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工业遗产成“网红”办公地,租金翻番成城市换新新模式

戴德梁行数据显示,工业遗产改造后,不仅会变成网红打开地,而且收益会大幅增长。

文 | 林记

国家工业遗产是指在中国工业长期发展进程中形成的,具有较高价值并经工业和信息化部认定的工业遗存,有较高的经济、社会和历史价值。截至目前,山东省共入围8个项目,其中青岛有2个项目:位于市北区的青岛啤酒厂(青岛啤酒博物馆)和青岛国棉五厂(纺织谷)。

界面山东发现,青岛2个工业遗产项目都已进行了文化、旅游、商业、产业等多维度的保护性开发。2020年12月21日,青岛啤酒博物馆被评为“国家一级博物馆”,入围中国博物馆行业最高级别行列,涵盖了1903面包坊、音乐餐吧等多种业态。另一处的纺织谷已成为网红打卡地,是融合纺织博物馆、设计工作室、咖啡馆、人工智能国际客厅等多方资源的文化型园区。

数据来源:工业和信息化部

根据国务院办公厅于2019年8月16日印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,《意见》指出:推动传统流通企业创新转型升级,鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。

工业遗产具备稀缺性特征,属于不可再生的历史遗产。综合其区位及本体条件优势,工业遗产被充分开发利用后具有较高的经济价值,可以更新改造为园区对外出租使用作办公、商业、会展,有独特的工业旅游价值,是发展服务业的重要载体,可获得良好的经济收益。北京、上海老旧厂房改造项目多半位于主城区。青岛主城区土地供应有限,地价呈现逐年上涨趋势。位于青岛主城区的工业遗产区位优势明显、占地面积大、结构牢固、层高较高,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,这是其经济价值的首要体现。

根据戴德梁行数据显示,工业遗产改造后,不仅会变成网红打开地,而且收益会大幅增长。以青岛国棉五厂(纺织谷)为例,其目前平均日租金约为2.5元/㎡,较周边未改造的旧厂房租金高出1-2倍,按NOI率(营运净收入率)70%,资本化率6%(参考《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究报告》二线城市科研办公净资本化率)初步推算,单价约在1万/㎡左右,远高于自用厂房的重置成本价2,500-3,500元/㎡,经济价值可观。

数据来源:《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究报告》 戴德梁行全程参与调研与编写

戴德梁行青岛公司估价及顾问服务部助理董事何秋黎对界面山东表示,2020年,戴德梁行策略发展顾问部出了为青岛纺织谷提供了产业规划服务外,还为青岛国际邮轮港区启动区提供了产业策划定位服务,其中青岛港有筒仓等具有独特风貌的工业遗产,是RCEP青岛经贸合作先行创新实验基地的核心区。在不久的将来,青岛啤酒博物馆和纺织谷外,青岛有望再添网红打卡地。

 

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