文 | 王峰

当你想在济南购置房产，最容易听到的一个建议就是：“选CBD啊，CBD是济南城市发展的未来，买它准没错！一定会升值！”

那么，何为CBD？

CBD是中央商务区(以下简称CBD)，是指一个国家或城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代，截至到2009年，北京、上海、广州、深圳、天津、成都、南京、南昌、沈阳、杭州、西安、哈尔滨、武汉、苏州、无锡、青岛、宁波、郑州、银川、石家庄、绍兴、珠海、长沙等城市都已明确提出了自己CBD的建设规划。

济南CBD，也就是济南的中央商务区，位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心，规划的近期目标为：地区级专业型CBD；远期目标为：国家CBD格局中动脉节点，国家级特色商务中心区。核心区范围约3.2平方公里，规划总建筑面积1000万平米，包含六大功能板块：金融商务办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务。作为推动济南城市发展的重要一环，CBD无论是从定位还是规划设计方面，都体现了最高标准。

济南（奥体）中央商务区，也是山东省政府“十二五”规划中定位为依托政务中心，着力打造的区域金融中心、总部聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心。

济南CBD片区的长与短

济南CBD经济发展板块，是济南市政府精心打造的济南未来发展的宏伟蓝图的索引。也是济南最近几年最大手笔的硬核规划。自济南CBD片区开建以来，就是被社会大众所看好的，从未来长期发展的情况来看，优点将会更加明显，CBD的自身定位为济南的商务办公总部，随着片区的飞速发展，这里逐渐成为了白领精英的聚集区，相对其他片区，济南CBD的热度持续增长，人口越发集聚，随着各地区对人才引进的关注与重视，对于更多年轻人，城市中央商务区才是他们距离实现梦想更近的地方。

CBD片区是济南市政府斥巨资打造的片区，片区基础配套设施较为完善，交通大提速增加周边的动力。为加速CBD的蜕变与革新，以地铁M1、M3、R3、R5，4线路7站点，2.2公里地下内环快速路，打通全城交通网路；另外，政府机构强势汇聚，济南市政府、国资委、省高院、省军区、省交通厅、国家电网等国家机构已入驻周边，资源倾斜力度不彰自显；同时崛起城市新地标，“山泉湖河城”五座摩天大楼，形成未来济南全新天际线。 买房要买地段，CBD片区的优势确实很明显，也承载了济南城市功能提升和经济跨越发展的重任。

但是片区内的缺点同样也是较为明显的，首先，CBD片区整体设计是小街区，从生活便捷程度来说，这样的设计确实不错，不过从居住体验来说，片区内各开发商的住宅楼体分布几乎都临街而立，很多购房者在买房时，特别在比较了其他片区项目后，CBD整体的住宅的私密性是很难令购房者感到满意的。中国人向来对自己的隐私特别是居住隐私看的比较重，所以CBD片区的项目楼栋临街其实并不友好，甚至在某些时候来讲是比较嘈杂的。如果要在CBD购置房产，首要考虑你要购买的小区的楼体是否为主干道，如果不是主干道的话，噪音干扰相对来说还是可以接受的，车流也没有那么大。

另外一个敏感点就是学区，片区内配套学区的不确定性让很多想要在此置业的购房者犹豫不决，CBD东西两侧有两个在建的学校，分别是东边的丁家安置区学校和西侧的二钢安置区学校，虽然这俩学校都属于历下区公立学校，历下区教育资源、教学质量相对领先，但随着片区内购房需求越来越高，对学校的要求也相对较高，学区质量是很多改善型家庭购置房产时重点考察的因素。

片区内项目众多竞争较为激烈

CBD片区大规模开发在2016年开始，三年时间，片区内崛起一座座楼宇，规划建设的推进，片区逐渐成为济南抢手区域，截至目前，CBD规划中的5个标志性超高层已全部进场开工，进度最快的绿地420米超高层建筑已完成4层核心筒钢柱安装及塔楼第7层混凝土浇筑。中央商务区二钢片区安置房建设项目19栋安置楼中有16栋安置楼已经完成主体结构封顶；市政(一期)道路建设项目现已通车，市政(二期)道路建设项目部分路段现已通车；中央地下广场项目有8个区域现已封顶，南区地下广场项目有11个区域已封顶；东西绿廊及绸带公园已全面开工建设，除受轨道交通施工影响的部分地块外，计划在4月底前完成地形整理及基础绿化施工。

相较于房产过热的2016年，目前CBD的房价并没有太多增长。2016年11月，济南CBD内首个住宅迎来开盘，价格2.3万元/平方米左右。当时的市场一片红火，刚开盘便已出售二三百套。当年年底，开发商加推二期产品，价格上涨到2.4万左右，购买者依旧很热情。

济南东部片区，只要距离CBD不远，一般都会打造毗邻CBD的概念，房价基本趋于稳定，目前CBD片区内的项目不少：华润置地昆仑御、中信济南尊、绿地IFC，这三个项目均为毛坯产品，数量大，价格在2.2-2.7万之间；以及五个精装产品，龙湖天璞、复星国际中心、万科大都会、仁恒公园世纪和招商公园1872，价格在2.8-3.1万之间，整体来看竞争还是比较激烈的。

明年CBD房价或将迎来转折

限购之下的济南楼市自2016年开始“降温”，到目前为止，并没有回暖的趋势。2019年下半年至2020年，济南楼市出现了一定程度的结构性失衡，有些楼盘已经出现了供过于求的状态。CBD片区则呈现整体平衡的状态。

总体来讲，未来济南CBD的发展是非常不错的，现在我们需要用发展的眼光来看待CBD。CBD片区是济南未来的经济高地，很多中大型企业都在向CBD转移，整体片区的规划利好正在一一兑现，随着配套的完善，各个项目的整体价格也会趋于上升，现在稳定是因为阶段性的供货高峰期，等到这一波供货高峰过去，各个项目的库存减少，但是人流量会随时间增长，那个时候，将是CBD片区房价转折的时候。

近期，CBD片区还会维持平稳姿态，即使个别楼盘涨价预计也是小幅调整。想要在这里置业的购房者手中有足够的预算是可以考虑入手的，年底各个项目的优惠和赠送礼品都比较丰富，可选择性也相对较多。