文｜天府楼市

传闻成都坊间一直隐藏着一条各个区的鄙视链：天高看不起五城区、五城区看不起近郊、近郊看不起远郊。

近日，地处远郊三圈层、龙泉山脉东部的金堂淮州新城，由于一份区域规划设计草案的公布，让这个成都“东进”的主战场之一着实刷了一波“存在感”。

01、产城融合示范，打造未来生态新城

2021年2月22日，成都市淮州新城管理委员会组织编制的《淮州新城产城融合示范区设计草案》开始进行公示，征询公众意见。

根据设计草案，产城融合示范区位于金堂县、成都“东进”区域淮州新城，北侧紧邻环保应急产业组团，西侧邻近通航产业组团，南侧毗邻科创空间和成都国际职教城，规划范围共13.89平方公里，包含建设用地规模13.1KM，规划人口约12万人。

践行成都“幸福美好生活十大工程”战略，产城融合示范区将打造成为产业创智高地、未来生态新城。并围绕这一目标，打造四张城市名片，即活力之城，7x24小时，工作生活一体化的休闲中心；创新之城，独树一帜的创意、创新、人才高地；便捷之城，快可联城，慢可随心的多元交通体系；公园之城，望得见山，看得见水，300米见绿，500米见园。

同时，设计草案还明确了示范区产业定位：立足淮州新城主导产业和现有工业基础，借国际铁路港、金青新大港区发展新态势，打造以“智能制造+”为核心、以高品质科创空间为创新策源地、叠加三个服务产业的“1+1+3”产业体系。深化产业研究，精选差异化“优质赛道”，聚焦新能源、微型传感器、智能终端等细分领域，并锁定跟踪目标企业。

在此次设计草案出台前，2020年3月，淮州新城定下围绕“一轴四片”——沱江发展轴、通航产业片区、成都国际职教城片区、产城融合示范片区和工业拓展片区，计划实施项目88个，总投资596亿元。

一个区域崛起的途径有多种，清晰的产城规划是最典型的驱动力量，而淮州新城无疑是金堂的重要发展引擎。从通航产业片区、成都国际职教城到产城融合示范区……随着淮州新城建设工作稳步推进，新城的高质量呈现只是时间问题，这也为金堂积攒了更深厚的发展底气。

02、从楼市看金堂，未来有多远？

作为成都东北门户，金堂虽享有“天府花园水城”美誉，自然环境相对宜居，但它在成都三圈层中一直都是略显低调，不温不火。

2017年4月25日，成都市提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展战略，其中，“东进”翻越龙泉山，打造简州新城、淮州新城、空港新城等产城相融的功能板块。而淮州新城便是以金堂淮口镇为基础，作为淮口上级行政单位的金堂，继而成了政策东风惠及之处。

2017年之前，金堂的房屋均价一直在4000元/㎡以下，购房主力为本地人，同时区域开发也以金堂本地开发企业为主，大型房企少有涉足。

随着2017年以来多波限购政策出台与成都发力“东进”，金堂多年平稳的房价开始迅速走高，并在2018年迎来高光时期。这一年，包括保利、世茂、交投、富豪、金茂、人居等知名房企拿地布局金堂，楼面价最高也冲到了4200元/㎡，随后部分楼盘的备案价格也超过了8000元/㎡。

在2018年达到高峰后，近三年金堂住宅供销规模呈现梯度递减的趋势。数据显示，2015年以来金堂共供应住宅类用地43宗，成交37宗，合计面积约2512亩，其中近8成为近三年出让，其中楼面地价达到3000元/㎡+的10宗地块，有8宗成交于2018年。

从土地供应量上看，冲高后回落属正常操作，只不过供需关系上，在前期置业需求大量消化的背景下，金堂楼市已从过去三年的“供小于求”转变为“供大于求”。截至2020年底，金堂商品住宅存量达到约103万方，按照其去年的去化速度，去化周期超过19个月。

克而瑞数据显示，2020年，金堂商品住宅成交均价为7717元/㎡，排名大成都与三圈层中最末一位，约为大成都14299元/㎡均价的一半。从房价来看，金堂目前尚属于价格洼地。

2020年成都各圈层住宅成交均价 数据来源：克而瑞

值得一提的是，随着淮州新城上升到东进战略，2018年，金堂就启动了撤县设区，2019年金堂县委决议更是直接宣布要“全力推动设区，跟踪撤县设区”。

楼市江湖，房企、项目之间有竞争，区域与区域之间也有较量，房地产市场的发展与活跃度离不开城市发展的支撑。在淮州新城这张城市形象名片愈发亮眼的背景下，金堂楼市的未来有多远，价格洼地能否真正实现逆袭？还需拭目以待。