3月5日菜导受碧桂园邀请去了一趟马来西亚，出席了碧桂园在当地的一个房地产项目的发布会。

在人民币存长期贬值趋势，而国内实体经济低迷，房地产泡沫却不断膨胀的背景下，海外投资开始受国内投资者关注，但很多菜友可能对海外房地产投资不熟悉。

此次亲身实地考察这个房地产项目，菜导其实想换个口味，通过一次立体的评测分析，与菜友们分享自己是如何判断海外地产的投资价值，以及投资时要留意的几点考虑因素。

菜导会先从项目的基本概貌讲起，然后依次涉及项目方面的投资价值分析、货币因素和政策风险。

3月5号飞过去，6号考察项目，7号飞回来，菜导真的累成狗了，看完不点赞不留言表扬我，以后就不跟你们玩耍。

“森林城市”有点像10年前的深圳湾口岸

碧桂园在马来西亚的这个项目叫“森林城市”，未来将投资超2500亿人民币，可以容纳70万人口，完成后将成为世界上最大的人工岛。

项目位于马来西亚柔佛州伊斯干达特区的柔佛海峡，这是马六甲海峡的入海口，距离新加坡直线2公里。

而伊斯干达特区是马来西亚政府于2006年宣布推行的一项大型经济发展计划。因为毗邻新加坡，所以伊斯干达特区被形容为就像深圳之于香港的经济特区。

所以更具体一点讲，“森林城市”位于新马大桥之间，这种地理优势如果横向来对比的话，大家可以当成深圳湾口岸与香港之间那样。

沿用了碧桂园境内的发展模式

菜导认为碧桂园在国内的发展模式一向是以经营度假村型房地产项目为主。善于建立一个集合医疗、生活消费、娱乐、教育等综合性住宅社区，市场目标社群以外销为主。

这个“森林城市”发展项目也援用碧桂园国内发展项目的各种特征，提现在4个方面。

1. 配合马来西亚“第二家园”计划

“森林城市”配合马来西亚政府推广的投资移民政策，成功购房后，住户可以参与“马来西亚第二家园移居计划”，办理马来西亚投资移民资格，长期居留马来西亚工作或退休。

2. 设立绿色交通枢纽和商业娱乐区

森林城市的规划是以有轨电车和绿色能源交通为主，城市内交通干道将主要设于地下二层，地面主要为绿化公园或行人干道。

现在交通中心、国际会所、滨海商业街区和沙滩公园已经投入使用。

3. 配备幼儿至大学的国际教育

森林城市内已与美国的私立寄宿学校—Shattuck-St. Mary’s School (沙特克圣玛丽学校)签约，计划于2017年8月开学，并将继续引入英国国际学校、科研中心、职业培训学院等。

