文 | 韩素云

最近，深圳进入了“无房可买”的境地。

一方面，新房迟迟不推新。

深圳住建局所说的一季度计划入市楼盘中，还有12个未有入市迹象。年后开盘的项目也主要集中在东部，更受欢迎的中部和西部却安然不动。

而另一方面，二手房参考价制度要求不得公布高于参考价的价格，也在一定程度上阻碍了中介和购房者之间沟通。

不过，随着大部分项目从春节假期转入施工状态，相信将有越来越多项目面市。

如万众瞩目的前海，目前存量的4个住宅项目中，就有3个已动工了。

01.前海时代三期：第一代住宅重新归来

作为前海自贸区内唯一可售的二手房源，前海时代可谓是“名声在外”，一些到深圳炒房的外地投资客，就特别青睐这里。

比如，2020年，到深圳高杠杆炒房的“7蟹姐姐”，以728万元买下一套前海时代的房子，后又因资金链断裂，被法院拍卖了房产，亏损惨重。

在今年2月，前海时代传出三期项目动工的消息，意味着“第一代”住宅将重新回归。

前海时代位于滨海大道与怡海大道交汇处，1号线鲤鱼门站南侧，属于桂湾片区。

就前海的三个片区来看，桂湾片区本就是开发程度较高的片区，而前海时代又是开发相较早的住宅项目，如今居住条件更为成熟。

项目周边有华润前海中心、前海卓越金融中心，也有阳光棕榈园、前海花园等小区。

项目1.5公里内有港湾丽都、立桥城等购物中心，同时还有前海小学、北大附中（南山分校）等学校，虽然配套仍不如南山其他成熟片区，但在前海来说，已经较为不错。

2014年，前海时代一期入市，均价仅4.2万元/平方米；

2016年，前海时代CEO公馆入市，均价8万元/平方米。

如今，由于新房价格限制，今年1月入市的龙光前海天境花园，均价11.2万元/平方米；而同样位于桂湾片区的天健悦桂府均价10.3万元/平方米。

相信前海时代三期的入市价格也不会高于12万元/平方米。

但不知道这样的情况，会不会让投资客们心情微妙，毕竟他们买下的二手房源高达15万元/平方米。

02.龙光天境一路之隔，最新宅地已动工

在2020年的“双11”土拍中，以81.52亿元拍出的前海前湾T102-0345宅地，目前也已经开始动工。

这块宗地为金地、电建、华润、前海控股四家企业联合拍下，不知日后会怎么命名。

早在土拍前，界面楼谈就曾实地考察过其周边环境。

项目位于前湾片区，在听海大道和前海四路交汇处北侧，与龙光前海天境花园仅一路之隔。

占地面积2.69万平方米，总建面13万平方米，容积率不高于4.85，建筑覆盖率不大于60%，建筑高度小于150米。

其中，住宅11.71万平方米，除去配建的只租不售人才住房2.84万平方米，可售的面积为8.84万平方米。

粗略估算，预计可以带来约800多套房源。

有意思的是，项目还要打造“具有风情特色的国际化街区，沿前海四路一侧首层须设置咖啡、茶室等餐饮，以及小型零售等活跃界面”。

这也意味着项目未来的环境会比较有情调。

此外，项目和龙光天境花园一样，就在5号线前海公园站旁，周边有前海十单元学校（民办部分）、前海哈罗外籍人员子女学校等教育配套。

值得一提的是，哈罗外籍子女学校为国际学校，是一所拥有幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校，学位最多可达1800个。而这样的国际学校在南山也是非常受欢迎。

不过，目前来看，前湾片区可以说就是一片大工地，要达到宜居的要求，要需要在几年之后。

售价方面，根据宗地出让要求，项目未来销售均价为10.71万元/平方米（毛坯），和隔壁的龙光天境宗地要求一样。

但龙光项目带精装修的实际售价为11.2万元/平方米，预计新项目的实际售价也基本是“11字头”。

03.招商领玺二期：将重现日光景象？

众所周知，招商局是前海的“土地主”，妈湾片区中有面积达2.9平方公里的土地，由前海管理局和招商局共同开发。

而此前于2019年开盘销售的招商领玺一期，仅仅是其中19单元一期的住宅部分。

根据项目工程招标信息，招商领玺二期为19单元02-09地块，用地面积9311平方米，地上计容建筑面积3.63万平方米。

项目以居住功能为主，住宅建面3.3万平方米，预计能带来约300多套房源。

据媒体报道，项目在2020年8月就已经动工。

目前来看，项目周边建设较好，但居住氛围仍一般。

配套方面，项目距离5号线公园站约300米，称得上地铁口物业。1公里内有荔湾小学、深大附中初中部、月亮湾公园等配套。

在去年10月，招商领玺一期已交付入伙，而周边的深业颐湾府也将在今年交付，相信未来周边居住氛围会越来越好。

在2019年11月，招商领玺一期备案入市，均价10.8万元/平方米，在4小时内便销售一空，吸金超过60亿元。

两年过去了，项目售价必然有所上升，但在政府限价之下，相信也不会出现大幅上涨，那么打新的情况也将继续上演。

但从今年开始，深圳的新盘就开始“扎堆”入市，如万丰海岸城、深铁懿府、万科光年四季等，入市时就是“7选1”。

如果以上三个新盘进度不相上下，那么将很大几率出现前海新盘“3选1”的情况。

 

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