项目基本信息:

楼盘名称:观山·开磷城

占地面积: 70612㎡; 总建面368330㎡

产品类型:高层，1#/2#为29F，3#/4#为28F

容积率: 3.57; 绿地率30.4%

总户数: 994户，其中住宅892户，公租房102户

停车位: 2397个，地下2391个，地面6个

物业公司:开磷物业

物业费用: 1.8元/㎡/月

#在售信息#

楼栋: 2组团2#/3#

楼栋结构:板楼

梯户比: 1T2，2个单元相连

层高: 3m；楼间距:前后约30m

面积区间: 105㎡中户，136-140㎡边户

交付标准:精装(精装标准3499元/㎡)

价格:成交单价8888- 9999元/㎡，均价9400元/㎡

交房时间: 2022年10月

是否支持公积金:贵阳市公积金

Part.1

最近，朋友圈的分销小伙伴们在狂刷观山·开磷城。

观山东、9字头、板楼，综合看起来，在房价坚挺的观山湖，看上去确实能治愈一些对区域、价格、产品要求都很严苛的买房人。

遇到不少买房人，往往对观山湖核心以外的区域不考虑，却又受制于观山湖坚挺的房价，还有观山湖范围内离地铁站1公里以上或楼栋不够理想的楼盘，又下不去手。

尽管众多地产人不大看好2021年贵阳楼市前景，但这并不妨碍购房者们继续用脚给观山湖投票。

观山湖花了20余年，从价值洼地蜕变成价值高地。据数据统计，今年1月房价均价，观山湖再次拔得头筹，就连不少老贵阳都向观山湖倾斜了。

好多楼盘都对买房人释放这样的消息，“建议你快点定房，我们价格3月就要回调了”。9字头精装地铁房万科翰林已经悄咪咪回弹了，有些楼盘的优惠活动似乎也少了，进入观山湖的门缝似乎变得越来越窄了。

现在，开磷城来了。这位置、这价格、这南北通透的格局，每一项拎出来，确实都足够挑动买房人的心弦。

但是，当我真正走进售楼部，并用无人机飞了周边一圈，却发现了一些东西，建议买房人听我耐心分析，再决定要不要去看一看。

Part.2

先说说个人对开磷城的印象吧，它算是我最熟悉的陌生楼盘。

因为，平均每个月我都会从高铁北站坐高铁回家，一年往返24次，90%的几率都打开磷城门口路过，也就是说一年有20次会经过开磷城售楼部。

但是，此前我一次都没有走进售楼部。

眼看着它从空地、挖地基、伸起塔吊修房子，直到现在有好几栋楼封顶——这应该是我最没有好奇心的贵阳楼盘，没有之一。

为什么我无动于衷？大概有以下原因：

首先整个售楼部，是灰白格调的玻璃盒子，加上“开磷城”这个案名，给人一种“雨（与）女（你）无瓜（关）”、生人勿近的感觉。让人很难产生一探究竟的冲动。

好吧，我承认我是个颜狗，矫情的文艺女青年。当然也可能是被贵阳楼市越发精致的颜值管理和低调奢华有内涵的案名，给过度洗脑了。

其次，一直觉得这就是开磷集团的员工专属盘，毕竟这么大一个实业集团，内部消化小意思啦。

况且，平头百姓家里没有矿，也不太大好意思硬挤进矿圈家属区，这年头谁还没个吧固定圈层呀，对吧。

也许，不少购房者也有着类似的心理感受吧。

所以，过度低调，有时候不见得是一件值得称颂的事。

既然是出来卖的，就该正正经经卖，案名也好、售楼部也罢，既要接地气也要有格调。

Part.3

个人愚见到此为止。回归到开磷城项目本身。

先说说区域，观山东算是近几年来贵阳楼市的热门板块了。

以黑石头为首的泛观山东，2019年5月31日诞生了第一块地王项目——华润悠山悦景；

紧接着6月12日，真·观山东地王项目——中海映山湖，融创云麓长林、贵阳地铁黑石头项目纷纷落地；

2020年龙湖也在观山东落下电竞小镇项目——龙湖天曜，与中海映山湖成为门对门的邻居；而红星地产赶在年底拿下了金阳天合建材交易中心一带土地，观山东变得越来越热闹了。

2021年的春风继续吹拂观山东，2月18日，夹在俊发城和林城东路之间的小龙滩地块挂出来了，据传闻和某创有着千丝万缕的关联。

而开磷城的项目信息，开磷集团早在2018年5月就在官网曝光了。2019年5月10日，项目规划正式被挂在贵阳市自然资源与规划局官网行政审批批前公示，比华润悠山悦景地块土拍的日子还早21天。

