文 | 贝学梅

“昆明中原发布数据预测，2021年昆明住宅均价或破1.65万/㎡”

“昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》显示，2025年，昆明住宅均价将达2.12-2.36万元/㎡……”

刚刚告别了跌宕起伏的2020年，站在2021年的全新起点上，关于昆明楼市各大地产研究机构接连扔出“重磅炸弹”。

这一系列数据，在高能预警的同时，似乎也预测了昆明未来房价走势。

那么，今年昆明楼市到底走向如何？2万+时代又是否会提前到来？或许从即将入市新盘的数量及房价上，就能探知一二。

2万+阵营不断扩大，昆明房价天花板或被“捅破”

据不完全统计，今年昆明主城区预计将有56个新盘入市，其中近半数项目房价预计超2万㎡，这意味着昆明整体房价将迈入一个全新的阶段。

一直以来，李嘉诚的地段论被奉为地产界的金科玉律。在昆明，一个项目所处位置的优劣，同样也是决定其房价高低的关键因素。

依托自身资源禀赋、区域规划红利等，二环内、巫家坝片区、北京路沿线、滇池路沿线、会展片区以及滇池国际度假区等区域向来都是昆明的价格高地。因此，今年这些区域内即将入市的新盘，房价基本都在2万/㎡上下。

二环内是昆明城市顶级生活资源的汇集地，随着可供开发土地越来越少，再加上新建住宅政策的收紧，区域内房源愈发紧缺，目前在售项目不足10盘，购房者可选择性不多。

不过，今年二环内或将迎来10个新项目，房价预计都将超2万/㎡，翠湖一品、碧桂园·翠湖映象、恒大东风广场等项目，甚至大有直追3万/㎡之势。这些新盘的加入，将使区域产品更加多元化，同时或将再度刷新区域房价天花板。

北京路沿线作为昆明开发最早、发展最成熟的区域，一直都是购房者眼中的香饽饽。不过，经过几年的高强度开发，区域内土地资源日渐紧缺，在售项目并不多。好在今年区域内又将有3个新盘入市“补仓”。

其中，一直被称为昆明 “黄金城中村”的金刀营城改项目首批土地被同德&美的&赛伦合资公司竞得，二期则被同德&万科&赛伦联合揽入。据悉，项目一期A4地块已过规，拟建4栋高层住宅，或为美的TOP级产品首秀。从所处位置及产品规划来看，该项目售价极有可能超2万/㎡。

此外，紧邻2号线龙头街站的恒大龙泉古镇，是昆明极为少见70年产权的纯别墅项目，计划首推建面约195-391㎡的别墅，预计单价2.2万/㎡起。

巫家坝作为昆明未来的城市新中心，是城市核心资源重点倾斜的方向，再加上自贸区红利的加持，区域成为了昆明又一置业热区，房价一再走高。据了解，目前区域内在售楼盘房价基本都在2万+/㎡。由此来看，巫家坝即将入市的5个新盘，房价应该也在此标准线上下。

世博片区凭借着得天独厚的自然资源优势，曾是继翠湖片区之后昆明的新兴富人区，房价遥遥领先。然而由于近年来在售项目寥寥无几，区域似乎已被众人“遗忘”。不过，随着今年3大新盘的入市，世博片区或将重回大众视野。

今年，就连许久没有“上新”的海埂片区，也将新增2个新盘。其中，筑友·玺珑湾约5亩的住宅用地，成交楼面价高达17013元/㎡，刷新昆明历史最高楼面价。“地王”属性+别墅业态，项目预计售价约600-2700万元/套。

龙湖接手的西南海后续279亩纯住宅用地，部分地块容积率低至1.21，限高24米，未来很有可能会开发洋房、别墅类产品。据悉，龙湖将在此打造高端系产品，昆明2万+楼盘有望再添一员。

