文 | 冯兰兰

政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。

佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，界面楼市与中原分析师卢文曦进行了对话，一起探讨上海市场行情，预测2021年上海楼市走向。

界面楼市：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？看好哪个区域？

卢文曦：北外滩，东外滩，当然还有最近提到的五大新城。北外滩、东外滩也是滨江区域，尤其是虹口最近两年旧改力度大，北外滩开发加速。大批商务楼以及商业设施落地，会逐渐增加人气，区域内也投放不少土地，预计最近两年会有项目投向市场,滨江资源优势就是最好的支撑点。

界面楼市：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？

卢文曦：五大新城是最近谈得比较多的热点，从政策导向来看，会投放更多土地。从价格、产品到交通等等综合因素来看，是刚需、刚改都是不错的选择。从规划来看，各类配套的提升使得区域居更宜居。比如解决医疗、教育资源匮乏的问题。其实本身这几个区就是上海新房市场交易的主力区域，有政策利好推动，市场关注度会更高。因为刚需和刚改是楼市成交稳定的基础，同时也有利于全市均价稳定。

界面楼市：2021年上海楼市，你怎么看？

卢文曦：楼市调控以防止市场过热、房住不炒为导向。从“121政策”到当下，政策不断加码，就是要挤压投机空间，还原以居住为目的的市场。因此，如果调控政策不及预期，不排除调控继续升级的可能。在此背景下，今年新房市场交投量会比较稳定，和去年相比成交量相近或小幅减少，成交均价涨幅减缓，预计在5%以内。