文 |  于莹

2021年第一家在港交所递表的开发商，是深耕青岛长达27年之久的房地产开发商天泰国际控股有限公司（以下简称：天泰国际）。

1月15日晚间，天泰国际向港交所递交上市招股书，拟在香港港交所主板正式挂牌上市。

成立于1994年的天泰国际，专注于住宅物业，经过26年的发展，其业务范围仍主要集中于山东省内。对于此类区域房企来说，要加快扩张速度，上市无疑是一个绝佳路径。而此番选择赴港上市，也为其未来发展，增添更多的期待。

天泰国际赴港IPO

2021年1月15日，天泰国际向港交所递交上市招股书，国泰君安为其独家保荐人。

招股书显示，本次发行募资天泰国际将用于现有物业项目的开发提供资金、项目开发的三项现有计息信托或银行贷款的一部分、一般营运资金，具体金额并未披露。

根据公开资料显示，天泰国际成立于1994年，是一家深耕于青岛的物业发展商，主要从事于以住宅为主的物业开发和销售。其中，物业销售的营收占比超9成。

据天泰国际公布的数据显示，公司销售额尚未过百亿元，只能算是一家小型房企。截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年9月30日止九个月，公司同期的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。

对于天泰国际的此番赴港上市，中国企业资本联盟副理事长柏文喜则分析称，中小房企融资环境出现不断收紧的趋势，A股因政策原因未放开房企上市的口子，中小房企为了生存和发展，只好转道港股上市。

创始人热衷音乐

2019年度销售额下滑两成

天泰国际的创始人是王若雄，然而在天泰国际700页的招股书中，王若雄的名字仅出现了两次。其中一次是这样表述的：王若雄于2019年7月17日获委任为董事，并于2020年2月10日卸任。

往前追溯，作为房地产圈中最早的一批企业家，王若雄曾与万科的王石、万通冯仑、建业胡葆森一起出现在中城联盟成员的名录中，且担任过中城联盟轮值主席，更是登上过胡润富豪榜。

然而，如今的王若雄却逐渐淡出公众视野，最近一次现身公共场合还是在2020年12月末与平安不动产合作协议的签署仪式上。

企业的发展脉络与“掌舵者”的风格不无关系。王若雄早年学过长笛，热爱文学，充满理想，并试图将这种理念带到天泰国际的管理中。招股书中的品牌箴言“建筑爱的世界”正是王若雄的愿景。

其实，王若雄淡出公共视野也是有迹可循的。根据天泰国际官方发布的信息，王若雄在天泰国际2020年会上表示：“去年的王若雄带领不了今年的天泰。”

如今，天泰国际的控股股东是赵洁。根据招股书的表述，王若雄是天泰国际控股股东的近亲。招股书中显示，在一系列增资、重组之后，准备赴港上市的天泰国际由一家名为Great Prospering的公司100%持有，而后者由赵洁100%持有。然而，在赵洁的带领下，天泰国际在2019年的销售额较2018年减少了21.66%。

据招股书显示，2018年、2019年以及截至2020年9月30日，天泰国际收入分别为26.44亿元、33.61亿元及29.31亿元；净利润率分别为12.4%、9.1%及8.4%。

一位房产机构资深分析师表示，营业收入上涨，净利润率却连续两年下降，由此说明公司盈利能力在下降。

体量相对较小，后续发展存疑

虽然成立较早，但经过26年的发展，天泰国际的业务范围仍主要集中在山东省内。有业内人士指出，天泰国际作为区域型房企，布局过于集中进而导致企业发展较为缓慢。

截至2020年10月31日，天泰国际拥有由附属公司及联营公司开发的土地储备总量约520万平方米。公司在山东青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁8个城市建立业务，共持有54个物业项目。其中，在大本营青岛的项目就达到34个，占集团土地储备33.8%。

实际上，这样的土储规模并不算大。以三大房地产巨头“碧万恒”为例，万科在2020年12月单月的合同销售面积就达642.2万平方米，恒大为510.2万平方米，碧桂园公布的同期权益合同销售建筑面积也达147万平方米。

相比之下，自2020年起天泰国际开始在土地市场补仓，2020年11月，天泰国际通过招拍挂在山东潍坊、德州及临沂获取了3块新土地，土地储备总量分别为8.8万平方米、21.7万平方米及20.3万平方米。以目前的土储规模来看，天泰国际短期内很难在业绩上提速。

此外，一直偏安山东一省的天泰国际还要面对国内主要房地产商的激烈竞争。招股书披露，天泰国际在山东的市场份额仅0.49%。

针对公司未来发展战略，天泰国际方面表示，公司业务与山东省物业市场的表现紧密相关，公司过往及未来会继续加深在山东省的业务渗透，并策略性地将业务扩张至其他选定市场。

然而，由于扩张至新地区及开展新业务需要大量资金，天泰国际的负债水平连年上涨，其披露的资产负债率两度超过200%，远高于行业平均水平。

招股书披露，2018年、2019年以及截至2020年9月30日，公司借款总额分别约为17.88亿元、35.93亿元及37.38亿元；资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203%。

天泰国际方面表示，目前已有、也将继续依赖高额债务，为公司业务提供资金。此外还提到，公司未必能产生充足的现金流量以支付预期经营开支及偿还债务，这种情况下，将被迫采取诸如紧缩支出或延迟物业项目开发、处置资产、重组或债务再融资或寻求股权融资等替代性策略。

这或许也是天泰国际将目光转向股权融资的原因之一。