观点地产网  何凯玲

在远离“三条红线”的路程上，融创又借着出让项目股权拉来了外援。

据企业征信机构天眼查披露，近日，西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司发生了一起工商变更：原先全资控股股东环球融创会展文旅集团有限公司持有比例由100%下降至30%，新股东中融国际信托有限公司将通过出资2.1亿元持股70%。而环球融创会展文旅集团有限公司，正是融创·观澜云顶这一项目的项目公司。

同时，该公司的市场主体类型也从有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）变更为其他有限责任公司。

从收购此项目至今一年时间过去了，融创在此时引援的目的在何？中融信托又将在其中扮演一个什么样的角色？

融创2.1亿元引援降债

对于上述消息，熟悉地产行业的市场人士指出，融创此举明显然是为了融资。2.1亿元的金额说大不大、说小不小，但70%的股权让渡可以成功实现这一项目的“出表”，这对于正在降负债、压缩融资成本的融创而言或许也是一个好办法。

具体到剥离非核心资产上，融创董事会主席孙宏斌曾透露，酒店、商业、乐园等持有型物业都是待售商品。根据融创给持有资产（持有型物业和长期股权投资）占总资产的比重划定不超过15%红线，新资产的补充首先需要对旧的持有资产进行处置。在出售金科股权、配股融资、分拆物业上市之后，融创在资金上分别回笼了47亿元、80亿港元、78.6亿港元和11.825亿港元（发行及配发超额配发股份的额外所得款项），多家投行研报亦称融创的“三道红线”指标有望进入黄档阵营。

回到本次出让股权的项目公司上，西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司成立于2017年11月29日，法定代表人为王志刚，注册资本为3亿元，经营范围涉及旅游资源开发和经营管理，旅游度假项目开发、房地产开发、物业服务、旅游度假配套设施建设及运营等。

该公司旗下唯一项目为位于云南景洪市勐罕路6号的融创·观澜云顶，即融创西双版纳国际度假区附近，地块为商业性质、产权为40年，占地面积31万平方米、总建面2.5万平方米，已于2018年开盘、2020年底交房。据多家中介报价，目前二期别墅为1.3万元/平方米、洋房为7500元/平方米，傣式客栈已售罄，对岸是原傣王宫。

2019年11月，融创收购了云南城投集团持有的成都环球世纪会展旅游集团和成都时代环球实业两家公司51%股权，并于当天重组二者为环球融创会展文旅集团有限公司，意在会展、文旅、康养复合开发运营，并把云南作为文旅布局重点区域，将以新的开发运营模式打造位于昆明滇池南岸、西双版纳橄榄坝、文山普者黑等地的文旅项目。

值得注意的是，与融创在景洪同时推售的住宅项目融创·望天墅（5800元/平方米）、融创·曼陀香缇（6800元/平方米）等相比，1.3万元/平的售价要显著高出50%-60%。

根据多家售房网站披露，融创·望天墅位于西双版纳景洪市城西北部，由融创集团投资500亿开发，总建面21.89万平方米、绿化率达35.08%，号称“运营七大世界顶级配套、20亿世界顶级傣秀剧院”等，到机场与泛亚高铁车程为8分钟，预期2021年6月交房；融创·曼陀香缇同样位于融创西双版纳国际度假区、毗邻万达广场，总建面50.91万平方米、绿化率35.01%，预期2022年6月交房。

放大到整个融创西双版纳国际度假区，据融创中国官网数据，其占地约7950亩，融创斥资约160亿元建造七大业态：主题水陆双乐园、傣秀剧院、山地酒店群、西双版纳融创茂、亲水酒吧街、配套医院、中小幼教育圈。整个项目已于2015年9月全面开业，累计接待游客量约1500万人次。

数据来源：融创中国2020年度中报

对应到土储和可销售/可出租建筑面积上，上述三个项目所在的西双版纳地区对融创整体销售业绩的贡献十分有限。截至2020年6月30日，融创于西双版纳可销售的总建筑面积为442.27万平方米，可出租建筑面积为386.22万平方米，占总可销售/可出租建筑面积的比例为2.27%；总土储272.74万平方米，权益土地储备241.17万平方米，在公司总土储中占比仅为1.1%。

