正在阅读: 火热板块上的地铁TOD盘,会和前两个“兄弟盘”不一样吗?

扫一扫下载界面新闻APP

火热板块上的地铁TOD盘,会和前两个“兄弟盘”不一样吗?

无论是从稀缺程度还是城市形象的角度,正处于萌芽期的贵阳地铁上盖项目,都值得被更精致地开发建设。

图片来源:pixabay

Part.1

新年新气象,贵阳地铁上盖楼盘(TOD盘)又添丁啦!

近日,贵阳市公共资源交易中心发布了关于贵阳市轨道交通2号线一期三桥站(改茶路站)城市综合体施工项目招标公告。招标人为贵阳市城市轨道交通集团有限公司,项目总投资额约为25489.02万元。

此次招标范围:贵阳市轨道交通2号线一期三桥站城市综合体项目的基础及地下室、1#-4#楼建筑安装工程施工及室外附属工程施工,以及与轨道2号线改茶路站的接驳施工。

三桥改茶路地铁站航拍

这是好消息,预示着地铁2号线改茶路站上的城市综合体即将启动。据了解,该项目的操盘手是贵阳地铁置业,之前它曾开发过清水湾和湖山郡两个TOD盘,是本项目的“兄弟盘”。

项目地处三桥北路与贵遵路交叉口,总用地10650㎡,总建面约43850㎡。其中:住宅建面21180㎡、loft公寓建面3710㎡、底商建面1690㎡、人防设施建面1400㎡、停车场建面15870㎡(以政府部门最终的批复为准),建筑最高高度79.6米。

按2019年贵阳地铁置业公示的效果图及指标来看,项目主要由3栋高层建筑、地上商业及地下商业组成,绿地率约30%,容积率2.5,共计232套住宅,269个停车位。体量比较mini,配套设施客与周边共享。

众所周知,三马是贵阳最火热的板块之一。三桥车水马龙,是一个超级枢纽:离二桥、紫林庵、喷水池很近,老房子密密麻麻,人口基数庞大。

改茶路站TOD盘效果图(来源于贵阳地铁置业公示)

所以按常理推断,改茶路站TOD盘这200多套房子,待到开盘,应该是可以一次性清盘的那种。毕竟,正儿八经的TOD盘,在贵阳是稀缺品。

那么,这个盘会和前两个“兄弟盘”不一样吗?

Part.2

在这里,有必要先解释一下,什么叫地铁上盖楼盘。

简单说,这是3.0版本TOD盘,下了住宅楼(公寓)就能直接进地铁站,外面刮风下雨跟你没半毛钱关系,可愉快上班、愉快逛吃、休闲娱乐的超级复合型空间。

世界经典TOD项目——东京涩谷之光 图片来源:pixabay 

可以说,这简直是为都市达人和夜猫子年轻人量身定制的超级城市综合体。而在贵阳楼市上能买得到的地铁上盖住宅盘,只有清水江路站上的清水湾,没有之一。

清水湾项目效果图及设计图 图片来源:清水湾项目 

如果再算上商住楼,下麦西站上的湖山郡Y+公寓,算一个,湖山郡的住宅只能算近地铁盘。

前面提过,这两个“兄弟盘”都属于贵阳地铁置业。

此外,在2号线上的项目还有2018年报建的浣纱路站城市综合体、2019年报建的金朱西路站城市轨道交通综合体项目,以及曾被提及的茶园站地铁上盖项目、紫延区间地下商业项目、油榨街站地铁上盖项目。

近水楼台,显然贵阳地铁置业拥有着开发TOD盘的最好资源。

Part.3

回到“兄弟盘”的故事线。

这两年,地铁盘贵阳购房者眼里的香饽饽,就连不太了解贵阳的地州人民,开口第一句都是要买地铁盘。

地铁是界定一个城市的边界,它有拉伸城市骨架的作用。可以让那些预算有限的年轻人,只需多坐几个站就可以轻松冲进贵阳城市中心,享受这座城市最浓稠的资源。

万科翡翠公园航拍

想想那些已成为万科翡翠公园业主的购房者,在周边配套还不够成熟的条件下,依旧勇敢地选择了这里,主要原因还是地铁。

但是离万科翡翠公园后面一两个地铁站的湖山郡,却截然不同,似乎一直不温不火。

航拍图

还有贵阳首个血统纯正的地铁上盖盘清水湾,从2019年11月开盘至今,在市面上的存在感似乎也不是很强。

这是为什么?

