文 | 荣灿、冯兰兰、朱琳

政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。

细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，界面对话中指研究院上海研究总监方颃，探索楼市市场行情，预测2021年上海楼市走向。

界面楼市：春节前，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？持续看好上海市场吗？

方颃：上海房地产调控政策历来严厉，此次政策组合拳的出台有效针对近期市场问题，同样是及时、到位。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，抑制部分不符合新政条件的购房需求。调控后，二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落，购房客户进入观望阶段，市场热度逐步下降，短期内新政效果明显。除此之外，2020年底国家对银行房贷放贷规模有所限制，旨在控制资金流入楼市的总量，也从需求端打压了楼市过高的热度。

预计2021年上海楼市将持续降温，成交量或将回调，尤其是二手房市场；市场价格仍有支撑，大幅下调可能性不高。中长期来看，政策优化及逐步完善有助于未来上海房地产市场运行更加有序、健康，上海市场仍然值得看好。

界面楼市：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？看好哪个区域？为什么？

方颃：今年嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城受到了较高的关注度，作为政府重点开发的区域，未来人口将持续导流，而新城集聚的重大产业项目和配套资源又能促进导入人口扎根。其中与老区接轨情况较好、配套设施较完善、人口流入较大、价格较低的板块可能会成为今年的热点，如松江九亭和嘉定江桥，区域价值潜力更大。

界面楼市：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海城市的整体格局产生影响吗？

方颃：五个新城提出后，“独立的综合性节点城市”的定位被反复强调，这意味着上海城市的格局将脱离以往郊区环绕中心的传统模式，而是使五个新城各自承接相应的功能定位，发挥其核心作用，与环沪城市群和城市网络形成联动，而不仅仅是将其影响力限制在上海内。

界面楼市：去年外资在上海的投资额度大概是多少？今年有没有可能超越这个数字？

2020年，上海吸收外资在去年首次突破200亿美元，创历史新高，在2019年的高基数基础上继续增长6.2%。

2021年，作为中国内地跨国公司地区总部机构最集中的城市，上海仍将营造更加开放便利的投资环境，全面贯彻落实外商投资条例，进一步“稳存量、扩增量、优环境”，加上“越办越好”的进博会这一国际平台，外资在上海的投资很有可能将继续增长。

界面楼市：2021年上海楼市，你怎么看？

方颃：在集中供地影响下，房企资金分流，客观上带动土地市场降温、溢价率下行，项目或将集中入市，市场竞争加剧。结合节前的组合拳调控和积分制摇号政策，预计2021年上海新房价格平稳，大涨可能性较低。二手房方面，受上海学区重新划分影响，学区房或将再有一波行情。