文|地产深度报道​

“现在这个行业是在一个全新的逻辑下，优秀企业会迎来自己的盛世年华。”

3月12日，董事会主席孙宏斌用一句话结束了融创中国2020年业绩会。这句话出自融创中国今年的年会，显然，他口中迎来自己盛世年华的企业也包括融创中国。

相较于往期3月末的时间点，融创中国今年的业绩会提前了不少，然而，直到开场一个小时后，孙宏斌的开麦才让这场业绩会又有了最熟悉的“味道”。

“快”与“慢”这两个看似对立的词依然充斥整场，相较于较快的业绩增速，从容增长、综合能力成了行政总裁汪孟德口中的高频词。

集中供地的影响要到下半年或明年

年报显示，2020年融创中国实现营收2305.9亿元，较去年增长约36.2%；毛利约484亿元，较去年增长约16.9%；毛利率却下降3.5个百分点至21%。归母净利356.4亿元，同比增长36.9%；核心净利润302.6亿元，较去年增长约11.8%。

21%的毛利率表现算不上优异，孙宏斌坦言“前几年扩张太快，吃掉了很多利润”。对于投资者追问的“毛利率是否已经见底”，汪孟德表示，“在大行业的背景下，公司的整个利润率和毛利都在往市场平均水平去，但公司的整体盈利能力会保持稳定的状态。”

去年全年，融创中国实现合约销售额5753亿元，其中布局城市中20个销售额超百亿，杭州更是超过400亿元。包含杭州在内，融创中国在重庆、武汉、天津等11个城市夺得销冠。

土储方面，2020年，融创中国获取土储货值约7261亿元，对应面积5877万平方米，合计确权土储达3.1万亿元，面积2.58亿平方米，其中约78%位于一二线城市。2021年，融创中国预计总可售货值超过9000亿元，这也意味着，去化达到7成即可实现全年业绩目标。

划分到7大区域来看，西南区域全年可售货值最丰富，达到1855亿元，华北、东南紧随其后，分别为1554亿和1518亿元，上海、北京、华中分列4-6位，华南区域的货值最少，仅为774亿元。

此外，融创的拿地方式正在发生改变，产业拿地开始成为其获土的重要来源，34%的占比仅次于招拍挂的36%。

对于集中供地的影响和应对策略，孙宏斌说，重点城市集中供地对行业是一件好事。

“这个政策的初衷是要管政府，‘三道红线’管企业，五档房贷管银行。”孙宏斌强调，政策有一条是要保证供地增长，既增加了土地供应量，也保证了土地的透明度。让大家心里有预期知道今年的供应量。

但他认为，集中供地对于土地市场的影响需要过程，不会一蹴而就，短时间内并不能造成土地供应的下降，“现在热点城市土地供应量还是不够的，但会让大家更理性，热点城市土地的竞争仍会比较激烈。我觉得到下半年或者明年，对土地的影响可能会比较大”。

集中供地下，孙宏斌自信融创中国依然有优势，“58个城市公司覆盖了120个城市，可以抓住城市轮动的机会。”

收并购方面，他认为下半年还会有能买的公司，“这几年公司在快速分化，有的公司有好的发展，有的直接往下掉，生存不了。这一块机会在今后会多一些，前几年那些公司找你的基本就不能要了，下半年还是有能买的机会”。

“不调控房价、地价就要上天了”

去年，针对房企融资端的“三道红线”出台：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据这三条线的踩线情况，房企被区别划归为“红橙黄绿”四个档，三条线全踩的红色警告，安全避开三条线的绿色鼓励。

有媒体统计了224家上市房企，发现只有68家符合绿色安全档，与此同时，超过50家染红，这其中也有融创中国的身影，降档成了它们未来道路上与发展同等重要的难题。

得益于净负债率和现金短债比的优化，年报显示，融创已降至“黄档”。截至去年底，融创中国的现金余额约为1326.5亿元，总负债9305亿元。其中，净负债率约为96%，较去年年底下降约76.3个百分点；非受限现金短债比约为1.08，较去年年底提升约0.51。

而剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%，与监管要求的70%依然存在一定差距。汪孟德称，2020年三个指标有大幅度的优化，其中有两个指标已经达标。他强调，到2023年，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。

孙宏斌表态，“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没法干了。”

近年来，房地产调控频出，对于调控的原因，孙宏斌谈了自己的判断和认识，“2020年2月底疫情下的时候内部开会，我是最乐观的，预计全年行业销售额能达到15万亿元左右，但最终这个数字是到了17万亿，今年会到18万亿，行业规模太大，占用资金太多”。

他举例称，“房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了，房地产危机就是经济危机，涉及到千家万户，所以调控对行业是好事。”

孙宏斌强调，“尤其是现在流动性比较好的时候，不调控的话，房价、地价就要上天了。”他重申“我是支持调控的，不调控的话这个行业没法干了，对谁都没好处”。

在他看来，调控让这个行业更安全。

孙宏斌指出，当前流动性出现危机的房企多是预判失误，投资失败，“你预期将来房价会放开，但实际就是没有放开，那你亏钱就没有办法”。

他说，原来是行业分化在加速，融资受限后会加速部分企业的出清。