名单，其中，海口市获评国家文化和旅游消费试点城市。

2020年12月31日，经国务院批准，国家发展改革委、商务部全文发布《海南自由贸易港外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2020年版）》，自2021年2月1日起施行。

今年1月4日，《中华人民共和国海南自由贸易港法（草案）》全文首次公开并开始征求意见。

1月5日，海关总署发布2021年第1号公告，制定印发《海南自由贸易港交通工具及游艇“零关税”政策海关实施办法（试行）》，进一步明确“零关税”交通工具及游艇的适用范围和监管方式。

1月6日，海南省金融监管局印发《非居民参与海南自由贸易港交易场所特定品种交易管理的试行规定》。

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与海南自贸港相关的各项新规政策层出不穷，每天我们面临的都是一个全新的海南，身处安逸舒适的小岛多年，不少海南人可能对于这些变化有些困惑，而经历数轮改革开放大潮的外地人，尤其是北上广深一线城市的投资者早已是“春江水暖鸭先知”，早在自贸风起之时就已敏锐察觉时代风向的变化——投资海南，就是投资国家战略！正如同40年前的深圳经济特区，30年前的上海浦东新区，中国改革开放深入推进的自贸时代，海南必将一枝独秀，未来掘金风口非海南莫属！

据海南省统计局公布数据，2020年1至11月，海南省新增市场主体28万余户，较去年同期增长23.2%，企业新增数实现翻一番。其中，海口市新增市场主体104515户，同比增长19.73%，占全省37.50%。自贸港建设半年，海南市场主体数量增速全国第一。

截至2020年12月，海口市总部企业数量已经达到31家，占全省总量的69％，同比增长近三成。海南自贸港，正在加速成为创业热土、淘金之地，海南自贸港省会城市商办资产天然具有稀缺性的特点。

作为商业地产优秀运营者，深耕一二线城市的龙湖此次闻风而动，以南中国商业旗舰的形式重仓海南，亲眼见证了这种微妙的变化。

西地块极速加推并即刻售罄的背后，据龙湖内部人员透露：“有不少是从一二线城市来的投资者，他们对于龙湖并不陌生，而且对政策风向比较敏锐，深知时代的浪潮对于一座城市崛起的重要作用，十分看好海南自贸港的发展，于是跟随龙湖前来布局。在这17亿元的销售额中，有业主豪掷5000万元连买40多套商铺，2000万元连买、1000万元连买的业主就更多了。”

龙湖首次入驻海南，尤其是以“百亿级南中国商业旗舰”的形式，其步伐可以说是延续了龙湖集团一贯的“不骄不躁、张弛有度”，不冒进、不冒失，每一步都走得极沉稳坚定，从一步步加码自持的行动中可见一斑。

而也正是由于亲眼见证海南自贸港的蓬勃开展，以“自贸港百亿级项目”的主人翁身份亲历海南自贸港建设中的关键环节，并在实践过程中亲眼目睹业主们的热情响应，在不到半年时间里连续加推西地块商办资产并即刻售罄，龙湖的信心才会持续高涨，持续加码光年项目直到自持40%。

城西站之上引爆人潮热点

如果让一个土生土长的海南人选出当地商业价值TOP的区域，那么南海大道与龙昆南路交汇之处——坡博坡巷片区棚户区海口城西站必定榜上有名，而这也是众多海南本地业主在选择龙湖光年时，不假思索用“脚”投票的重要原因——海口哪个地方客流量最多最赚钱，作为本地投资者还能不知道吗？

龙湖光年项目地处海南岛的交通枢纽关键节点处，城际高铁1.5小时经济圈之内，地面交通、公交枢纽、轨道交通三位一体的核心地带：串联美兰国际机场，7个公交车站、22条公交线路、5000㎡泛候车区、全国唯一一条环岛高铁均与项目无缝连接，日均客流量或超30万人次。

与此同时，龙湖光年还与6家省级行政单位、3所国内知名学府、5所三甲医院、2大市政公园为邻，可以毫不夸张地说，龙湖光年所在的区域乃是海口传统意义上的版图中心地带，同时也是海口高净值消费人群集中的地带，随着自贸港建设不断推进，甚至还将成为国内外游客必经之地，其海量客流与庞大的消费潜力毋庸置疑。