“老伙计”中融信托二度携手

事实上，这并非融创第一次与中融信托达成合作。

据公开报道，早在2020年7月，融创100%持股的浙江融创产城集团有限公司便联合中融信托以50:50的持股比例成立了绍兴恒臻企业管理咨询有限公司，后者又通过嘉兴融禾置业有限公司对融创·杭州云帆未来社区的项目公司杭州融帆建设发展有限公司实现100%控股。

资料来源：天眼查

很明显，在融创·杭州云帆未来社区这一项目的开发中，融创同样拉来了中融信托作为战略融资的外援。有关财务人士表示，由于控股双方各占50%股权，合营公司仍可合并财务报表，但融创自身所需投入的资金相应将大幅减少，可以更好地利用公司账上现金、提高资金周转率。

对于中融信托而言，虽然房地产项目信托贷款暴雷现象屡屡见诸于媒体报道，但云帆未来社区项目符合杭州政府【139】顶层规划、开发商融创称得上是实力雄厚，仍是一个好标的。

据中融信托官网披露，其主营业务分为基础设施投融资、标准化证券投资、住房建设与存量物业升级改造、资产证券化、供应链金融及消费金融、家族信托及公益信托、慈善信托等等。

由此推算，云帆未来社区项目属于中融信托旗下的住房建设与存量物业升级改造业务——为刚需住房开发建设项目提供和合理的投融资方案、积极参与存量物业升级改造项目。

在许多开发商的融资活动中，中融信托的身影非常活跃。据公开报道不完全统计，除与融创合作之外，中融信托还涉足了花样年旧改项目、华夏幸福产业新城项目、福星股份天立不动产项目、隆玺房地产等多个地产项目融资。

据其控股股东经纬纺机公告，中融信托2020年营业总收入为54.88亿元，同比增长2.41%。其中，手续费及佣金净收入为44.42亿元，同比减少1.42%；投资收益为9.35亿元，同比大幅增长超过98%，占总收入超17%。

中国信托业协会统计数据显示，2020年的房地产业信托占比持续下降，4季度趋稳。2020年4季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%；对资金信托的占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

资料来源：中国信托业协会《2020年度中国信托业发展评析》 

尽管过去三年种种不利消息频发，中融信托仍然选择了继续扩大房地产项目信托规模，此举无异于在大趋势里“逆流而上”。在2019年，中融信托曾因房地产信托贷款违规而频频收到银保监局的监管罚单，2020年又爆出踩雷北大资源、青海国投、*ST金贵等，2021年再爆出涉及华夏幸福的两笔信托计划违约、涉资11.2亿元，最后达成和解。

聚焦到云帆未来社区这一项目本身，云帆未来社区（备案名：云帆未来城）位于杭州钱塘新区青六路与塘新线交叉口，为浙江省首批未来社区试点项目，且为少有的新建类项目。

按照计划，云帆未来社区将以地铁7号线TOD塘新线站为核心，通过九大未来场景实现社区与城市的紧密链接，构建“5、15、30”分钟城市高效出行的交通场景，建筑师为已故国际建筑大师扎哈·哈迪德。其中，九大未来场景即未来建筑、未来交通、未来邻里、未来治理、未来健康、未来教育、未来低碳、未来服务、未来创业。

据融创宣传资料，该项目将建造为TOD 4.0综合体，物业涉及写字楼、酒店式公寓、住宅、商业，占地面积近20万平方米，总建面77万平方米，容积率2.7，住宅目前售价1.93万元/平方米（含装修），预计2023年交房。

彼时，融创以总价50.19亿元竞得项目地块，成交楼面价9441元/平方米，溢价率25.82%，住宅售价上限为1.93万元/平方米（含装修）。据熟悉杭州楼市的人士分析，目前钱塘新区在售新盘均价在1.8-3.75万元/平方米区间，二手房均价为2.2-2.3万元/平方米，存在一定的倒挂和升值空间。

至于中融信托和融创是否会迎来第三次共同合作，时间会给出答案。