观山东老大哥俊发城，再也不是独自坐拥16000余亩长坡岭国家森林公园与高铁北站服务区的孤独圣斗士了。

林城东路延伸段是真的在动工了，与站西路交汇处阻隔的第一道山坡已经被劈开，与南明老城一环边端的花冠路隔山相映。

未来，林城东路将彻底激活观山东，更将成为新老两城区亲密黏合的强力纽带。

而与林城东路交汇的站西路，亦将成为观山东的枢纽道路，因为这是通往高铁北站最快捷的通道。

而S2号线北段，今年的两会也有提到，动工的概率还是比较大。贵阳地铁置业都落子泛观山东了，也侧面印证了观山东距离地铁出行的日子不太远了。

Part.4

再看开磷城9字头的定价，这在观山东几个项目中，算是比较接地气的。

放眼整个观山湖，这个价位的项目，屈指可数。

板楼格局，就更有意思了。

撇开世纪城这种老盘不说，目前观山湖在售楼盘里做板楼的，亦是屈指可数。

观山东也就中海映山湖，价格最便宜也在1.25W+。一般刚需基本无缘，刚改还得努力垫垫脚。

泛观山东，悠山悦景洋房价格在1.3W+，云麓长林稀有的建面160㎡大平层，一般刚需依旧无缘，普通家庭也还是要垫垫脚。

金融北城有板楼产品，但起步价也要在8字头近9字头了，但还是没有完全摆脱区域鄙视链。

所以，开磷城观山东、9字头、南北通透的板楼，对于一些刚需来说，确实挺香。

但是着眼到项目具体的资源配套和具体产品，这可能就要挑人了。

目前在售2#住宅楼，距离高铁轨道还是比较近，当高铁驶过的时候，还是存在一定的噪音影响。不过，现在窗户所用材质的隔音效果一般都不会太差。

但毕竟挨得近，不是每一个人都过得去心理那道坎。

Part.5

更客观来讲，资源配套这块，尤其是教育资源，开磷城存在明显的不确定性。

除了小区配建一个幼儿园，中小学9年义务教育大概率只能划片区读了，不过好在邻居小龙滩地块有中小学配建。再不济，还有大关城市花园的观山湖九小。

对于比较着急读书的家庭，要谨慎考虑了。

执著于地铁盘的朋友，也得耐心等一等S2号线北段，去北站坐一号线，也还是有点距离。

另外就是开磷城项目本身的商业配比，10万余方住宅，近13万方商业商务，只有2500余平配套商业，显然很难满足整个项目人群的消费需求，可能也要靠附近商业综合体解决。

以上帝视角看，开磷城距离红星地产的商住用地和龙湖天曜都不算远，但是有观山东路与西二环的阻隔，要逛个购物中心还真有点费劲。

而且，商业商务体量比住宅体量大，公寓产品多，也意味着以后商务区的进出人员也相对混杂，比起纯粹的住宅社区，开磷城的居住氛围可能就有点微妙了。

最后是一个实际居住细节——户型设计，可能看盘看多了的朋友，要忍不住翻白眼了。

建面105㎡的三房，才做了1卫！这都1202年了，还有3房1卫的产品，真的太复古了！

3.7米客厅开间，有点过分了好嘛？很多建面90㎡的户型，客厅开间都做到3.6米了。

还有，这拐了3道弯的厨房，以后要怎么打柜子？冰箱放哪里？这外面的阳台是该拿来拓宽厨房还是拿来晾衣服？

建面136-140㎡居然奢侈地做了大三房！市面上很多建面110㎡+户型产品，都可以做3+1房了，比起这个4.2米开间的超大主卧，更多人还是认为+1灵活空间更香，毕竟3.6米开间的主卧已经够大了。

可能对于喜欢大房子、家庭成员又不多的家庭，可能这个136-140㎡大三房住着挺舒服的。

但是，买得起这个面积段的家庭，会介意项目本身资源配套的客观现状吗？这个答案不得而知。

Part.6

人无完人，楼盘也很难完美。

开磷城到底香不香，一个盘到底好不好，都因人而异。

毕竟，房子是家庭生活的容器。

当你看清了这个盘的优缺点，也对自家所追求的生活方式有了明确的方向，那么，就请遵从内心的选择。

希望每一个买房人，在看房的时候，不要沉浸在所谓的区域鄙视链中，或披着“价格敏感型消费者”这样的沉重外套，而是要真心为自己以及家人的生活需求负责。