记者 樊旭

根据去年底中央经济工作会议的指示，解决好大城市住房突出问题是2021年经济工作重点之一。近期，北京、深圳两大一线城市陆续出台有关住房租赁的政策，从完善长租房公寓和加大住房租赁支持力度入手，引导租房市场健康发展。

2月2日，北京市发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，从租金管理、押金管理和贷款等方面，强化对长租公寓企业经营活动的监管。通知首次明确规定租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，禁止“长收短付”经营模式。

就在前一日，深圳市发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿），从增加租赁住房用地供应、加大住房租赁支持力度和强化保障措施等方面，对未来五年的住房租赁市场做出规划。其中，值得关注的一大要点是强调公共服务均等化，推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻指出，北京是今年较早对租赁市场进行管控的案例，深圳此次的文件则体现了“十四五”期间（2021年-2025年）深圳租赁市场大发展的导向，两地都是从促进租赁市场健康发展为出发点，对未来其他大城市的相关政策制定具有示范意义。

国家统计局数据显示，去年一线城市房价涨幅明显，其中，新房价格同比上涨3.9%，二手房价格上涨8.6%，临近年末，上海、广州等地还出现了一波翘尾行情。因此，年底中央经济工作会议特别提到要解决好大城市住房突出问题。会议强调加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

北京此次发布的文件旨在规范长租房市场。文件提出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

分析师指出，上述政策旨在堵住此前长租公寓企业的各类资金漏洞，保障租客和业主的权益。去年以来，长租公寓爆雷事件频频发生。企业资金链断裂、倒闭、跑路导致诸多租客和业主成为受害者，双双遭受损失。

中国指数研究院调查事业部研究副总监战雪对界面新闻指出，“长收短付”，违规使用“租金贷”，这样高风险的经营模式是导致长租公寓频频“爆雷”的重要原因。而北京这次的政策，包括“原则上不得超过3个月租金”、“收、付租金的周期应当匹配”、“收取的押金应当专用账户托管”，明确断绝了这样高风险的经营模式。

严跃进认为，北京的政策具有信号意义和行业示范效应，值得全国其他城市学习，尤其是上海、深圳等城市。“在2020年二手房比较火热的情况下，很多二手房的出租也变得比较强势。所以对于此类城市，后续也需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长租市场的健康发展。”他说。

深圳在住房租赁市场五年规划中也提到加强市场秩序整顿，严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。不过，分析师认为，深圳规划的亮点是 “推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇”这一条，这预示租售同权有望率先在深圳落地。

广东省外来务工人员积分入户核准分值达到一定值后可申请落户。根据2020年深圳纯积分入户分值表，拥有深圳市合法产权住房的，每满1个月积1分；在深圳租赁住房的，每满1个月积0.2分。这就意味着，人员落户所用的时长可能因住房性质的不同而差别巨大。如果此次新政能够落地实施，买房和租房在积分入户的待遇上或将一致。

“这表明深圳市政府正在积极推动租购同权，进一步贯彻落实‘房住不炒’的总基调。”中国指数研究院深圳分院总经理樊朋飞指出，此举对深圳未来租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，有利于提升和稳定租金水平，盘活存量住房资源，引导和培育公众租房租赁消费观念。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，租购不同权是租赁市场发展的重要阻碍。在落户政策上，除上海和成都外，其余各地租房和购房的落户积分分值多不相同，故租购不同权问题仍亟待解决。深圳此次推出积分落户、积分入学，会进一步缩小租购人群在公共服务权益的差距，有利于租赁市场赋权的推进。

由于公共服务资源有限，各地的公共服务权利与户籍、房产挂钩，尤其体现在子女受教育的权利，租房家庭子女受教育排位的优先级较低。因此，深圳提出降低租房落户门槛的同时，还计划加大学前教育和义务教育学位的供给，并且优化租赁住房积分入学政策。

此外，深圳还拟推出税收优惠政策，例如，住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收；对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。

回顾2020年住房租赁市场，由于受到新冠疫情影响，市场热度有所下降。贝壳研究院数据显示，2020年，全国重点40城平均月租金为37.8元/平米，同比下降9.9%。其中，一线城市同比下降4%。

去年，北京月租金同比下降3.4%，均价为82.8元/平方米，位居全国40城之首。深圳平均月租金78.4元/平方米，略低于北京和上海（79.5元/平方米），同比微涨0.2%。