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停止审批后,深圳为何又再“折腾”商务公寓?

下一步是学位?

文 | 韩素云

最近深圳住建局的大举措层出不穷。

过年前猝不及防地发布了二手房参考价格机制,当时许多人还不屑一顾,认为这种“指导”毫无实际意义。

直到银行的内部文件表示要按参考价格放贷,甚至出现了经营贷造假被抽贷的情况后,大众才逐渐意识到:深圳这次是玩真的。

(详见:深圳严查经营贷!有人评估价缩水500万,有人造假被银行抽贷)

昨天,深圳住建局又开始“折腾”起商务公寓了,发文称商务公寓、宿舍项目可以通燃气了。

这个措施看似简单,但要知道深圳在去年就已经停批商务公寓项目了,时隔半年突然发布新规,难免引人遐想。

01.燃气新规,至少35个项目获利

在昨天中午,深圳住建局发布了《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》。

截图来源:深圳住建局

通知提出,新建的商务公寓、宿舍项目如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用,并完成各项施工许可申请;

已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。

根据腾讯房产统计,深圳2021年潜在入市的公寓和住宅项目达到35个,这意味着它们未来都将有机会改为可通燃气的公寓。

图片来源:腾讯房产

而深圳愿意作出这一改变的原因,考虑的是“一些商务公寓、宿舍项目通过不同途径反映其要求使用管道燃气的诉求”,并且商务公寓和宿舍符合《深圳市燃气条例》中应当通燃气的条件。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,过去“商务公寓配燃气”属于比较敏感的内容,或者说本身在燃气工程方面是不支持,所以此次深圳商务公寓配燃气的政策,属于政策放宽的导向。

同时,他认为这也反映出深圳当前在积极增加住房公寓,同时也有助于增强此类房产项目的使用价值,客观上使得交易价值增加。

事实上,虽然商务公寓在深圳并不太受欢迎,但深圳2020年获批的公寓项目达到2.94万套,是住宅套数的1/2,成交套数也达到了1.17万套,体量不容小觑。

图片来源:深圳中原研究中心

但在这当中,居住属性凸显的商务公寓项目却并不多。

根据世联行数据统计,目前深圳约有58个重点公寓项目含有公寓库存,库存总量19115套,其中70年产权的公寓占比仅为9.8%,共计10个项目,1874套公寓房源。

而剩下的大部分商务公寓,大多无阳台、无燃气、产权仅40年。

这是因为,深圳给商务公寓的定义是“商务办公区配套”,服务的群体是商务人士,提供的是“短期住宿”,而不是给家庭住户长期居住。

这也是大部分商务公寓没阳台和燃气,也不提供教育配套的原因。

但在深圳住房紧张的情况下,市场上的商务公寓产品纷纷将“阳台”、“燃气”、“70年产权”当作最大卖点。

连深圳住建局都不得不承认:商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向。

最终,在2020年7月底,深圳住建局用一份通知宣布停止审批商务公寓,腾挪更多空间给住宅,也意味着这类越来越不合时宜的住房产品,将停留在深圳的历史当中。

02.未来能否拥有学位?

在停止审批商务公寓的同时,深圳住建局也给未建起的商务公寓新的选择:鼓励转为可售型人才住宅。

或许由于可售型人才住宅的售价多是市场价的“6折”,政策宣布至今已有半年,但仍未有公寓转可售人才住宅的消息传出。但不可否认的是,深圳希望增加居住产品的决心。

截图来源:深圳住建局

那么,在住建局希望出现更多居住产品的情况下,商务公寓能否迎来教育上的松绑?

在深圳,自住家庭买房时往往会考虑教育配套的问题,所以对这些刚需购房者来说,即使是70年产权的公寓,也依然无法产生像住宅一样的吸引力,因为教育配套是第一大障碍。

图片来源:海洛创意

根据深圳壹地产统计,目前深圳有罗湖、福田、南山、大鹏等区允许商务公寓申请学位。

福田区:商务公寓被列为第三和第四类型,在福田区早买了商务公寓的,积分具有一定的优势;

罗湖区:2017年起,用商务公寓申请学位的按特殊房产处理,不按居住时长积分;

南山区:家庭名下的商务公寓为唯一住房的,可按特殊类房产申请学位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产);

大鹏新区:商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请;

而其他多区则仍不允许商务公寓申请学位,比如龙岗去年就对“商务公寓用于申请学位”的建议,回复为“不予采纳”,理由也仍然是市政府对商务公寓的定位不是居住类建筑。

截图来源:龙岗区教育局基础教育科

那么,在深圳开始希望商务公寓拥有居住功能时,这个居住产品又能否获得教育配套呢?

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,通燃气和配套教育的问题差别较大。可通燃气一方面是考虑提高燃气的普及度,另一方面则是避免私自改造带来的消防等问题。

但在教育配套方面,目前深圳教育资源较为紧张,即便赋予商务公寓教育资源配套,也无法改变教育资源不足的现状,反而会使教育部门的压力增大。因而整体来看,配学位的实际意义不大。

严跃进指出,深圳的住宅紧缺,而商务公寓的数量并不少,如果未来能在教育方面提供入学便利,对解决居住矛盾会有所帮助。

这样来看,商务公寓是否能获得学位,重点或许并不在商务公寓本身,而是在于教育资源是否充足。

 

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