Part.4

据界面楼市实地踩盘和对地铁上盖项目的理解,大概有以下一些原因:

首先是这两个项目的住宅产品,没有完全get到当下购房者的痛点需求。

总体量11万方的清水湾,只有5栋住宅楼,周围的大星兴城等小区业主基本上是厂区职工,大部分家庭是有改善需求的。

清水湾部分住宅户型图(来源于清水湾项目)

但是清水湾的户型集中在两房、三房,户型设计细节也不够贴心,显然很难达到改善目的。

湖山郡对于年轻人来说,到观山湖CBD中心也就几个站的距离,价格8字头,看上去是一个不错的选择。

但殊不知,湖山郡目前在售的二期高层,清一色地做成了两居室,面积段集中在71-90㎡,这就有点不可思议了。

湖山郡2期高层户型 图片来源:清水湾项目 

现在市面上的刚需房都主打小三房,不论是否追求一次性到位,第三个房间再小也是一个可以腾挪的灵活空间。

而从湖山郡环境氛围来看,其实它对于养老人群很有吸引力。项目一期的西面是连绵的山林,据说这是百花湖森林公园的范围,再继续往西不到3km就是百花湖风景区了。

而且,1号线还会有朱昌镇站、百花湖站,也就是说将来坐上1号线就可直达百花湖风景区了。

湖山郡航拍图

一期对面的窦关村已经大面积拆迁,将被打造成占地1万亩的百花数谷产业小镇,这里将成为数博会的永久会址。

而后期,百花湖一带还有体育小镇、康养小镇等项目。湖山郡很有养老盘的潜质,未来开发一些别墅类产品未尝不可。

百花湖

目前湖山郡在售高层看上去老人住两个房间也足够了,但是碰上节假日,年轻人带孩子过来,想多住几天就有点局促了。

Part.5

除了住宅产品的客群定位不够准确之外,更致命的是这两个项目的商业运营。

清水湾1.5万方时尚商业街被拆分成散铺推售,这就意味着这个商业综合体的招商管理都将会是一个未知数。一个没有统一良好业态规划的商业综合体,存活性、发展性,都需要打个问号。

而下麦西站湖山郡Y+公寓楼下的3层商业区,现状也不容乐观。目前可以看到一楼除了地铁站入口,有一家职校和一家幼儿园进驻。

湖山郡Y+公寓实拍

相关知情人士透露,这个地铁上盖定位为教育综合体,由于周围还处于改造建设初期,人气暂时还没聚集,招商存在一定局限性。

目前三楼的职校主要是针对中考高考的学生进行封闭培训,想引进低龄儿童类的培训班或兴趣班,不太现实,因为小孩需要接送。幼儿园的存在,是因为周围确实有这个需求。

年前有几家餐饮本来都要签了,因为内部策略的原因给搁置了。

包揽下麦西站和窦关站的湖山郡,其实总体量高达150万方,项目分为6期开发。商业部分,除了下麦西站的地铁上盖商业,靠近窦关地铁站一带还有商业街和酒店规划,但目前都还处于未动工状态。具体业态和规划,尚不明朗。

湖山郡航拍图

就目前种种趋势来看,这两个贵阳地铁上盖项目,未来的商业运营面临着巨大的挑战。

贵阳地铁来之不易,每公里耗资7个小目标,更是耗时费力。地铁盘可选的不少,但地铁上盖,目前确实是屈指可数的稀缺品。

贵阳地铁2号线正式运营在即,贵阳地铁时代的大旗在不断舒展开来,希望作为城市优质资源占有者的贵阳地铁置业,可以怀着一颗敬畏的心,去珍惜这份稀缺的新兴城市资源。

Part.6

纵观地产界,TOD开发上有丰富经验的,莫过于万科与龙湖。

万科在上海大虹桥和杭州的天空之城项目,把住宅产品、商业、地铁的联动性设计得更加和谐亲密,卢俊、裘维维、刘德科等地产大V多次提及,并期待这些项目成为独一无二的城市地标。

上海市 图片来源:pixabay 

而龙湖,2020年年底可以说是其地铁上盖项目的最新高光时刻,龙湖金沙天街一开业,就成了重庆的新晋城市网红打卡地标。

这个龙湖天街不仅有龙湖最拿手的天街商业,还是一个连接了沙坪坝地铁、沙坪坝高铁、多路公交等交通资源的超级交通枢纽,而且地铁站与高铁站上盖的公寓——龙湖光年,每次开出来都不够抢、现在想买都买不到的产品。

重庆市 图片来源:pixabay 

开业前后,不仅重庆各大地产媒体、地产人赞誉有加,就连杭州地产大V刘德科都不吝嘉奖,还做了系统剖析,称之为中国TOD项目的最新标杆。

或许,贵阳地铁置业可以多借鉴国内这些经典的地铁上盖项目,或者落落大方地选择与万科、龙湖这类TOD项目开发经验丰富的房企强强联手。

Part.7

地铁上盖项目本身很有机会成为城市地标。更何况,贵阳的城市地标建筑也还没多到眼花缭乱的程度。

所以,无论是从稀缺程度还是城市形象的角度,正处于萌芽期的贵阳地铁上盖项目,都值得被更精致地开发建设。

图片来源:pixabay

地铁能让城市生活更美好,期待贵阳所有的地铁上盖项目,不仅仅发挥着城市交通枢纽的作用,还会成为让人强烈想去拥有的城市新地标。

来源:贵阳买房帮

原标题:火热板块上的地铁TOD盘!会和前两个兄弟盘不一样吗?

最新更新时间:02/25 11:55

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
表情
您至少需输入5个字

评论 0

暂无评论哦,快来评价一下吧!

为你推荐

下载界面新闻

微信公众号

微博