作者：高顿财经 Lipeng

近日，在房地产这场持续不断的大风暴中，链家暂时成为了风暴眼。

北京链家房地产经纪有限公司是目前国内最大的二手房中介龙头平台，近日由于出售房源问题，链家上海分公司因为业务不合规遭到央视曝光后，又遭到了管理部门的严惩。

先是2月22日上海市消保委在召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，以链家为例通报了房产中介服务中存在的乱像，两名消费者代表表示，因为链家出售问题房源，他们110万元和280万元的购房款差点血本无归。

其后，上海住建委暂停了涉事门店及经纪人员的网上签约资格、组织约谈了链家方负责人，并要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

而在一番发酵后，链家正在进行的A股IPO增资扩股很有可能也会受到影响，很多金融界人士认为链家的IPO估值很有可能被“砍”。

从官方的通报来看，链家出现了两起不规范经营行为。但简单的不规范经营行为本不应该招来如此严重的后果和惩罚。被盯上的链家究竟干了什么?从“下线金融产品”、“撤销广告”、“独家代理”等字眼中我们可以看出一些端倪。

两起不规范经营，链家究竟干了什么？

根据媒体报道，两起不规范经营的案例情况如下：消费者之一的黄先生，在链家中介购买一套被链家称之为“有按揭贷款”的400万房屋过程中，到签约定合同时发现所谓“有按揭贷款”竟然是总价340万的抵押。

为推进交易，黄先生不得已先帮房东还抵押，将280万元打给房东，不料房东竟然将资金挪作他用。而链接此时表示可以借钱给黄先生，把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。黄先生不得已向链家贷款110万继续交易，但链家却不肯完成过户。

另一位受害消费者庄先生，2016年1月9日通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》，意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋作为儿子结婚的婚房。但在支付完80万的定金后，却被链家告知房屋交易有障碍，因该房屋不仅“背”着公积金贷款，还在庄先生不知情的情况下，被出售方抵押给链家一名工作人员，出售方由此借得167万元贷款，月利率1.6%，用来购买其他房屋。

在两起事件中，链家的操作流程非常相似，都是将已抵押房源进行二次中介，与不同的消费者进行交易(甚至有可能提供的是虚假房源)，然后利用消费者急于购房的心理，以资金支持为名向消费者提供高息贷款。

到这里也不难理解上海住建委对链家上海做出的处罚决定—“下线金融产品”对应的是链家上海违规提供的高息贷款;“撤销橱窗广告”对应的是链家对于房源的虚假描述和违规宣传;“停止独家代理”对应的是链家对非独家房源做出的违规包装。

看到这里，相信很多人都已经明白了链家上海在这两起案件中的业务逻辑——以房地产中介为名，实际行的是违规金融服务。

链家“地产 金融”模式到底踩了哪些雷？

将这种状态的链家形容为房地产中介其实已经有问题了，链家现在其实更像一个以金融业务为核心的金融帝国——任何房地产业务都是为最终促成金融交易做的铺垫。

而根据记者调查，链家金融模式中的主要错误其实有3个：高息贷款，也就是俗称的放高利贷;自己为自己做出超额担保;自己监管自己金融业务中产生的资金沉淀。

从上文的案件中可以发现，链家鼓励链家用户在交易需要进行短期资金周转时使用链家的借贷服务，而利率统一为月利率1.6%。月利率1.6%合年利率19.2%，这相当于银行贷款利率的四倍左右—经查询银行6个月以内贷款年利率为4.35%，即便是5年以上贷款利率也仅为4.90%。而19.2%的年利率也超过当期银行年利率4.35%的四倍，是完全意义上的违规高利贷。

而在链家的金融业务链中，理财产品占据着核心环节—面向公众销售的理财产品资金很有可能通过高利贷的方式借贷给链家房产中介用户，这里就涉及一个理财产品本息担保的问题。链家理财的担保方为中融信担，为链家理财每年高达100亿以上的成交量担保，担保的存量经过计算一般在20亿以上。但中融信担是一家注册资金仅为5000万的金融平台，而且唯一股东便是链家。

媒体还观察到，链家房产交易需要通过第三方支付平台进行，购房资金冻结在第三方支付平台上，直到房屋过户后才能解冻。但第三方支付平台也属于链家，这就意味着房产中介交易中所有沉淀资金并没有受到任何有效监管。

拥抱金融，本质还是“步子太大”

抛开链家品牌本身，我们可以看到链家在此次事件中所暴露出的问题非常具有产业代表性。

曾几何时，由于金融产业的爆发和互联网金融在短短几年内对金融领域的“风卷残云”，让很多产业意识到了拥抱金融所能带来的变化和革命。一时之间，“产业 金融”等类似的金融模式创新层出不穷，其中最著名的代表便是“房地产金融”、“物联网金融”和“医疗金融”等。

房地产平台拥抱金融属于典型的野心太大式的“步子迈得太大”，而步子迈得太大，最容易产生各种配套设施跟不上以至于拖累了房地产平台自身的发展健康。

高顿财经FRM研究中心研究员研究认为，通过本次不规范经营可以看出，链家在将金融业务整合进业务链的过程中，虽然金融业务发展得很快，但相关配套制度和准备非常不完善。

首先是风险方面的制度建设和保障，链家金融的业务铺得很快很快，几乎在互联网平台、支付、担保和线下业务全面实现了布局，但几乎没有风险的监督和管理，如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

其次，是链家在金融业务方面的管理非常混乱，这和这个平台之前在金融方面的积淀薄弱有关。最后还存在人才方面的问题，可见链家的金融业务发展过快，但业务规划者、制定者、监督者、执行者却没有相应的金融人才到位。

链家副总裁、CFO魏勇2015年6月接受中国经济网采访时表示：“目前金融业务已占整体盈利的近10%，在未来5年里做到50%也是有可能的。”可见，链家在金融方面的野心巨大，这很可能跟房地产中介近两年遇到的困局有关。

但正如链家创始人、董事长左晖在其本人“老左”的微信朋友圈转发链家常务副总裁王拥群给各地总经理的一封信时所言，“绝大多数纠纷都有我们自己的问题，我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的。”链家金融成熟也要等到相关制度、尤其是人才队伍建设跟上之时。

金融如果占到链家业务的50%，链家员工中会有50%的金融人吗？