文 ｜ 中国房地产报 曾冬梅

2月2日，开盘还不到一个小时，云南城投置业股份有限公司（股票代码：600239.SH 以下简称“云南城投置业”）就封了涨停板。这是一个诡异的现象，毕竟4天前该公司刚刚发布公告，透露预计2020年度期末净资产为负值，或将被实施“退市风险警示”。

除了净资产为负值外，2020年云南城投置业的归母净利润还预亏23亿元-27.5亿元，连续两年亏损超20亿元。就连上海证券交易所都迅速发函过问其可持续经营能力，以及保壳的解决方案和应对措施。

从目前来看，解决方案主要寄托于正在推进的重大资产重组上，大股东云南省康旅控股集团有限公司（以下简称“康旅集团”）承诺了兜底竞买该公司转让的11个项目公司股权，但这笔交易能贡献多少收益和现金还是未知数。

云南城投置业的内部人士表示，虽然目前班还在正常上、工资正常发，但不可否认的是，公司的处境确实比较困难，“三道红线”全部踩中，如果这次重组有小股东投反对票，那么今年的融资形势会更为严峻。扭转命运的希望也不是没有，这取决于已获得云南省政府持续注资的康旅集团能拿出多少资源、能多快分享给云南城投置业。

业绩巨亏与退市预警

大股东的混改推进了一年多，云南城投置业的处境并没有改善，经营情况仍在持续恶化。在1月29日晚发布的业绩预亏公告中，该公司表示，经财务部门初步测算，预计2020年度实现归属上市公司股东的净利润为-27.5亿元到-23亿元，实现归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-36.3亿元到-31.8亿元。2019年，这两个数据分别为，-27.78亿元及-21.9亿元。

亏损的原因主要是受疫情影响、房地产收入及租金收入减少，有息负债规模大、财务费用高并大幅上升。同时，为加快销售回款，云南城投置业进行了降价促销，计提了存货减值准备。

此外，由于预计2020年度期末净资产为负值，该公司股票将在2020年年度报告披露后被实施“退市风险警示”。

上海证券交易所的反应很迅速，当天就发出了问询函，提出了多个外界关心的核心问题。包括2020年前三季度归母净利润亏损10.39亿元，四季度出现大额亏损的具体原因及合理性，2020年财务费用大幅上升的原因等。云南城投置业被要求结合现阶段的资产负债、经营财务、现金流等方面情况，充分评估目前的可持续经营能力，以及披露针对目前的净资产为负、业绩大额亏损情形，已采取及拟采取的解决方案及应对措施。

对于公司2020年的经营业绩，其实云南城投置业在此前已有过风险提示。在1月19日的公告中，该公司透露自己存在营收大幅下滑，业绩持续亏损的风险，而且资产负债率较高，债务压力较大。截至2020年9月30日，该公司资产总额805.21亿元，负债总额769.21亿元，资产负债率95.53%，金融负债本息余额为326.43亿元，综合融资成本为8%，净负债率1371.37%，现金短债比0.02。

存货去化周期长也是不容忽视的经营难点。云南城投置业直言，随着经济下行压力加大及楼市降温，部分项目销售明显下滑，加之产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，去化周期较长，销售速度较慢。截至2020年9月30日，该公司已取得预售证的可售存货为141.08亿元，存货去化率仅为15.15%。

大股东更名、新管理层到位

虽然面临着退市风险，但云南城投置业还维持着最后的体面，债务没有暴雷，员工也未有欠薪。只要尽快消化库存、加速现金回流、减少有息负债规模，还是有机会逃出生天。

只是，“三道红线”压顶，从外部寻求支持的路子已经行不通，云南城投置业的自救只能是依靠大股东伸出援手。早在2020年1月，该公司就开始筹划重大资产重组了，最初的规划是把旗下的18家公司股权以支付现金对价的方式转让给康旅集团。交易达成后，康旅集团将向这些公司提供50.9亿元的借款，用来偿付他们应付云南城投置业及其下属公司95.92亿元的债务。

这次重组的推进没有预想中的那般顺利，10个月后，因为有6个项目未获得CMBS持有人的同意，交易的标的缩减到了11个，评估价为30亿元。康旅集团也表示将指定子公司参与竞买这些标的的股权。

云南城投置业认为，标的公司持有的主要是公司商业板块下属城市商业综合体，回收的资金将用于偿还债务和补充流动资金，这有利于降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力，增强公司市场竞争力。

根据2021年1月30日的公告，这11个标的在挂牌期间都有企业报价，但最终能否顺利交易还要看股东大会的表决。

重组只能解决短期的资金压力，长远的发展需要有更坚实的支撑。大股东康旅集团近期表现出的向好势头让云南城投置业在迷茫中看到了一丝希望。2020年10月，原来的云南省城市建设投资集团有限公司更名为康旅集团，据云南省委常委、常务副省长宗国英透露，云南将推动全省康旅资源和股权向康旅集团“应注尽注”，同时通过资产重组、注资增信全力支持康旅集团进一步做强做优做大。

2021年1月，云南省财政便向康旅集团注资20亿元，首期规模不低于300亿元的云南国企改革发展基金，也将有部分投向康养、文旅项目，支持该集团的改革发展。

在大股东更名的第二天，云南城投置业就召开了一次内部会议，讨论如何调整经营战略和发展方向，以融入大股东的战略定位。

2020年12月，云南城投置业一次性更换了三名高管，包括总经理和两位副总经理。新任总经理孔薇然和副总经理许斐此前均为康旅集团中层管理人员。无论是新高管的到来，还是大股东获注资，都被解读为一种利好的信号。在云南城投置业内部，也迫切期望来自康旅集团的新高管能更多的释放积极消息，尽早明确如何与大股东的新战略对接，发挥协同效应，例如分享金融资源和优质项目等。“目前集团还没有明确公司的发展规划，希望战略调整的节奏能够快一些。”上述内部人士表示。