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德信服务递交招股书,靠卖车位拼凑社区增值服务业绩

德信服务的社区增值服务持续走高却并非来自业务创新与运营突破。

李锐/文

1月18日晚间,德信服务集团有限公司在港交所递交了招股书。

招股书披露显示,德信服务是浙江省领先的综合性物业管理服务提供商。总部位于杭州,深耕于浙江省,截至2020年9月30日,其在管物业合共163个,在管建筑面积合共2310万平方米,覆盖9个省份26座城市。

相比其他物业公司,德信服务规模并无优势。目前,待上市的物业公司万科物业,在管面积达到4.8亿平方米;2020年上市的恒大物业在管面积 2.54 亿平方米。

为显示拓展能力,德信服务披露:公司的管理项目包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的63项物业,在管总建筑面积为780万平方米,占在管总建筑面积的34.0%。由独立第三方开发商开发的100项物业,在管总建筑面积为1520万平方米,占在管总建筑面积的66.0%。2020年前9月,来自第三方的收入占公司总收入的71.8%。

对于扩大规模,德信服务似乎并不想要完全依赖母公司。实际上,德信服务背后的母公司德信集团在房企中实力表现也一般。其年报数据显示,德信集团2018年经营活动所用现金净额约-29.52亿元,2019年为-1.69亿元,经营性现金流已连续两年为负值。

但值得注意的是,报告期内,目前,德信服务的最大客户依然是德信集团(及其合营企业及联营公司),其提供服务产生的收入分别占德信服务总收入的16.5%、25.6%及27.7%。

公告显示,德信服务共有三条业务线,具体包括了物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中,来自物业管理服务的收入占比分别为67.5%、60.5%、54.6%;来自非业主增值服务的收入占比分别为21.7%、27.2%、23.4%;来自社区增值服务的收入占比分别为10.8%、12.3%、22%。

社区增值服务一直是物业服务企业寻求发展突破的着眼点,遗憾的是,德信服务的社区增值服务持续走高却并非来自业务创新与运营突破。

招股书显示,2019年以及2020年前9个月,德信集团(及其合营企业及联营公司)为德信服务的第三大供应商,交易金额占采购总额的比例分别为8.3%、4.7%,购买的产品则为停车位。而德信服务披露的向物业开发商及业主提供物业销售及协销服务,实际上该服务即向物业开发商购入车位,再转售予业主及住户。截至2020年前9个月,来自该服务的收入在社区增值服务的占比达到38.4%。

此外,德信服务在招股书中明确表示,公司于过往业绩期间,曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。关于计息垫款的信息,并没有作为单独列项进行公布,而是分散于招股书几处进行了披露。

德信服务并未披露向德信控股附属公司垫款的详细金额,但公布了垫款的利息收入,在“融资收入及融资成本”一栏显示为,12%的计息垫款。

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