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昆明房价2万+是方向?56新盘谁将会是价格制高点?

今年昆明楼市到底走向如何?2万+时代又是否会提前到来?

文 | 贝学梅

“昆明中原发布数据预测,2021年昆明住宅均价或破1.65万/㎡”

“昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》显示,2025年,昆明住宅均价将达2.12-2.36万元/㎡……”

刚刚告别了跌宕起伏的2020年,站在2021年的全新起点上,关于昆明楼市各大地产研究机构接连扔出“重磅炸弹”。

这一系列数据,在高能预警的同时,似乎也预测了昆明未来房价走势。

那么,今年昆明楼市到底走向如何?2万+时代又是否会提前到来?或许从即将入市新盘的数量及房价上,就能探知一二。

2万+阵营不断扩大,昆明房价天花板或被“捅破”

据不完全统计,今年昆明主城区预计将有56个新盘入市,其中近半数项目房价预计超2万㎡,这意味着昆明整体房价将迈入一个全新的阶段。

一直以来,李嘉诚的地段论被奉为地产界的金科玉律。在昆明,一个项目所处位置的优劣,同样也是决定其房价高低的关键因素。

依托自身资源禀赋、区域规划红利等,二环内、巫家坝片区、北京路沿线、滇池路沿线、会展片区以及滇池国际度假区等区域向来都是昆明的价格高地。因此,今年这些区域内即将入市的新盘,房价基本都在2万/㎡上下。

二环内是昆明城市顶级生活资源的汇集地,随着可供开发土地越来越少,再加上新建住宅政策的收紧,区域内房源愈发紧缺,目前在售项目不足10盘,购房者可选择性不多。

制图:界面楼市昆明

不过,今年二环内或将迎来10个新项目,房价预计都将超2万/㎡,翠湖一品、碧桂园·翠湖映象、恒大东风广场等项目,甚至大有直追3万/㎡之势。这些新盘的加入,将使区域产品更加多元化,同时或将再度刷新区域房价天花板。

北京路沿线作为昆明开发最早、发展最成熟的区域,一直都是购房者眼中的香饽饽。不过,经过几年的高强度开发,区域内土地资源日渐紧缺,在售项目并不多。好在今年区域内又将有3个新盘入市“补仓”。

制图:界面楼市昆明

其中,一直被称为昆明 “黄金城中村”的金刀营城改项目首批土地被同德&美的&赛伦合资公司竞得,二期则被同德&万科&赛伦联合揽入。据悉,项目一期A4地块已过规,拟建4栋高层住宅,或为美的TOP级产品首秀。从所处位置及产品规划来看,该项目售价极有可能超2万/㎡。

此外,紧邻2号线龙头街站的恒大龙泉古镇,是昆明极为少见70年产权的纯别墅项目,计划首推建面约195-391㎡的别墅,预计单价2.2万/㎡起。

巫家坝作为昆明未来的城市新中心,是城市核心资源重点倾斜的方向,再加上自贸区红利的加持,区域成为了昆明又一置业热区,房价一再走高。据了解,目前区域内在售楼盘房价基本都在2万+/㎡。由此来看,巫家坝即将入市的5个新盘,房价应该也在此标准线上下。

制图:界面楼市昆明

世博片区凭借着得天独厚的自然资源优势,曾是继翠湖片区之后昆明的新兴富人区,房价遥遥领先。然而由于近年来在售项目寥寥无几,区域似乎已被众人“遗忘”。不过,随着今年3大新盘的入市,世博片区或将重回大众视野。

制图:界面楼市昆明

今年,就连许久没有“上新”的海埂片区,也将新增2个新盘。其中,筑友·玺珑湾约5亩的住宅用地,成交楼面价高达17013元/㎡,刷新昆明历史最高楼面价。“地王”属性+别墅业态,项目预计售价约600-2700万元/套。

制图:界面楼市昆明

龙湖接手的西南海后续279亩纯住宅用地,部分地块容积率低至1.21,限高24米,未来很有可能会开发洋房、别墅类产品。据悉,龙湖将在此打造高端系产品,昆明2万+楼盘有望再添一员。

