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20亿美元:黑石、京东、美团出手,中国物流资产成「万人迷」?

黑石、京东、美团为何出手争抢中国物流资产?

文 | 选址960 优秀

两大股东潜在出售中国物流资产股权,仿若江湖中的「神器」出世,黑石集团(Blackstone)、京东物流、美团、易商红木(ESR)已磨刀霍霍,争相出手了。

两大股东出让股权超过50%

近日,据外电报道,黑石集团、京东物流、易商红木、美团正参与竞购中国物流资产控股有限公司CNLP(股票代码:01589.HK)的控股权,相关交易作价可能高达20亿美元(约155亿港元)。

此次龙虎相争事件源于2020年底,中国物流资产两大股东「宇培国际」和「RRJ Capital」有意向出售持有中国物流资产的全部或部分股权,涉及最多合计约51.5%的股权及RRJ持有的若干可转换债券。不过,当时这两大股东的战略性讨论处于初步阶段,尚未与投资者展开实质性磋商,仅称之为「潜在交易」。

要知道,宇培国际和RRJ Capital正是中国物流资产两个最大的持股股东。中国物流资产是由宇培国际、RRJ Capital、京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台。2019年报显示,RRJ Capital 持股占比29%;宇培国际持股占比28.34%,宇培国际也是中国物流资产董事长李士发控制的公司。

来源:中国物流地产2019年报

两大股东联手出让股权超过50%,意味着谁接手,谁将掌握中国物流资产公司的绝对主导权。

为何下场的人这么多?

相比黑石集团、京东、美团的鼎鼎大名,中国物流资产略显素人气质,但却是业内低调的赚钱机器。

选址960统计了中国物流资产近三年(2018年、2019年及2020上半年)的营收,发现其宝藏特质:毛利率高于70%,资产负债率低于50%,年人均创造产值超过300万元。其2019年营业收入7.12亿元,员工人数195人,年人均营收达365万元,已属业内翘楚。号称人均产值最高的公司腾讯,2019年人均营收接近600万元。显然,中国物流资产的人均营收非常出色,丝毫不逊色于某些高科技龙头及互联网大厂。

制表:选址960

中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一,成立于2000年,总部位于上海,截至2020年6月30日,其在18个省份或直辖市物流枢纽的35个物流园拥有164套运营的物流设施,出租率达86.4%,稳定运营的物流园面积达280万平方米,在建和运营的总建筑面积500万平方米,包括用于未来开发的土地60万平方米。

中国物流资产股权潜在出售遭遇群雄竞购,主要由内外两方面因素促成。一方面是自身出色的赚钱能力,另一方面行业前景充满想象空间。

2020年各行各业受疫情影响业绩出现不同程度下滑,而物流地产是少数业绩反弹的行业之一。得益于线上经济需求暴涨,无论是第三方物流供应商还是电子商务公司,对物流仓储需求同步高涨。中国物流资产的客户正是顺丰、韵达、百世、京东、菜鸟、唯品会、小米等租赁需求稳中有涨的企业。

来自:中国物流资产官网

物流地产既拥有长期稳定的租金收益又具有房地产保值增值特性,成为了2020年聪明的投资者们哄抢的对象。

谁有戏?

目前,被传出参与竞购的公司有黑石集团、京东物流、易商红木以及美团。

黑石集团作为竞购方之一,是全球知名的资产管理平台,实力支撑,战略先行,近来一路高歌猛进,抄底中国优质资产。

1月20日,黑石集团宣布斥资11亿美元(约合人民币71亿元)从富力集团处完成对粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购。交易完成后,黑石集团持有广州国际机场富力综合物流园70%的股权,剩余30%股权由富力地产持有。此前,黑石集团还花费10.2亿元从融创手中收购了上海一处长租公寓+酒店的物业。

京东物流和易商红木即使不参与竞购,也是中国物流资产的持股股东。

除股东身份之外,京东一直以来都是中国物流资产的主要客户之一。若京东物流成功获得中国物流资产的主导权,无疑如虎添翼,拥有了对外运营的能力。

事实上,易商红木是中国物流资产的「同行」,专注于亚太的物流地产开发、运营和投资,有「小普洛斯」之称。易商红木若成功上位,不过是一场大鱼吃小鱼的扩张游戏。

美团此番出手有些意料之外,或许是一次转型的试探。

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