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两桥迈入4万大关,城南头部板块走势如何?

城南的房票,更难了?

今天(2月24日)上午迎来了南京牛年首场土拍。

其中正方新城G03和城南两桥G06地块热度破高,根据不完全统计,都有40余家房企意向参拍。其中城南两桥G06更是有47家房企意向参拍,可以说是本次土拍中关注度最高的一幅地块。

最终,经过80秒、38轮竞价,两桥G06地块触顶待摇号,预计总价22.7亿元,楼面价27907元/㎡,未来毛坯限价38000元/㎡。

这个毛坯限价已经捅破了区域天花板,楼面价较之前板块最高限价上涨了5620元/㎡。未来加上基础装修、甚至升级装修包之后,板块新房价格有望突破42000元/㎡。

——要知道项目周边即将二度加推的彰泰观南府此次含升级装修包价格预计在36000-37000元/㎡左右。这倒挂的程度,确实是此次彰泰观南府把首付从3成提至5成乃至8成的“底气”。

板块内只有这一个新房项目在售,不过银城下关城开G50项目预计最快在本周公布案名,将于3-4月份公开。

项目由银城、下关城开联合拿地,将打造7栋24-33层住宅,户型面积约90、110、120㎡,毛坯限价2.6万/㎡,全装修限价2.8万/㎡。后期还有升级精装包,精装标准待定,预计首付3成起,采用银城物业。

未来项目以这样的价格入市,想来又是要引起买房人的一番热抢。

PART 1

放眼整个城南,3-4月要入市的项目并不多。

大校场板块,在前几天的推文首付比例提高、最高放风5.2万/平!城南多家热盘来袭中盘点过,除了天华明阅府大概率首付5成之外,其他项目基本上是板上钉钉的8成首付了。

至于软件谷的彰泰观南府和河西南岸的都会澜岸,也都是直言将提高首付比例。

反观板桥新城,置业者们就显得有些兴致缺缺了。

凤汇壹品居距离上次首开过了一月有余,目前首开的306套房源还有一半以上尚未售出。尽管放眼板桥,这样的小户型和低价数量并不多,但是为此买单的买房人显然并没有想象中那么多。

项目即将在3月加推约400套房源,届时又会有多少意向买房人也让人拭目以待。

PART 2

虽然一面提高首付比例、买房门槛被抬高,可另一方面,城南多数板块多个新房项目售楼处的意向买房人却络绎不绝。大概心里想着,“要是再不赶着上车,未来就更难上车了”。

就好像出门逛街吃饭时候,人们下意识觉得门庭若市需要排队的店是好吃的,冷清无人问津的则不敢轻易尝试;热门板块的性质也与之相似,越是“僧多粥少”的楼盘,越是有大批买房人试图分得一杯羹。

譬如暂无房源在售的南站板块和久未有新盘入市的赛虹桥板块,人们一边等着板块内新房入市,板块内二手房的热度也是高居不下。

2020年南站板块内唯一入市新房项目万科星耀都荟于12月7日晚迎来三度开盘,开盘房源为B6号楼,共计36套房源,户型建筑面积为140㎡,销许均价42485元/㎡,两梯两户,装修房交付(可加精装包,2000元/㎡),拟交付时间为2023年1月31日。当晚售罄,项目正式收官。目前板块内无新房可售。

“南站地王香港嘉华G89项目到底什么时候入市啊?”

不少南站板块的意向买房人问过这个问题,小编也特地去现场实探了一番。

从现场来看,项目的2栋住宅已基本建成,外立面也基本完成搭建,外景幕墙的玻璃窗正在逐渐撞上,再加上内部装修,相信项目自2016年拿地到现在4年多的时间之后,终于要面世了。

这幅地于2016年12月27日,香港嘉华以13.6亿竞得,楼面价高达27350元/㎡。

项目用地性质为Rb商住混合用地,可建设用地面积约1.554公顷,容积率1.0<Far≤3.2.建筑高度≤100M,建筑密度≤40%,绿地率≥25%。

根据规划,拟建2栋32层商住混合楼及裙楼、1栋3层商业楼。

项目开盘价格预计在4.3万/㎡左右,大概率是板块内新房价格天花板了。不过想来届时报名摇号的人不会在少数。

毕竟在教育资源加持之下,万科九都荟二手房成交价已稳在5.5万/㎡以上,万科尚都荟、万科都荟南苑均有房源成交价突破6万/㎡,旭辉铂悦秦淮的二手房均价也基本稳在5万/㎡左右。

南站板块拥有着极佳的地理区位,周边已有4条地铁开通(地铁1号线、3号线、S1号线、S3号线),未来还有地铁6号线开通。再加上南部新城和枢纽产业的加持,吸引了超10万高知精英的聚居、超300万方商业的聚拢、超千亿产业的聚合,备受买房人关注。

教育资源方面,还有去年9月,雨外小南站校区+雨中南站校区正式开学,5轨45个班级办学规模九年一贯制学校,与本部采用“一校两址”办学模式。之后南站的许多二手房项目均价和成交都呈现大涨趋势。今年唯一有望入市的新盘香港嘉华G89显然会得到板块内最多的关注。

PART 3

我们再来看看赛虹桥板块。

板块仅仁恒城市星光一个新房项目在售,不过此前加推房源已全部售罄,下次加推时间还未可知。

仁恒城市星光上次加推是今年的1月19日,在丰盛五季凯悦臻选酒店开盘,开盘房源为14、15、18号楼,户型建筑面积100、110、126、143、165㎡,共计324套房源,销许均价为44159-44878元/㎡,首付5成。开盘当天即全部售罄,热度可见一斑。

赛虹桥板块内新房供应量一直较少,除了仁恒城市星光之外,板块内待入市的项目只有上海铁路G68项目。

2020年11月20日,赛虹桥G68地块经过1轮竞拍,被上海铁路房地产开发经营有限公司以底价37亿元拿下,楼面价25646元/㎡。

项目将建设10栋住宅和部分商业,沿宁芜铁路一侧为大面积绿化带,户型面积段已经公布,将推出95-130㎡,建面95㎡将三房,建面130㎡将打造四房。

这是一幅双限地块,毛坯限价4.1万/㎡,全装修限价4.3万/㎡。项目预计最快二、三季度首开,上市不含升级装修包,起步总价大概在400万以上。(具体以销许为准)

2020年3月31日,南京市与铁路上海局集团举行《宁芜铁路扩能改造(沧波门至古雄段)项目建设框架协议》签约活动,揭开宁芜铁路改线工作的新篇章。

同年上海铁路成功拍下赛虹桥G68地块,当时就有不少评论称,一旦把宁芜铁路沿街隔音消音设施做好,这幅地块的价值不容小觑。

项目紧邻已经收官的花语江南和禹洲吉庆里项目,其中禹洲吉庆里的二手房均价已达到了52763元/㎡。和上铁G68项目未来全装修限价4.3万/㎡的入市价格,形成了明显的倒挂。待宁芜铁路搬迁之后,项目的受欢迎程度相信也会更上一层楼。

在过去的南京眼里,城南算得上是房价腰部板块,一直处于不上不下的位置。按老南京人的眼光来看,除了中华门便称不上是南京主城了。再加上过去环境不好,城南是很多老南京人眼里的“城乡结合部”。

不过近两年,随着板块内旧部换血、各类配套提升,城南早已踏上了跳涨的列车。尤其是接下来一二季度,板块内有不少项目将迎来收官,新盘入市时首付和房价又再上一个台阶,机会越来越少、竞争越发激烈。

祝愿买房人们能获得属于自己的稀缺房票。

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