文|地产深度报道​

“虽然有些指标不理想，但是总体而言还是比较理想。”

对于刚刚过去的2020年，绿地集团董事长张玉良在1月21日的媒体交流会上，给出了上述评价。

理想的地方大概是在于，集团全年业绩的整体向上：全年营业总收入4813亿元，同比增长12%；总资产达13491亿元，同比增长18%；归母净资产834亿元，同比增长6%；扣非归母净利润131亿元，同比增长3%。其中，地产、基建两大业务的收入皆实现10%以上的增长。

作为“三道红线”试点房企之一，绿地在降负债方面取得了更明显的进展：现金短债比累计提升幅度超40%；净负债率累计下降近50个百分点；有息负债总额较高点下降约450亿元。

不理想的地方或许还是地产板块销售。2020年全年，绿地实现合同销售金额3583.53亿元，同比减少7.7%，合同销售面积2909.3万平方米，同比减少10.7%。

对于2021年，张玉良还是充满信心，“总体上来看，我们有把握保持10%乃至以上的增长速度，坚持高质量的前提下降负债。”

不过对于当天的热点问题——绿地被收购的传闻，公司管理层直接予以否认，并表示混改正在推进中，意向对象是央企金融机构。

地产板块：不在意销售目标

绿地还是没达到4000亿销售额。2020年全年，绿地实现合同销售金额3583.53亿元，行业排名较2019年下降一位至第7名。其中，住宅销售金额2725亿元，同比增长8%，占比达到76%；商办实现销售金额859亿元，同比下降37%，占比24%。

绿地集团董秘王晓东表示，这主要是商办销售不理想。绿地商办产品占比相对同行偏高，也导致2020年疫情影响下，整体商业办公去化、出租存在很大的压力。

“有数据显示，2020年中国办公楼的需求量降了60%，并且这个趋势不断在进行中，已经连续降5年，从商业的成交来讲，是降了30%。”王晓东表示，公司整体销售金额跟2020年初的预期目标还是有一点差距，主要就是因为商业、办公这两个品类。

绿地还在持续调整结构。

数据显示，2020年全年，绿地累计获取项目90个，新增土地面积1365万平方米，计容建筑面积2932万平方米。总土地款929亿元，总货值约3330亿元，平均楼面价3168元/平方米。拿地与2019年基本持平。

这其中，一二线核心城市项目占比提高，按货值计算，约70%的项目位于一二线城市；按计容建面计算，约70%为住宅。在拿地方式上，绿地获取的“地产+”产业协同项目建筑面积超过2300万平方米，占比超过80%。

那么2021年的销售目标又是怎样的？

“单一地产方面的排名我们不在乎，因为我要看整个企业，整个结构调整中，希望它达到什么程度，按自己的需求来看。”张玉良坦言，“我们是希望今年比去年增长，而且是质量增长。”

尽管以房地产起家，但经过多年发展，房地产已不是绿地的单一主业。

2020年全年，绿地的大基建成员企业实现营收2801亿元，同比增长19%；金融产业全年实现利润总额43亿元，同比增长23%；商贸产业实现营收81亿元，同比增长21%。张玉良透露，目前收入经营的目标中，房地产占不到三分之一。

降负债：预计今年一季度可降一档

相较于冲销售规模，2020年8月，监管层给地产行业划下的“三道红线”或许是让绿地压力更大的事情。

作为最初的12家试点企业之一，绿地最初是“三道红线”全中的“红档”企业。而经过半年的加速，绿地降负债效果明显。

据绿地方面披露，2020年全年初步数据显示，绿地现金短债比快步提升，累计提升幅度超40%；净负债率明显下降，累计下降近50个百分点；剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点下降约450亿元。

绿地集团财务负责人吴正奎补充，公司在2020年8月末收购了广西建工，也要求其降负债，如果将广西建工包含在内，整体有息负债规模共下降了逾600亿元。

按监管层的要求，踩线房企要“每年降一档，三年降三档”。“降负债确保在今年6月末完成降低一档的任务，力争在今年一季度末就完成。” 吴正奎表示。

“先降短债比，原来预计6月份完成，按现在的情况来看，远远提早了，一季度降完一条线没问题。”张玉良表示，其他两条线也有望提前完成。

在去杠杆措施上，王晓东介绍，绿地将围绕“三年三步走”的计划，6项措施包括：主动压减有息负债规模，优化土地储备结构，以销定产、灵活调整生产供应节奏，加快销售资金回笼，加快已售项目建设和交付结转，积极充实企业资本金等。

尽管绿地没有物业板块进行分拆上市以协助去杠杆，但其金融板块的上市已在推进中。公开信息显示，2020年底，绿地数科成立，并完成对金融板块的重组。

不过，2020年初曾提及的研究分拆大基建业务上市，“现在还没有提到日程上”。

混改：意向是央企金融机构

媒体交流会上的高潮既不是2020年销售表现，也不是分拆上市，而是此前业内流传的一则传闻。

日前，有消息称，“某十强房企欲收购某十强房企”。1月21日下午，故事主角突然有了更清晰的形象：被收购方是绿地，而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。

对于这一传闻，张玉良笑称，昨天晚上第一次听说，“没什么可能”。

事实上，对此次混改，上海国资委具有导向性的意见。张玉良表示，如果是同行，基本上和方案不太相符。而传闻中的万科、中海没有接触过。

“现在是进行二次混改，主要是国资股东之间股权的变动。” 王晓东进一步解释转让上限是17.5%，不存在收购的说法。

2020年7月中旬，绿地集团对外披露了其二次深度混改计划，其两大股东上海地产、上海城投拟通过公开征集受让方的方式，转让不超过绿地总股本17.5%的股份。

据了解，目前绿地是三元股权结构。上海地产持有31.42亿股，持股比例25.82%；上海城投持有25亿股，占比20.55%；而以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股35.45亿股，持股比例为29.13%，为绿地的单一最大股东。

王晓东表示，“转让完之后，我们格林兰依旧是绿地的单一最大股东，这个股权结构是没有变化的。”

王晓东介绍，此次混改的目的和背景是进一步深化国企改革，进一步优化国资布局的结构调整，并进一步完善绿地的股权机构。

至于当前混改的进度，张玉良透露，目前谈得比较深的是两家央企金融机构，具体“今年春节后可能会进一步明朗化”。