此前，本站在整理2021年南京各板块楼盘图解时发现，江宁板块依旧是“供货”大户。

虽然2020年，江北板块尤其是江北核心区热度攀高，区域内已经囤积了十余家纯新盘，甚至年末这股江北热蔓延到了六合板块......与此同时，与热度同时攀升的还有板块楼盘均价，作为曾经的刚需重地，显然经过2020年，这样的江北让刚需们开始高攀不起了。

但同作为刚需重地的江宁板块，相较要缓和很多。

据本站数据统计，2021年，虽然江宁板块内改善项目稍显不足，选择不是很多，百九以及上秦淮等改善区域新房供应量紧张。但是板块内青龙山新城、正方新城、禄口、江宁滨江等刚需区域，选择倒是颇多。

此外，今年江宁大学城也将重点发力，区域内众多纯新盘即将入市，面向的客群兼具刚需、刚改已经改善。所以今年想在江宁买房，选择性还是很多的。

01、改善重地 | 区域配置醇熟，但供应量少 

目前，江宁改善盘主要位于百家湖、九龙湖、上秦淮、东山板块，这些子板块位置优越，配置醇熟，但早已开发饱和，区域内在售房源稀少。

百家湖，仅阳光城G62地块计划今年上市，住宅毛坯限价为34000元/㎡；

九龙湖，仅有金隅紫京云筑和弘阳悦禧苑在售，均价分别为约38200元/㎡和35799元/㎡；

上秦淮，仅融信秦尚栖庭以及纯新盘孔雀城G81地块，毛坯限价32800元/㎡；

东山板块，仅均价约32780元/㎡的海玥华府跟纯新盘上元府，可上元府都项目入市遥遥无期。

阳光城G62地块

2020年百家湖区域仅有阳光城G62地块出让，是百家湖中心区非常稀缺的住宅类用地，也是近年来推出的距离百家湖湖岸线最近的住宅地块，关注度非常高。地块未来毛坯价格被严格限价在34000元/㎡，据悉，项目现在已启动招聘，预计今年很快将会上市。

金隅紫京云筑

项目于2020年10月28日首开1、3、4#号楼292套精装房源，建筑面积约为120㎡、140㎡、170㎡，销许均价38200元/㎡，共吸引了1682组购房者报名，综合中签率约为17.36%。首开不到3小时全部售罄，后期加推计划待定。

弘阳悦禧苑

项目于2020年12月26日首开10-14#、22-28#，共计140套房源，建筑面积140㎡（平墅）、220㎡（中叠），240㎡（下叠），销许均价35799元/㎡，成品交付。共408组有效数据报名，综合中签率约为34.31%。目前每栋均有房源在售，后期加推计划待定。

融信秦尚栖庭

项目刚于本周加推18#、20#号楼，共计56套精装房源，销许均价33221元/㎡。户型建面122、137㎡。目前在售3#、5-13#、15#、16#、18-19#、20-23#、25#房源，建筑面积103-188㎡，主力户型103㎡、122、137㎡，成品交付，销许价格28675-35585元/㎡。

孔雀城G81地块

该地块于2020年11月2日经过摇号产生。

该地块1分钟报价15轮，3分钟不到报价27轮触顶摇号。被孔雀城以157000万元拿下，最终楼面价21309元/㎡，超过此前区域地王银城旭辉上淮铂悦府（楼面价19991元/㎡），晋升上秦淮新地王，毛坯限价3.28万元/㎡。

目前规划已出炉，将拟建22栋4-7F住宅（其中15号楼为人才房）、商业以及1所基层社区中心等相关配套。

海玥华府

项目于去年12月23日首开，1、2、5#销许，共计216套精装房源，户型建筑面积为115、135㎡两个户型，销许均价32780元/㎡，共吸引634组买房人参与报名摇号，整体中签率34.07%。首开当日全部售罄。后期预计5月再次加推。

上元府

作为江宁的地王项目，该项目的市场关注度一直很高。但是有关项目的首开时间一直是“狼来了”。项目售楼处早已建好，但一直没有入市动作。据悉，项目预计今年会首开，但具体首开时间以及价格都未定。

项目前身是华夏幸福G70地块，在2016年土拍中被华夏幸福以总价14.8亿元拿下，成交楼面价23883元/㎡。据规划，项目预计打造7栋高层住宅，4栋19层住宅、3栋17层住宅，均为现房销售。

