文|地产深度报道​

距离中骏集团宣告可能分拆物业板块上市一周后，中骏商管智慧服务控股有限公司（下称“中骏商管”）提交招股书赴港IPO。

与近期提交招股书的其他物企相比，中骏商管的物管业务包括住宅与商业物业，相对来说较为多元。但相似的是，中骏商管的发展仍然极度依赖母公司，且其商业物业规模十分“迷你”。

高毛利率却规模“迷你”

中骏商管是一家综合物业管理服务提供商，管理中国的商业与住宅物业。截至2020年9月30日，该公司拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米。

2018年至2020年前9个月（下称“报告期”），中骏商管实现收益分别为3.97亿元、5.75亿元、5.3亿元；期内利润分别为3482万元、7729.8万元、1.23亿元。其同期商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元、2.41亿元，分别约占同期总收益的38.4%、42%、45.4%，占比逐年上升。

收益逐年上涨的背后是商业物业优秀的毛利率水平。报告期内，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%、51.3%及58.8%；住宅物业管理服务的毛利率分别为26.4%、26.6%、32.3%。

商业物业的高毛利率拉高了中骏商管的整体毛利率水平。报告期内，该公司整体毛利率分别为34.6%、37.0%及44.3%。这一情况更为直观的体现是，该公司的净利润增幅要远高于营收增幅。截至2020年9月30日，中骏商管的营收同比增幅为33.7%，但净利润同比增幅却达到115.6%。

关于这一点，中骏商管在招股书中表示，“我们的一大部份收入来自开业前服务，其毛利率通常较高，因为与其他类型物业管理服务相比，其服务范围通常更复杂及劳动密集度更低。”

招股书显示，中骏商管的商业物业主要分为三部分，即基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。截至2020年前9个月，基本商业物业管理服务的毛利率为47.9%；开业前管理服务的毛利率为68.6%；其他增值服务的毛利率为55.7%。

在管物业的平均物业管理费来看，报告期内，住宅物业分别为2.3元、2.3元、2.2元；商业物业则为29元、29.4元、29.5元。（单位皆为：元/平方米/月）

综合来看，中骏商管的商业物业称得上是“明星”业务。然而，在该公司的业务布局中，其商业物业的规模却十分“迷你”。

截至2020年9月30日，中骏商管93.9%的在管建筑面积及88.5%的签约建筑面积为住宅物业。其在管商业物业只有8项，在管总建筑面积为88.7万平方米；已订约提供商业物业管理及运营服务的商业物业项目16个，总签约建筑面积为260.55万平方米。

深度依赖母公司

值得注意的是，除了商业物业的规模较小外，中骏商管对母公司的依赖也颇深。

招股书显示，中骏商管的收益大部分来自为中骏集团所开发项目提供的商业物业管理及运营服务及住宅物业管理服务。报告期内，该公司所有来自商业物业管理及运营服务分部的收益均产生自中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目。

住宅物业方面，中骏商管向中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目提供住宅物业管理服务的收益分别为2.41亿元、3.30亿元、2.84亿元，分别占公司同期住宅物业总收益的约98.6%、98.9%、98%。

按此来看，中骏商管来自独立第三方开发项目的收益几乎可以忽略不计。

近年来，中骏商管不断扩大自身规模。截至2020年前9个月，该公司的总在管面积较2018年末的1060万平方米增至1450万平方米，总签约建筑面积则较2018年末的约1790万平方米增至3040万平方米。

规模增长的同时，公司的负债也水涨船高。截至2020年前9个月，中骏商管的额流动负债达到12.93亿元，较2019年末的7.49亿元增长72.7%，而其同期的期末现金及银行结余为1.40亿元。