文 | 丸子君

继前两天前海天健悦桂府3小时清盘后，龙光前海天境花园也传来了开盘的消息。

1月28日上午8点开始，项目按选房顺序开始线上选房。

据咚咚找房消息，前100号选房人员基本在开盘40分钟内完成了选房流程，200名在9点半前选完；到10点13分卖出300套房；近11点时卖出400套。

截至12点半，销售约6成，选房速度较天健悦桂府要慢上许多。

此前1月19日，龙光前海天境花园与天健悦桂府一起进行备案公示，在“i深圳”APP上进行登记，双盘只能二选一。

前海天境花园共备案1003套住宅产品，建面约107-146平方米，均价11.2万元/平方米，总价1153-1743万元/套。

由于前海自贸区内唯一的可售二手房源，前海时代CEO公馆的最新成交单价已达到14.6万元/平方米，预计项目的倒挂能达到3万元/平方米左右，因而吸引了众多购房者关注。

在经过严格筛查后，有2857批购房者顺利进入摇号环节，中签率约35%，有可能实现日光。

根据深圳住建局的信息，一季度南山还将入市5个新盘项目，分别是玖裕茗院、中泰印邸、深铁懿府、香山道公馆和正天龙雅居，推出的均是住宅房源，共1340套。

01. 4个热门新盘，最难抢还是它！

首先来说说热度比较高的4个新盘，玖裕茗院、中泰印邸、深铁懿府和香山道公馆。

事实上，这几个盘我们也已经介绍得比较全面了，详细信息大家可以查看过往资料，这里只作优缺点说明。

深铁懿府：

对比来看，深铁懿府的热度是最高的，从去年三季度就频传要入市，到如今2021年了，项目仍未见入市迹象。

在这五个盘中，深铁懿府在安托山旁，位置并不是最好的，但体量最大、配套最全。

项目占地21.9万平方米，总建面75万平方米，包含住宅、公寓、办公和商业，还将配建两所幼儿园和一所九年制学校，是一个较为健全的综合体项目。

项目周边只有一个小区深云村，周边居住氛围一般，比较依赖自身的配套。

不过，深圳的自带教育配套的项目往往都非常受关注，因为深圳目前的学校数量实在太少，甚至连上幼儿园的问题都有点难解决，这也是深铁懿府非常受关注的重要原因。

中泰印邸：

中泰印邸的受关注程度不算太高，其位置较好，但体量过小。

项目在南油片区，属于旧城区，居住氛围成熟，但片区面貌老旧，旧改较多。

对中泰印邸而言，体量小是最大的问题。

项目占地4600平方米，总建面3.7万平方米，分为两个地块，北部为高层住宅，南部为商业用地。

据丸子君此前实地探访，项目只有一栋房源，没有围合花园，和单体楼类似。

但项目的好处是户型面积小，主推61-89平方米的1-3房，这个面积段在南山还是较为少有的，且房源数量也非常少，只有238套，估计不愁卖。

玖裕茗院：

玖裕茗院位于西丽，在留仙洞片区、西丽中心区范围内，未来发展看好。

而目前，项目周边配套也较好，周边有5号线留仙洞站、深圳第二高级中学（高中），还有深中南山创新学校、西丽生态公园等配套。

项目占地面积1.01万平方米，总建面8.17万平方米，有三栋高层塔楼，体量一般，将推832套房源。

目前，根据网上流出的信息，项目拥有小至30-50平方米的小户型、大至99平方米的户型产品，十分少有，适合刚需上车。

香山道公馆：

香山道公馆在华侨城片区，由于片区少有新盘，项目的关注度也不低。

项目所在的华侨城片区是豪宅区，由于在波托菲诺纯水岸的北侧、香山美墅的东侧，项目能与周边的豪宅、别墅共享低密度、高绿化率的舒适性。

但项目体量较小，占地面积仅3251平方米，建筑面积2.4万平方米，只有一栋，跟中泰印邸一样面临公共用地少的尴尬局面。

此外，项目周边无地铁，公共出行的便利程度一般。

目前，项目主推104-143平方米的住宅房源，仅有110套。

 

不过，同在华侨城片区、上月开盘的深业鹤塘岭，以11.05万元/平方米的均价，获得了日光的成绩，相信香山道公馆也会热卖。

02.正天龙雅居：仅87套，争议颇多

相比起前面4个盘，正天龙雅居的热度和知名度要小得多，甚至在百度地图上还没有位置标识。

项目位于南头片区，在南山区深南大道与南新路交汇处附近。

仅从地图上看就能感觉到，项目的占地面积非常小。

而实际上，正天龙雅居占地面积1941平方米，总建面1.9万平方米，的确是四个盘中最小的，也是独栋住宅。

从配套来看，项目周边为英达钰龙园小区、邮电住宅楼环绕，整体的容积率或会比较高。

不过，项目离荔香学校非常近，只有100多米；距离南头古城的直线距离仅300米，荔香公园约700米。

交通方面，周边有在建的12号线南头古城站，距离约300米；而项目目前无就近的地铁配套，最近的1号线在1公里之外。此外，项目自驾条件较为不错，周边有深南大道和南山大道。

目前，项目仍无具体的信息流出，有传言称项目只有87套房源。

根据此前深圳自然资源规划局曝光的信息，项目规划住宅4652平方米、车位50个。

若以87套来计算，平均每套房源的建面只有53.5平方米。

事实上，除了体量很小，这个项目的建设过程也较为惹眼——可谓是复杂而漫长，最早可以追溯到28年前。

1993年，项目宗地（编号:T202-0053）出让给广东省建设发展公司深圳公司，后续易手给深圳中侨物业发展有限公司；

到2006年，宗地由法院判给深圳市正天龙房屋科技开发有限公司；

2015年，原市规土委第二直属管理局与该公司签订该土地合同第二补充协议书，明确了宗地的归属权问题；

也正是在2014-2015年，项目相继获得建设许可；

不料，到2016年开始，项目旁边的英达钰龙园、邮电住宅楼的业主对项目进行投诉，原因是地块与小区相距太近，认为日后会对小区造成影响；

到2017年，市规划国土委南山管理局不得不对项目的工程规划许举行听证会；

2020年5月，市规划和自然资源局对项目的规划设计要点变更进行公示，此后，正天龙雅居才真正得以投入建设。

但至此，正天龙雅居的使用年限剩余多少年，还需要打一个问号。

若从1993年开始算起，到2021年，项目的使用年限只剩42年，与商务公寓项目相差无几。当然，具体的情况仍需等项目官方公布。

整体来看，未来正天龙雅居的体量、周边居住密度、产权年限等等，都可能会成为不利因素。不过，项目房源数量稀少、户型小，只要价格合理，去化也不会成问题。

 

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