02、刚需重地 | 价格优势，但各有发展局限性 

目前，江宁刚需盘主要集中在青龙山跟禄口，这两板块内楼盘众多。其次还有正方新城、江宁滨江、谷里、湖熟、横溪等，这些板块距离主城较远，并且板块里楼盘相较较少。

青龙山新城

青龙山板块算是江宁刚需重地中，单价较高的区域了，均价在2.5-2.6万/㎡，属于刚需楼盘中的第一梯队了。主要就是该板块激励主城近，但是也因为区域内的不利因素尚未搬迁，规划迟迟没有落地，很大程度上限制了区域的发展。

目前板块内楼盘众多，区域内已有10余家楼盘在售，并且还有两家纯新盘即将入市。

雅居乐雅郡兰庭

项目共建12栋16-27层住宅，户型76㎡、89㎡、105㎡，精装带新风、地暖和中央空调，目前已经正式公开售楼处及样板间，预计首开589套房，总价约200万起。

玖峰兰庭（朗诗保利G22地块）

根据规划，项目将拟建8栋高层住宅以及商业，其中1、2、5、6号楼均为24F，3、4、7、8号楼均为23F。现在地块部分楼栋已盖至10层楼高左右，上市时间待定。

禄口板块

禄口板块跟青龙山板块在售楼盘基本相当，目前板块内在售的有中骏融信承露园、和昌绿地新悦湾、奥园金基天著尚居、恒大林溪郡、佳兆业云溪璟园、久巽如意郡、中海云麓公馆、红豆香江华庭、红豆香江华府、蓝天慧融花园等，户型可小到78㎡，大到132㎡，选择性众多，至于均价基本在1.9-2.05万/㎡左右，比青龙山价格低，但距离主城距离远，可是有公共出行交通可直达。

板块内除了在售楼盘众多，纯新项目的储备也很充足。除了红豆香江华府外，截止去年年底禄口出让的纯新地块项目，还有6幅涉宅用地；而本月21日南京土地市场网又挂了两幅禄口宅地，未来毛坯限价1.75万/㎡，精装价格基本跟目前市场在售楼盘均价相同。禄口板块临近去年年底已出让多幅宅地，说明未来禄口板块区域热度将得到上升，另一方面，未来区域楼盘竞争将进一步加剧也是无法忽视的问题。

红豆香江华府

红豆香江华府规划建设30栋住宅、一座幼儿园和一个社区中心。2017年3月31日，经过67轮竞价，达到最高限价，最终被红豆置业以总价15.6亿拿下，楼面价12846元/㎡，需要现房销售。

正方新城

正方新城板块，目前在售楼盘不多，仅联发云启、荣盛隽峰以及绿地理想城三盘在售，均价在2-2.3万/㎡，有毛坯有精装。此外还有两家纯新盘待上市。

此外，本月21日，区域内刚刚挂出一幅G03宅地，未来毛坯限价2.41万/㎡，相比板块内两幅纯新盘（德信星辰、山语春风）出让时的毛坯限价2.06万/㎡，G03地块毛坯限价直线上涨了3500元/㎡。这意味着未来G03地块上市，全装修价格将达到2.6万/㎡左右，区域内新房价格大大提升。

德信星宸

纯新盘德信星宸目前售楼处及样板间已公开，项目一共规划打造18栋高层住宅。预计首开推出5#、6#、7#、22#楼，户型89㎡、107㎡，都是三房布局。项目毛坯限价20600元/㎡，全装修均价预计在2.26万/㎡左右。

山语春风

山语春风的前身是中交路劲G35地块，目前售楼处内部正在做一些细节的调整，最快将于近期正式公开，预计3月份首开。

项目打造18栋24-27F住宅，户型面积为79、89、110、129㎡，毛坯限价20600元/㎡，全装修预计22600元/㎡，另外可选精装包，总价预计180万起步。

此外江宁还有滨江、淳化、谷里、湖熟、横溪等区域，也是刚需可选之地，但这些区域因离主城太远，主要面向的是当地客群已经投资客为主，而且各区域内在售项目并不多，整体在楼市的热度平平。

