文|地产深度报道

时隔一年，朗诗绿色集团分拆旗下物业公司上市有了实质性进展。

港交所信息显示，朗诗绿色生活服务有限公司（下称“朗诗绿色生活”）于1月25日递交招股书，冲刺港股IPO。2020年2月，市场传出朗诗绿色集团旗下物业公司筹备赴港上市的消息，如今分拆上市的“靴子”终于落地。

业务集中于长三角

朗诗绿色生活为2021年冲击港股的第四家物企，与此前的三家物企相比，朗诗绿色生活在管面积规模偏小。

招股书显示，截至2020年9月30日，朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长三角城市及5个中国其他城市。

公司同期的在管总建筑面积为1620万平方米，合计117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。此外，其总合约建筑面积为2310万平方米。

与今年递交招股书的另外3家物企相比，朗诗绿色生活的规模仅超过新希望服务。截至2020年9月30日，新希望服务的在管总面积为1030万平方米，德信服务为2310万平方米，世纪金源服务为6390万平方米。

有着15年发展历史的朗诗绿色生活绝大部分业务集中在长三角，从2007年开始，公司便在长江三角洲扩展市场版图及开始于无锡市提供物业管理服务，并进一步扩展至常州市、杭州市及苏州市。

2018年、2019年及2020年前9个月（下称“报告期”），朗诗绿色生活位于长江三角洲的项目的在管建筑面积分别占在管建筑面积的90.8%、88.8%及87.1%，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92%、89.2%及86.6%。

盈利水平低于业内平均

报告期内，朗诗绿色生活实现营收分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元；实现净利润（以公司权益拥有人应占溢利为准）0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元。

克而瑞数据显示，2020年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。而截至2020年前9个月，朗诗绿色生活的净利润方才达到0.41亿元，明显低于行业平均水平。

净利润偏低与其盈利能力脱不开关系。记者注意到，虽然朗诗绿色生活与近期冲刺IPO的物企规模都较小，但其毛利率却处于最低水平。

报告期内，朗诗绿色生活毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3%，平均值为25.47%。新希望服务同期的毛利率均值为43.13%，德信服务为28.6%，世纪金源服务为33.83%。

另外，高毛利率的社区增值服务是物企利润的重要增长点，而朗诗绿色生活这一业务的发展并不如意。

招股书显示，朗诗绿色生活主要通过物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大业务产生收益。报告期内，来自物业管理服务的收益占比分别为63.8%、68.6%、73.1%；非业主增值服务的收益占比分别为28.3%、22.7%、18.3%；社区增值服务的收益占比则分别为7.9%、8.7%、8.6%。

据招商银行研报指出，2016至2019年，百强物企增值服务收入中，非业主增值服务与社区增值服务基本各占一半。以此来看，朗诗绿色生活的社区增值服务业务占比较行业水平相差甚远。其在招股书中提及，公司于2019年底取得有关经纪牌照后，开始提供二手房物业代理服务，令在管项目数目增加及所提供的服务范围扩大。

长三角“破圈”进行时

2020年前9个月，朗诗绿色生活录得经营活动现金净额-5466.5万元，较2019年末的1.17亿元下跌约146.62%；录得现金及现金等价物净额为-2.75亿元，而2019年末该指标为5.72亿元。

对于经营活动现金净额大幅下跌的原因，朗诗绿色生活解释称，主要由于贸易应收款项因季节性波动而增加8170万元，“我们相信其反映若干客户因付款偏好及方便而倾向在年末支付其物业管理费，以及部分由于COVID-19疫情所致”。

另外，记者注意到，朗诗绿色生活报告期内的资本负债比率分别为459.8%、874.2%、227.5%，而日前同样赴港IPO的德信服务同期资本负债比率分别为24%、17.8%、8.6%，二者之间悬殊颇大。

嘉和家业研究院院长唐卓告诉记者，与近期提交招股书的企业相比，朗诗绿色生活的资本负债比率相对处于高位。其表示，物企的资本负债率高，较大一部分原因是由于母公司拿物企的现金流为底层资产发布ABS产生的，明面上是属于物企债务，实际债务人为地产集团。这对物企本身生产经营活动并不造成较大的影响，上市后可以通过其他财务手段去解决。

这或许也是朗诗绿色生活谋求IPO的原因之一。除此之外，该公司另一诉求是上市后通过收购优质标的扩大规模，其计划在于长三角或华南地区或中国西南地区的城市收购不超过四个潜在目标的51%至60%股权。

收购标准显示，潜在标的若是专注于住宅物业的物管公司，其在管总建筑面积需超过200万平方米，且最近一个财政年度的总年度经营收益超过1亿元；若是专注于为办公大楼及医院等非住宅物业的物管公司，其在管总建筑面积需超过100万平方米，且总年度经营收益超过5000万元。并且，目标公司在最近一个财政年度的平均纯利率需要超过8%。