记者 | 张子怡

今年深圳楼市的“小阳春”很难出现了。

春节前出台的二手房指导价政策犹如投入湖面的石子，激扬起的水波正在一圈又一圈波及方方面面。

面对二手房参考价最高价差能达几万元的现实，业主和购房者都选择了“按兵不动”；房地产中介平台则纷纷隐匿了挂牌价，二手房的实际价格被关在黑箱中。

最受关注的则是银行，按揭贷款究竟会不会按照二手房指导价放贷，成为焦点。深圳各银行多少显得有些茫然，“跟还是不跟”都还在讨论中。

在所有人的观望中，曾沸反盈天的深圳楼市已强制进入“冷静期”。

银行缓慢跟进

二手房指导价出台半个月后，深圳建设银行成为四大行中首个明确表示以二手房参考价来办理按揭贷款业务的银行。

2月23日，深圳建设银行表示：“我行根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格作为我行按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。”

同日，界面新闻记者曾咨询包括四大行在内的各大深圳银行。

工商银行的个贷经理表示：目前还在讨论细则，暂时不建议办理按揭业务；中国银行和中国农业银行的个贷经理也都表示：目前不确定，内部还在讨论。

华夏银行的个贷经理则表示：现在办理按揭贷款基本要按照住建局发的二手房指导价的价格来办理，不过最终放贷情况还是看审批结果。

上海银行一支行的个贷经理告诉界面新闻：“公司内部有发通知：要按照指导价的价格放贷，不过我们支行二手房的按揭贷款业务做得不多，现在情况也不清楚，基本不接这方面业务了。”

“不确定、在讨论”几乎成为深圳各个银行面对按揭贷款业务统一的回复。

此前。有媒体报道称，经营抵押贷业务也会受指导价影响，将按照指导价的价格评估房产。

界面新闻咨询发现，大部分银行对于抵押贷业务是否也要按照指导价价格评估，都也还处于商讨阶段。

华夏银行和工商银行的个贷经理均表示：抵押贷业务目前还没有按照指导价来评估，仍旧按照市场价，但我们也在观望。

早在2月9日，关于二手住房成交参考价格的政策解读中，深圳市住建局表示，将引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋彼时称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

深圳各家银行虽然面对“指导价放贷”显得有些迟疑不定，但跟进政策也已成为大趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻，该政策对深圳来讲影响就已经很大，二手房调控包括二手房贷款跟这个挂钩，很大程度上都会使得二手房市场降温，房东定价更加趋于理性。

严跃进认为，后续细则即便不出也问题不大，接下来银行怎么参考是银行的事情，所以不一定再出文件，因为文件已经比较清晰，“如果有也不一定以官方的形式，具体操作的时候可能会有些指导具体细则的方案。”

“目前买房建议等一等，我们也不是很清楚情况，现在的问题是银行会按照政府参考价批贷还是允许有一定的上浮空间，这个问题得等细则。如果着急买房，那要多准备些首付。”链家南山某片区的销冠中介雷鸣告诉界面新闻。

雷鸣表示，从住建局出台二手房指导价后，他手里仍然有一些成交的单子，签约的客户都是按照指导价来申请贷款，不过银行都还没有批贷，说要等细则出来才会受理。

刚需受困

倘若银行按揭贷款将参考二手房指导价后，毫无疑问，购房者必须多准备首付，而这也将钳制大批购房者的买房需求。

深圳房价虽屡创新高，但深圳的购房者并没有想象中那么有钱。

乐有家研究中心数据显示，2020年购买深圳二手住宅的置业者中，72%为刚需客户，19%为改善型客户，9%为投资客户。

来自贝壳找房《2020深圳楼市大数据》报告提到了购房者贷款情况。数据显示，购买力总价中位数由2019年的369万，攀升至410万。该报告是用中位数来描述价格的集中以及离散情况，相对于平均值，中位数更能体现出深圳成交主流总价以及区间范围。

《2020深圳楼市大数据》统计认为，深圳购房者购房总价中位数为410万元，平均面积86平方米，需要注意的是，上千万的房子并非成交主力军，200万-500万才是主流。

并且，由于购买总价逐年增高，买家对贷款的依赖程度也在提升。杠杆方面，买家贷款购房比例由2019年的93%升至94%，平均贷款成数由59%升至61%。

在深圳买房致富的一个又一个神话中，不得不被警惕的是隐藏在其背后的信贷风险，以及购房者越来越沉重的购房压力。

2月23日，国家统计局发布了1月70城商品住宅销售价格变动情况。深圳二手房环比涨幅最大，环比上，深圳房价涨了1.7%，位列70城第一。

乐有家研究中心数据显示，2020年全市二手住宅成交均价6.6万元/平方米，同比上涨10%。细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑，到12月成交均价达到7.08万元/平方米，为全年最高，同时也是全国最高。

在二手房指导价面前，深圳二手房市场无疑将进入“横盘”阶段，业主不急买，买方买不起。

准备今年购买婚房的吴怡已放缓买房进程。

“本来看了一套市场价580万元的小户型房子，咬牙凑了174万元的首付，然而现在那套房子的参考价480万元，业主那边表示不会少的，想买就得再多准备100万，真的买不起，我们放弃了。”

深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套（含自助网签），环比下跌30.5%，从日走势看，2月8日当天网签达1263套，占一周网签量的75.5%。

深房中协认为，2月8日当天网签量破千套或与当天深圳二手房住宅成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”有关。

从数据上看，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。

深房中协公布的最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。从走势上看，新政对市场的影响“立竿见影”，但因为含春节假期，仍会受到一定程度的“节日效应”影响，因此市场对新政的最终反应有待持续观察。

接下来，深圳的刚需客想要买房则必须继续走在“打新”路上。

1月27日，深圳市住房和建设局发布2021年一季度深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况。

数据显示，截至2021年1月26日，深圳2021年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目22个，预计供应房源面积为96.22万平方米，9586套。其中：商品住宅93.78万平方米，9165套；商务公寓2.43万平方米。

但在新房市场上，刚需客“打新”仍旧不易。超长社保限定、限制登记都在调节楼盘热度。

2月6日，深圳“七选一”的新盘中，其中四个新盘同天开盘，4418人抢1709套房源。万丰海岸城是四个盘中最火的网红盘，721套房源用时两个小时便实现售罄。

万丰海岸城此前公布认筹诚意名单时，其中无房类入围客户2114批，最低社保/个税月数为278个月。也就是说，至少要有23年的社保才有摇号机会，哪怕是夫妻双方，每人也要11.5年。

值得注意的是，网红盘中，一二手房价格的倒挂成为其热卖的重要因素。

不过，在二手房指导价面前，过往一二手房价格严重倒挂的现象可能不会再现。那么。潮水退去后，一手房热度或将成为深圳楼市需求的真实映照。