位于滇池路上的昆明恒大珺睿将主推建面约137-285㎡的大平层，据相关媒体报道，项目房价预计在2.3-2.7万/㎡。

值得一提的是，2021年也是昆明楼市的“改善元年”，不少新盘都将引入旗下TOP级产品系，如金刀营一期将会是“美地置业top系首秀”、俊发·俊尚峰为俊发“峰”系高端产品、中建金科·向山的岛将引入金科 “博翠”系高端产品、金茂府是金茂高端住宅头部IP……

一番梳理后不难发现，昆明2万+楼盘阵营正在不断壮大，从量变到质变，昆明2万+时代只是时间的问题。

新盘扎堆，昆明房价洼地或被填平

当然，除了“高精尖”楼盘，今年入市的新盘中也不乏一些价格适中的项目。其中，西北新城集中度较高。

随着新城吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家家居、爱琴海购物公园等商业的进驻，再加上地铁4号线等利好的加持，西北新城迎来开挂式发展，数十家房企争相进驻，置业热度持续高涨。今年，蓝光、中南、卓越&龙润旗下的3大新盘或也将加入“战局”。

其中，蓝光·芙蓉1891紧邻地铁4号线大河埂站，与新城吾悦广场仅一路之隔，地段优势突出。且据官方透露，项目将引入旗下TOP级芙蓉系系列产品，整体定位较为高端，大有艳压区域产品之势，极有可能成为区域内最贵的楼盘之一。

说到此，不少人可能会发现，今年昆明即将入市的新盘，其实价格都不怎么“友好”。当然，作为2020年的土拍热点区域，呈贡、经开区及空港片区也有不少价格相对“亲民”的楼盘即将入市。

近年来，随着市政府的入驻，大学城的搬迁，地铁、高铁的开通，呈贡迎来了前所未有的发展机遇，置业热潮空前高涨，曾一度出现“一房难求”的现象，房价也随之水涨船高，从2015年时的4818元/㎡，上涨至2020年时的11714元/㎡。

尽管呈贡5年时间房价上涨近了2.5倍，但相较于主城区动辄一万五六的房价来说，呈贡仍是昆明楼市的一股清流。

据不完全统计，今年呈贡区又将迎来4个新项目。当然，这些新项目的入驻或将对区域房价产生一定的带动作用。

经开区也是昆明少有的价格洼地。近年来，随着交通、商业、教育、医疗等短板的逐步完善，经开区成为了各大房企的必争之地。

据悉，经开区是去年昆明溢价成交概率最高的区域，住宅用地基本都是逢拍必抢，一年内4宗土地溢价成交，溢价率在3%-70%之间。高溢价的背后是开发商对区域价值的高度认可。

据悉，目前经开区已有十余个项目在售，今年还将新增7个新盘。这些新盘的入市，或将让这个曾经被低估的区域迅速补涨。

空港片区房价常年垫底，是目前昆明唯一一个房价未破万的区域。其实，作为国家级滇中新区的重要组成部分，又有全球十大国际枢纽—长水机场的加持，空港片区有着强大的资源配置和政策导向，发展空间很大。但碍于各类生活配套的不足，区域价值一直被低估。

不过，随着海诚控股、滇中城投、金地&空港投资&平安不动产等房企的加入，在给片区带来持续发展原动力的同时，也将让越来越多的人将目光集中到这里。

随着区域发展的更新迭代，原本价格洼地内的新盘，正朝着价格红线突围。这些一直被大家认为是昆明价格洼地的区域，或也将被逐渐填平。

值得一提的是，随着主城区土地资源越来越少，再加上高房价的围剿，昆明楼市热度逐渐向郊县区域延伸。

据不完全统计，今年包括晋宁、安宁、嵩明、富民及宜良5地，预计将有23个新盘入市，其中不乏绿城、蓝光、海伦堡、华侨城、新城、新希望等大牌房企旗下产品。

各大房企的入驻，在提升区域居住品质的同时，也将加快区域的建设步伐，昆明房价格局也或将由此被改写。