而新马特区将会发展定位为东盟教育枢纽，现在已拥有英国纽卡斯儿大学、英国雷丁大学、莱佛士大学、新加坡国立大学、南洋理工等世界大学。

而加入马来西亚第二家园计划，小孩可以以“华侨生”身份参加联招高考，提高升读中国名校机会，这一点估计对很多家长挺有吸引力，中国父母就是酱紫。

4. 拥有国际性的医疗机构驻扎

菜导了解森林城市内已与美国第四大医疗集团UIW/ Christus签约发展世界级医院提供完善的医疗服务。

因为马来西亚政府一直发展旅游医疗，所以马来西亚的医疗系统与资源在亚洲地区排名一直名列前茅，由于医疗质量高而费用便宜，吸引不少海外医疗旅客。

以上是“森林城市”的基本面，讲了这么多，听起来项目貌似不错，但马来西亚或东南亚房地产是否值得投资？

从目前的情况来看，菜导认为境内投资者投资马来西亚房地产主要有两个原因：

（1）投资移民的刚性需求；

（2）博取海外房地产投资前景以对冲人民币贬值风险。

房地产回报主要考虑资产增值和租金回报两方面，从现在的大环境考虑，投资马来西亚还是有以下几点好处：

1、房产租金回报率稳定

马来西亚的租金回报率在过去15年的增长率非常稳定。租金平均以每年2%-3%在增长，而租金回报率维持在4%-6%之间，相对国内房产租金回报率2%-3%较高。

（图为东南亚地区10年平均租金回报率）

2、地产价格增长率波动性较少

马来西亚过去整体房价增长率平稳，过去10年大约年增长率7%。相对其他城市，当地房地产价格相对于香港和深圳这样的地方不至于过度虚高。

（图为各地区10年房地产指数总增长率比较）

3、“森林城市”项目位于港口发展枢纽

从马来西亚伊斯干达特区的城市规划来看，菜导发现“森林城市”位于城市发展C区，该地区将会发展成密度住宅区与大型货柜港口，而部分地区将划分为免税的经济特区。

“森林城市”位于南边新马大桥傍，发展规划模式接近深圳湾口岸。

总体而言，碧桂园的度假村发展模式一直在国内备受退休移居人士欢迎。过往在广州的发展项目一直以香港退休人士或家庭度假为目标人群。

这次“森林城市”相信也以这种方向发展，菜导认为对于退休移民一族来说，城市无论配套、设施、价格以及马来西亚的医疗体系与教育体系都具有很好的吸引力。

整体以绿化为主题，配以优美的海岸线，如果以投资移民的刚性居住需求而言，这个可以作为参考的一个优质生活居住项目。

但是如果从投资马来西亚房地产角度出发，在碧桂园的“森林城市”与它之前开发的“金碧湾”两者之间选择的话，金碧湾位处规划区A的金融中心地段，对将来租务或升值应比以度假村住宅发展模式的“森林城市”更具优势。

如果以应对人民币贬值风险为主，菜导认为现在现阶段可能还不是投资该地区的最佳时机，未来无论当地货币或房地产价格均有可能处于调整趋势，具体分析如下：

1、东南亚房产难以对冲人民币贬值风险

投资海外房地产除了考虑资产增值与租金回报两方面，还要考虑当地货币因素。房地产的投资回报往往直接与国际市场投资资金流向为正比。

东南亚国家一直以制造出口业为主导，虽然之前美元低息环境下导致美元热钱流入东南亚国家的房地产市场。

但是一旦美元加息周期开始，美元热钱将会从东南亚地区回流美国，一方面导致东南亚货币贬值，另一方面也会影响各类资产价格。

菜导查了一些公开信息给大家看：

（图为马来西亚房产指数与马来西亚货币兑美元汇率，资料来源：马来西亚中央银行）

（图为新加坡房产指数与新加坡货币兑美元汇率，资料来源：The Urban Redevelopment Authority）

从图表可以很简单地看到美元货币趋势与房价有负相关关系。

当美元贬值时，当地房产一般普遍上涨，而美元升值时，一般会处于减慢增长的趋势。

马来西亚的房地产从2015年第三季度增长率开始减缓，同时间马来西亚等东南亚国家为了避免重复1997年金融风暴的错误，已慢慢开始收紧财政政策，避免热钱因加息快速流出。

2、当地政府政策风险

东南亚地区政府体系发展一般较落后，而且政府政权及政策常常因民间运动而发生改变。

虽然现在提供各种投资移民政策和税务优惠政策吸引海外资金，但马来西亚是伊斯兰国家，对华人政策一直时好时坏，这点作为投资者必须要考虑。

菜导综合点评

这次实地考察碧桂园项目，菜导认为如果是为了投资移民而投资马来西亚当地房地产的话，“森林城市”的发展规划的确有着吸引投资者的综合要素，包括交通、配套、地理位置、房屋设计与城市规划特色。

但对于海外投资房地产或以对冲人民币贬值风险而言，现阶段还不是合适的时机。

对于环球房地产市场而言，菜导觉得日本无论租金回报率或奥运会效应下的资产增值回报率也较东南亚国家高。现在日本货币贬值也已接近低位，加上国内量化宽松政策，对整体房地产较有支持。