位于滇池路上的昆明恒大珺睿将主推建面约137-285㎡的大平层,据相关媒体报道,项目房价预计在2.3-2.7万/㎡。

值得一提的是,2021年也是昆明楼市的“改善元年”,不少新盘都将引入旗下TOP级产品系,如金刀营一期将会是“美地置业top系首秀”、俊发·俊尚峰为俊发“峰”系高端产品、中建金科·向山的岛将引入金科 “博翠”系高端产品、金茂府是金茂高端住宅头部IP……

一番梳理后不难发现,昆明2万+楼盘阵营正在不断壮大,从量变到质变,昆明2万+时代只是时间的问题。

新盘扎堆,昆明房价洼地或被填平

当然,除了“高精尖”楼盘,今年入市的新盘中也不乏一些价格适中的项目。其中,西北新城集中度较高。

随着新城吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家家居、爱琴海购物公园等商业的进驻,再加上地铁4号线等利好的加持,西北新城迎来开挂式发展,数十家房企争相进驻,置业热度持续高涨。今年,蓝光、中南、卓越&龙润旗下的3大新盘或也将加入“战局”。

制图:界面楼市昆明

其中,蓝光·芙蓉1891紧邻地铁4号线大河埂站,与新城吾悦广场仅一路之隔,地段优势突出。且据官方透露,项目将引入旗下TOP级芙蓉系系列产品,整体定位较为高端,大有艳压区域产品之势,极有可能成为区域内最贵的楼盘之一。

说到此,不少人可能会发现,今年昆明即将入市的新盘,其实价格都不怎么“友好”。当然,作为2020年的土拍热点区域,呈贡、经开区及空港片区也有不少价格相对“亲民”的楼盘即将入市。

近年来,随着市政府的入驻,大学城的搬迁,地铁、高铁的开通,呈贡迎来了前所未有的发展机遇,置业热潮空前高涨,曾一度出现“一房难求”的现象,房价也随之水涨船高,从2015年时的4818元/㎡,上涨至2020年时的11714元/㎡。

尽管呈贡5年时间房价上涨近了2.5倍,但相较于主城区动辄一万五六的房价来说,呈贡仍是昆明楼市的一股清流。

制图:界面楼市昆明

据不完全统计,今年呈贡区又将迎来4个新项目。当然,这些新项目的入驻或将对区域房价产生一定的带动作用。

经开区也是昆明少有的价格洼地。近年来,随着交通、商业、教育、医疗等短板的逐步完善,经开区成为了各大房企的必争之地。

据悉,经开区是去年昆明溢价成交概率最高的区域,住宅用地基本都是逢拍必抢,一年内4宗土地溢价成交,溢价率在3%-70%之间。高溢价的背后是开发商对区域价值的高度认可。

制图:界面楼市昆明

据悉,目前经开区已有十余个项目在售,今年还将新增7个新盘。这些新盘的入市,或将让这个曾经被低估的区域迅速补涨。

空港片区房价常年垫底,是目前昆明唯一一个房价未破万的区域。其实,作为国家级滇中新区的重要组成部分,又有全球十大国际枢纽—长水机场的加持,空港片区有着强大的资源配置和政策导向,发展空间很大。但碍于各类生活配套的不足,区域价值一直被低估。

制图:界面楼市昆明

不过,随着海诚控股、滇中城投、金地&空港投资&平安不动产等房企的加入,在给片区带来持续发展原动力的同时,也将让越来越多的人将目光集中到这里。

随着区域发展的更新迭代,原本价格洼地内的新盘,正朝着价格红线突围。这些一直被大家认为是昆明价格洼地的区域,或也将被逐渐填平。

值得一提的是,随着主城区土地资源越来越少,再加上高房价的围剿,昆明楼市热度逐渐向郊县区域延伸。

据不完全统计,今年包括晋宁、安宁、嵩明、富民及宜良5地,预计将有23个新盘入市,其中不乏绿城、蓝光、海伦堡、华侨城、新城、新希望等大牌房企旗下产品。

各大房企的入驻,在提升区域居住品质的同时,也将加快区域的建设步伐,昆明房价格局也或将由此被改写。

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