文 | 财联社 张晓翀

两会召开在即，住房租赁市场成为代表委员们的关注热点。民进中央和民建中央提案均建议，应出台财税扶持政策，给予租房行业优惠支持，并加快建立多主体供给的住房制度。

民进中央提案指出，应鼓励金融机构向符合条件的规模性长租机构提供多样化及优惠的金融支持产品，支持发行债券、不动产证券化产品。鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度，如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持。

在税收政策上针对分散式长租机构允许以实际发生的房租支出作为抵减项，按照收付差额6%计算增值税，或者将征收率由目前的5%减至1.5%进行征收，给予长租机构所得税方面长期税率优惠。

民建中央提案建议，应给予适当税收优惠，加快建立多主体供给的住房制度。

“如果财税扶持政策进一步加强，今年房地产信托投资基金(REITs)可能出现较大的发展。”中国银行研究院研究员李佩珈对财联社表示。

李佩珈介绍称，由于租赁住房具有资金需求大、周期长、回报率低的特点，因此租赁住房建设难度较大。REITs可以丰富居民和企业投资渠道，也可为房地产投资开发机构提供稳定的资金来源。

目前国内REITs面临税收相对较高的问题，且只能在银行间市场流通，个人投资者尚不能参与，使得REITs难以进一步得到规模化发展，预计未来REITs相关产品的改革进度快将有所加快。

加大土地供应

民进中央提案建议，鼓励多种形态多种主体扩大租赁住房供给，加强准入管理和信用管理，促进长租机构规范化发展，推动“租售同权”切实落地，并完善长租房行业监管。

民进中央提案还提出，建立多层次租赁住房供给模式，鼓励住房租赁市场根据不同人群需求提供各种档次的租赁产品。合租模式等措施有效增加单间、小户型等需求的房源供给。

民建中央提案则建议，扩大住房租赁市场供给，激励多主体房源供给。从供给侧加大利用集体建设用地开发租赁住房力度，鼓励存量房转租赁房。

植信研究院高级研究员马泓对财联社表示，解决大城市住房、租房的问题，要先从土地市场供给进行优先考虑，增加大城市租赁住房的土地供给。大城市的住房问题本质上是土地供给不足所导致的商品房供需矛盾。

马泓并表示，现在城市中已有相当规模的存量用地被闲置，有些地段位置也不错，政府鼓励开发闲置土地，也是提升土地利用效率的一种尝试，应当纳入长效机制来鼓励推动。

加强行业管理

民进中央提案指出，目前长租房市场发展仍遇到一些瓶颈，亟待解决。如房源供给量相对不足，且质量普遍较差；整体市场发展不规范；行业配套资金税收政策欠缺；监管机制有待进一步完善。

马泓认为，前期出现的暴雷问题很大程度上是中间商的管理和经营问题。短期需规范住房租赁市场秩序，对提供租赁住房的中介机构加强监管和审核力度，长期应加快租赁住房登记备案等工作。

民进中央提案建议，应建立完善收、出房合同备案监管制度，建立长租机构信用评级机制，建立基于长租机构经营情况的动态资金监管机制，对监管指标报警的长租机构责令停止季付以上的租金收取模式，并对开展客户租金贷款的长租机构进行备案。

民建中央也提议，对住房租赁企业资金链条加强监管。对住房租赁企业利用银行贷款等融资渠道获取的资金实行专户管理。严格监管“租金贷”，借鉴房地产抵押登记，实行“租金贷”登记制度。

对以代理、托管方式出租住房的“二房东”经营模式的租赁企业、长租公寓实施租金监管制度，设立专管账户，进行专户管理，由托管银行对租金进行监控，并按比例冻结部分资金作为风险保证金。

李佩珈也谈到，今后应对租金账户进行监管，以保证专款专用，另外有必要对租金市场进行价格指导。