在全国去库存的利好政策，与深圳市政府调控之锤即将落音的纠缠之中，3月份的深圳楼市终于出现分化：中小户型继续火爆成交，大平层、别墅、整栋物业等大宗交易则频现离场信号。

近日有市场传言称，某香港代理行在内部会议中建议员工出售深圳房产，一石激起千层浪，是继续疯狂入市还是套现离场？对此，界面新闻再次专访了中原集团创始人施永青，他否认了内部建议员工卖房之说，但直言继续利用杠杆投资深圳，需要小心一点了。

施永青认为，投资者目前对于深圳房价的未来预期可能有一些不太现实，主要表现在对“房价涨到多少才叫合理”这个问题的认识。现在因为房价一路飙升，大家就会有一种迷信，觉得还会升，还有人来接盘，现在不买就错失机会，殊不知市场风向一旦变化，资金来得快去得也快。

对于深圳近年来取得的成绩，施永青并不否认，甚至认为深圳有机会在不远的时间内超越香港。但他也提出，房地产不应该成为拉动经济的火车头，房地产只是储藏财富的一个工具，靠外来的资金，靠银行信贷的资金去推高房价，一定会有风险。

对于外界关注的中原集团上市进度，施永青回应称仍在与另一大股东王文彦谈判，目前王文彦有意重新在公司谋求话语权。但如最后未能上市，施永青等管理层也有备选方案，其中包括将子公司分拆上市，这并不需要王文彦同意。

以下为专访问答：

界面新闻：网传香港最大代理行在工作早会上建议员工出售深圳房产，请问是中原地产吗？

施永青：我们公司比较自由，不管是高层还是基层人员，都有权对楼市发表自己的见解。但网传内容绝对不是公司董事会开会的结论，也不能排除是基层管理人员的言论，但起码他提出这个意见的时候没有问过公司。

对于香港的房子，我觉得投资不是好时机。同时，深圳的房价在某种程度上也跟普通人的购买力脱节，现在的上升主要是反映货币市场的情况，深圳是受到资金关注的重点城市。但如果房价是一般人买不起的，市场风向一旦变化，会变得很快。

界面新闻：是否建议继续投资深圳房产？

施永青：现在是资金增长的速度比个人收入增长速度快，这种资金流向一旦改变会很快，所以如果有人问我，有钱能不能去投资深圳，甚至有人有机构愿意借钱，这个杠杆能不能用，那我就建议你小心一点。

如果你有很多钱不知道放在什么地方，或者放在其他地方回报也不太高，这样的情况在深圳买一套房子，可以算是资产配置的一部分，根据自己确定的比例去配置就好了。但如果你现在是去借钱付首付，利息还很高，那就不值得鼓励。

界面新闻：政府最近在清查首付贷，中原、链家等中介都有这块业务，首付贷是否催涨了房价？

施永青：首付贷使一些本来没有条件买房的人进入市场，人为的制造了新的需求，当然对房价有推高的功能，但如果只有少部分人利用这个杠杆，也没有太大问题。如果是自住需求，利用首付贷买房，在收入稳定的前提下，出事的机会比较少；如果本来就买不起，用了首付贷之后，一下子买了两套，那当然对市场不好。

如果客户有需求的话，中原也会介绍一些金融服务，但之前没有说这个是不允许的，最近才受到政府严查。也有很多大公司在做首付贷的业务，如果说国家政策说不允许，就是中央不想提供太高的风险。

界面新闻：传言深圳政府正在研究在购房资格认定和贷款方面进行一些限制，这些措施会让楼市降温吗？

施永青：效果是一定有的，但问题是影响市场的绝对不止一个信息，同时还有其他的信息在影响市场。政府给出了一些限制政策，可能拦住了一部分人，还有一部分人拦不住，如果有人做了这个评估，他可能还是会去买，所以香港政府对楼市出辣招之后，头一两年效果都不明显，同样可能在深圳表现出来。反过来说，这个辣招不出的话，可能升得更厉害也不一定。

