文 | 韩素云
最近深圳住建局的大举措层出不穷。
过年前猝不及防地发布了二手房参考价格机制，当时许多人还不屑一顾，认为这种“指导”毫无实际意义。
直到银行的内部文件表示要按参考价格放贷，甚至出现了经营贷造假被抽贷的情况后，大众才逐渐意识到：深圳这次是玩真的。
（详见：深圳严查经营贷！有人评估价缩水500万，有人造假被银行抽贷）
昨天，深圳住建局又开始“折腾”起商务公寓了，发文称商务公寓、宿舍项目可以通燃气了。
这个措施看似简单，但要知道深圳在去年就已经停批商务公寓项目了，时隔半年突然发布新规，难免引人遐想。
01.燃气新规，至少35个项目获利
在昨天中午，深圳住建局发布了《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》。
通知提出，新建的商务公寓、宿舍项目如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用，并完成各项施工许可申请；
已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。
根据腾讯房产统计，深圳2021年潜在入市的公寓和住宅项目达到35个，这意味着它们未来都将有机会改为可通燃气的公寓。
而深圳愿意作出这一改变的原因，考虑的是“一些商务公寓、宿舍项目通过不同途径反映其要求使用管道燃气的诉求”，并且商务公寓和宿舍符合《深圳市燃气条例》中应当通燃气的条件。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，过去“商务公寓配燃气”属于比较敏感的内容，或者说本身在燃气工程方面是不支持，所以此次深圳商务公寓配燃气的政策，属于政策放宽的导向。
同时，他认为这也反映出深圳当前在积极增加住房公寓，同时也有助于增强此类房产项目的使用价值，客观上使得交易价值增加。
事实上，虽然商务公寓在深圳并不太受欢迎，但深圳2020年获批的公寓项目达到2.94万套，是住宅套数的1/2，成交套数也达到了1.17万套，体量不容小觑。
但在这当中，居住属性凸显的商务公寓项目却并不多。
根据世联行数据统计，目前深圳约有58个重点公寓项目含有公寓库存，库存总量19115套，其中70年产权的公寓占比仅为9.8%，共计10个项目，1874套公寓房源。
而剩下的大部分商务公寓，大多无阳台、无燃气、产权仅40年。
这是因为，深圳给商务公寓的定义是“商务办公区配套”，服务的群体是商务人士，提供的是“短期住宿”，而不是给家庭住户长期居住。
这也是大部分商务公寓没阳台和燃气，也不提供教育配套的原因。
但在深圳住房紧张的情况下，市场上的商务公寓产品纷纷将“阳台”、“燃气”、“70年产权”当作最大卖点。
连深圳住建局都不得不承认：商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向。
最终，在2020年7月底，深圳住建局用一份通知宣布停止审批商务公寓，腾挪更多空间给住宅，也意味着这类越来越不合时宜的住房产品，将停留在深圳的历史当中。
02.未来能否拥有学位？
在停止审批商务公寓的同时，深圳住建局也给未建起的商务公寓新的选择：鼓励转为可售型人才住宅。
或许由于可售型人才住宅的售价多是市场价的“6折”，政策宣布至今已有半年，但仍未有公寓转可售人才住宅的消息传出。但不可否认的是，深圳希望增加居住产品的决心。
那么，在住建局希望出现更多居住产品的情况下，商务公寓能否迎来教育上的松绑？
在深圳，自住家庭买房时往往会考虑教育配套的问题，所以对这些刚需购房者来说，即使是70年产权的公寓，也依然无法产生像住宅一样的吸引力，因为教育配套是第一大障碍。
根据深圳壹地产统计，目前深圳有罗湖、福田、南山、大鹏等区允许商务公寓申请学位。
福田区：商务公寓被列为第三和第四类型，在福田区早买了商务公寓的，积分具有一定的优势；
罗湖区：2017年起，用商务公寓申请学位的按特殊房产处理，不按居住时长积分；
南山区：家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产申请学位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产)；
大鹏新区：商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请；
而其他多区则仍不允许商务公寓申请学位，比如龙岗去年就对“商务公寓用于申请学位”的建议，回复为“不予采纳”，理由也仍然是市政府对商务公寓的定位不是居住类建筑。
那么，在深圳开始希望商务公寓拥有居住功能时，这个居住产品又能否获得教育配套呢？
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通燃气和配套教育的问题差别较大。可通燃气一方面是考虑提高燃气的普及度，另一方面则是避免私自改造带来的消防等问题。
但在教育配套方面，目前深圳教育资源较为紧张，即便赋予商务公寓教育资源配套，也无法改变教育资源不足的现状，反而会使教育部门的压力增大。因而整体来看，配学位的实际意义不大。
严跃进指出，深圳的住宅紧缺，而商务公寓的数量并不少，如果未来能在教育方面提供入学便利，对解决居住矛盾会有所帮助。
这样来看，商务公寓是否能获得学位，重点或许并不在商务公寓本身，而是在于教育资源是否充足。
界面楼谈 扫描二维码，一起买房吧！
评论