事实上，处于坡博坡巷片区棚户区的海口城西站的商业价值在业内早已不是新鲜事，近些年乘着自贸港的东风更是“水涨船高”，众多龙头企业纷纷抢滩入驻，加快布局，一时间与龙湖光年项目形成众星拱月的规划格局。

2019年9月，龙湖集团拍下坡博坡巷片区棚户区三宗共计215亩的商业用地，以自贸港首座TOD商业综合体项目正式进驻海南，不少投资者为此大手笔感到折服，感慨也只有财大气粗的头部房企才能如此有魄力。

据统计，仅2019年，坡博坡巷片区棚户区全年挂牌12宗土地，总面积484.86亩，成交总金额达38.92亿，除了龙湖集团外，还涉及中国建筑、中国交建、山西建发等行业巨头。2020年8月，华润置地以8.2亿元竞得坡博坡巷棚改片区C-7-1地块，中海兴业以10.5亿元竞得坡博坡巷棚改片区C-7-6地块。

因缘际会，风起云涌，自贸时代看海南，海南未来看城西，龙湖光年项目地段位置的优越性无需赘述，未来必将成为自贸港省会城市最重要的掘金地之一，对于亲历这片土地每一次改变的当地人来说，这几乎已经形成了一种心照不宣的共识，由此也不难理解，为何龙湖光年的每一条新闻都能牵动无数投资者的心，更不难理解，为何龙湖会一而再再而三选择持续加码光年项目。

投资商业地产的人都知道，自持一个百亿级TOD商业综合体的40%，已经不仅仅是“重仓”二字所能解释了，唯有必胜的把握，向来稳扎稳打、不骄不躁的龙湖才会做出这种全盘兜底的决策。

TOD商业综合体先行者

此次进驻海南，龙湖是“来真的”，龙湖光年项目并不能简单理解为“一座大型购物商场”。

如果说，此前龙湖在重庆、北京、上海、杭州等城市遍地开花的商业综合体是一次又一次成功的浅尝辄止，那么，海口龙湖光年就是艺术家一次彻底的、酣畅淋漓的“集大成”的玩法。龙湖自贸港百亿级TOD商业综合体，真的就是字面意义上的“商业综合体”，也即把所有龙湖最得心应手的元素，通过科学合理的方式堆到一起，如同色香味俱全的满汉全席，满满当当摆在桌面上，不玩虚无缥缈的概念，十分有诚意。

在海口龙湖光年项目中，我们可以看到“TOD”的元素，众所周知，龙湖自2003年就开始涉足TOD开发领域，可以说是国内TOD模式的先行者和领头羊。2020年11月，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会牵头发起编制两项团体标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式向公众发布，龙湖集团是唯一参与标准编制的开发企业，这就足以证明龙湖在TOD开发领域的实力。

可以看到“天街”的元素，龙湖天街的吸金能力毋庸置疑，可以说是龙湖商场租金收入占比最高的明星产品，在疫情阴霾的影响下，2020年上半年，重庆北城天街、北京长楹天街、重庆时代天街I期、苏州狮山天街、杭州滨江天街I期、杭州金沙天街、重庆时代天街II期、北京大兴天街、杭州西溪天街等9座商场上半年仍实现了超过亿元的租金收入。截至2020年12月，龙湖商业已进入全国26个城市，分9大区域，已开业天街45座，筹备天街项目54座。

此外，更有“高端星级酒店”、“150M地标级写字楼”、“600米夜经济示范步行街”、“空中花园”等热元素加持，每一项单独拎出来都是能撑得起任何一个商场门面的存在，更不用说都放到了一起！如此饕餮盛宴，就连在北京、上海、杭州等城市与龙湖合作多年的业主也瞠目结舌，十分激动然后果断入手。

总投资115亿元的龙湖南中国旗舰TOD商业综合体，如今龙湖已宣布自持40%，余下的资产，已在过去短短半年时间里劲销超17亿元，其中西地块的2#楼、3#楼更是一经推出即刻售罄，对于“未来得及搭上便车”的投资者来说，或许机会已经不多了。

龙湖速度非同凡响，各个步骤皆紧锣密鼓加速推进，从不拖泥带水，接下来，光年项目东地块全新的天街新物种也即将强势亮相，趁势加推。新产品长什么样？都有哪些亮点？已有不少“没上车”的投资者暗自摩拳擦掌只等一窥究竟。龙湖光年将如何再续传奇引爆市场热潮，在新的一年“牛气冲天”？且让我们拭目以待！