界面新闻：怎么看待深圳房价追平香港的观点？

施永青：深圳房价现在已经一路在贴近香港，主要的原因是深圳之前一段时间经济发展得比较好，转型比较成功，社会创造财富的能力比较高，市民承担楼价的能力也变高了，这是深圳楼价上升的原因。我估计深圳如果做得好的话，将来要超越香港也不是没有机会。

界面新闻：参照香港经验，深圳政府预备给楼市出“辣招”，是因为担心房价暴涨引发金融风险吗？

施永青：投资过度的话，金融风险是一定会有。因为现在投资者对未来的预期可能有一些不太现实，因为他们现在的预期是建立在有人来买的基础之上，不是一般人可以负担得起。现在深圳的房价很多本地人已买不起，要一些做生意赚了钱才可以买得起，所以我觉得不是太健康。我认为在一个社会里，房地产不可以作为经济的火车头，房地产只是储藏财富的一个工具，就是经济本身要好，房地产价上升才是合理的，经济不是太好，靠外来的资金，靠银行信贷的资金去推高房价，这个就会有风险。

界面新闻：投资者预期不太现实，在未来半年或一年内会表现在哪些方面？

施永青：主要表现在对房价什么样的情况下才叫合理，现在因为房价一路升，大家就变成有一种迷信，觉得还会升，还有人来接盘，现在不买就错失机会。不过，这种情况我看好像今年这一两个月，深圳楼市恢复的幅度好像比上海、天津、南京都慢了一点，慢了一点就表示投资者也有一定的担忧，或者是他们手上资金也消耗殆尽，他们也许会去跟踪一下处于低位的股票，或者寻找升幅没那么高的区域去做投资。

界面新闻：所以今年深圳不会再现去年那么高的升幅了？

施永青：现在在调整，升幅应该会慢一点，如果遇到政府调控的话，也有回落一点的可能。但从整个中国的经济策略来说，国家需要房地产的价格上升产生正面的财富效应，从而抵消经济下行的心理破坏性，所以我觉得政府现在也不想房地产价格掉头回落，但要怎么让它不要掉头回落造成破坏性，应该在价格刚上升的时候就要拉住它。所以我觉得为了避免将来从太高的地方掉下来摔死，现在就要拉住他不能再爬上去了，危险。

界面新闻：如何看待目前三四线城市正在进行的一系列的“去库存”行动？

施永青：现在的去库存变成了替开发商解决资金问题，开发商以前建的房子卖不出去，想办法把它卖给小投资者，如果这些小投资者本身不是自住的话，从社会层面来说，这些库存并没有得到消化，变成了民间库存，同时把民间的资金困死了，为什么救开发商而害老百姓呢？开发商他应该承担自己错误投资的结果，小投资者现在是被一些货币政策鼓励下去买，资金被困住后影响消费能力，不利于经济发展。

界面新闻：在很多资深人士和机构的预判中，他们坚定看好中国经济和发展潜力？

施永青：长远来看是看好的。现在他们将中国与一些先进的国家比较，中国还有相当一部分人住在农村，现在是过了一半，而一些发达国家可能只是10%的人口在农村。但这条路可能要走几十年，刚开始的时候走得快一点，到了后期就会慢一点，你觉得一步到位的话，到现在也不过分。我觉得已经快速前进了很多年，找机会休息一下也是合理的。

界面新闻：关于中原地产上市进度以及改革，有最新披露内容吗？

施永青：关于上市，不是我一个人说了算，大股东王先生（王文彦）有45%的否决权，他还在跟我们谈判，具体他可要想要在公司换取一些话语权，但也没有具体提到想要谋取什么样的职务，接下来的董事会会议中我们会继续洽谈。

所以我们是能够上市就上市，不能上市我们就按照以前一路的做法，用自己的钱去做战略，我们也可以把一些子公司分拆上市，这个不用王先生同意，但是这个现在还不能够仔细解释。改革方面，今年还会与外部公司合资成立一家金融公司，现在基本上定下来，正在注册，他们是想成立海外的公司以方便将来上市，所以公司的注册比较复杂一点。