江宁滨江

江宁滨江算是远郊板块内在售楼盘最多的了，目前区域内有中北三盛汝悦茗著、龙湖水晶郦城、鲁能硅谷公馆以及新城云漾滨江，整体均价在1.8-2.2万/㎡左右，均带装修，户型主要在89-128㎡左右。

此外，区域内还有一家纯新盘，也是目前江宁滨江的地王项目。

未来辰悦嘉苑

2020年4月29日，江宁滨江G08竞价43轮，被蓝光拿下，地价达最高限价11351元/㎡，超多此前区域地王鲁能硅谷公馆，并自持租赁住房面积1200平方米，成为滨江新地王。

根据规划，项目拟建7栋18层左右住宅及相关配套，目前备案名已批复为“未来辰悦嘉苑”，预计今年上市。

淳化

淳化板块，目前仅保利伴湖院和保利金地湖光晨樾在售。

保利伴湖院目前在售1-6#，户型建筑面积约88、105、120、125㎡和建面约127-230㎡的跃层毛坯现房，整体销许均价24245元/㎡。

保利金地湖光晨樾目前有小高层房源在售，建筑面积约90、105、115、120㎡，销许均价23488-24261元/㎡。除此之外，项目在售叠墅，面积为上叠115㎡、平层125㎡、下叠190㎡，销许均价26896元/㎡，具体一房一价。

谷里

谷里板块，目前仅中建烟岚府和德信烟岚云庄在售。

中建烟岚府为低密洋房产品，在售户型面积117、206、226㎡，均价22960元/㎡。德信烟岚云庄为叠墅，户型建筑面积165-269㎡，均价25864元/㎡，精装交付。

此外还有德信谷里G49地块待上市，楼面价10083元/㎡，毛坯限价1.85万/㎡。

湖熟

湖熟板块，目前新房市场主要是中锐星棠府和江宁孔雀城紫樾澜庭在售，此外还有一幅纯宅地项目-华夏幸福湖熟G64地块，毛坯限价16900元/㎡。

横溪

横溪板块，目前仅美的雍翠园一盘在售，户型面积89-125㎡，均价13500元/㎡。但区域内还有两幅涉宅用地，江宁城建G93、G95地块，均于2019年底，被南京乐临商业（江宁城建）底价拿下，目前仍未有上市消息。

本月21日，江苏土地市场网公布的宁出第01号公告中，横溪板块将有一幅涉宅用地将被出让，紧邻美的雍翠园，毛坯限价1.3万/㎡。

03、楼市主力军 | 楼盘众多，兼具各种客群购房需求 

面对江宁各板块存在的问题，江宁大学城无疑将是2021年江宁板块最大的主力军。

板块没有明显的硬伤或是不利因素，距离主城距离适中，区域配套完整，并且规划中的各项配套也正在落实中。此外，板块内的在后楼盘以及后续储备也很充足，在2021年的江宁楼市绝对的头部流量了。

目前板块内在售的楼盘有联发翡翠方山、樾山林语、山和宸园、五矿澜悦溪山、远洋万和方山望，均价在2.7-3.3万/㎡，户型范围广，并且交付标准有毛坯有精装；此外，有高层有洋房有叠墅，品类众多，买房人选择范围大。此外还有3大纯新盘待上市。

中海方山印

中海方山印项目于去年7月15日，最终经过56轮竞拍，被中海以21.9亿元拿下，楼面价18286元/㎡，自持人才房建筑面积3600㎡。

根据规划打造34栋6-7层精装低密多层，面积105-141㎡，目前在景枫KINGMO负一楼设有城市展厅，预计年后3月份左右首开，项目将会搭配精装包，高配精装放风价3.2-3.4万/㎡。

伟星万科四季光年

伟星万科四季光年项目于去年9月18日，经过摇号被安徽伟星拿下，楼面价13405元/㎡，毛坯房销售限价24300元/㎡。项目由伟星和万科联合开发，万科操盘，规划11栋高层住宅，建面89㎡、106㎡、125㎡，装修交付。

目前项目已公开临时售楼处原都会四季东区售楼处），仅展示项目简单介绍和户型图，售楼处及样板间预计在本月底正式公开。

凤溪苑

凤溪苑前身是江宁城建G27地块，楼面地价20003元/㎡。项目拟建4栋24层高层住宅，户型最小80多㎡，最大140多㎡，精装高层放风3.2万/㎡，具体上市时间待定。