政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。

细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场新政频发，对楼市产生了不小的影响。佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，界面对话高力国际华东区研究部董事袁晓超，探讨楼市市场行情，预测2021年上海楼市走向。

界面楼市：春节前，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？还会持续的看好上海市场吗？为什么？

袁晓超：因为市场大环境变化，去年下半年上海采取了一系列房地产调控政策，但从市场层面来说，我们觉得购房的热情还是比较高的。

虽然年前上海曾有零星的疫情，但由于上海对疫情的管控相当到位，经过此次疫情，上海的城市吸引力得到了进一步的提高。

但我们认为，整个房地产市场的上涨速度过快，投资、投机成分过重，这其实是不太正常的。政府一方面要刺激实体经济，一方面希望货币不能够定向流到某一领域里。但是，我们也看到了，新房摇号出现了超高比例，在这些需求里面，还包含着很多的投资或投机成分。

所以我们也非常认同，政府应该及早实施调控政策，因为政府的调控是非常有必要的。如果等到市场过热的时候再出调控政策，极有可能就会像车子急刹车一样刹不住，其实现在就已经出现了这种苗头。

举个例子，在货币比较宽松的时期，可以通过金融手段管控房地产。比如说，之前的贷款周期可能是一到两周，现在因为调控之后，贷款周期延长至一个月两个月甚至更长。从这点来看，确实放缓了交易的周期，对房地产市场进行了一个整体的把控，但从总体上来看，需要从根本上转变投资者的购房预期。

所以我们总体的观点是——房价肯定会涨，但应该控制在一个能够接受的、合理的幅度范围之内，或者说略微高于收入的增长。但是，有些区域因为发展失衡，房地产市场本身就存在过热及失衡的现象，对于这种情况我们需要保持警惕，不能够任其野蛮发展。

界面楼市：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？看好哪个区域？为什么？

袁晓超：如果从住宅角度讲，前滩的规划非常不错。此外，前滩板块的地理位置非常好，卢浦大桥、徐浦大桥、龙耀路隧道、打浦桥隧道、地铁六号线、八号线、东方体育中心、惠林顿外籍人员子女学校、华二前滩学校等配套设施完备，是比较有投资价值的地方。

不过，前滩也有一些不足，比如发展商之间缺乏一些整体风格的统一。由于前滩地块出让相对分散，楼盘之间的差异性十分明显，地块外立面、风格、品质很难统一，在外观的呈现上略显不足。

除了大型的配套以外，商业方面配套目前只有铁狮门的晶耀前滩。虽然太古汇即将入市，但想要成为浦东世纪公园嘉里城这种辐射范围广、辐射能力强、几乎能覆盖从普通收入到高收入人群的商业体，还需要一定时间的培育。

界面楼市：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？

袁晓超：近期提出的有关五大新城发展的规划，我个人觉得，这些规划主要还是起到一个既要留住人才，又不能使房价过高失去控制的平衡作用。

就目前趋势来看，无论是五大新城，还是上海周边，其实都是一体化的，很难去进行物理分割。我们过去曾看到过，天津到北京上班的北漂一族，会选择从天津南站搭乘高铁到北京上班。以前我们会觉得这好像是一件比较疯狂的事情，但随着基础设施和交通渠道的改善，你会发现这也变得稀松平常。

有相当大一部分人是愿意接受这样长时间的往返的。一方面是交通比较方便，另一方面是因为两地房价存在巨大的差价。我们认为这些地区可以采取一些比较宽松的土地政策，特别关注一些高素质人群或者两会提出的青年人群，他们在目前大学刚毕业收入不高的情况下，在大城市工作、就业、生活的压力非常大。

其实每个地方的政府都会有自己的想法，也会着手应对周边城市对人才的争夺，比如说，有的城市会直接为来当地工作的大学毕业生落户。上海可能没这么开放，力度没有这么大，但上海也是需要高素质人才去支持其城市的定位与发展。

之前也有投资机构来咨询我们，上海或者北京都在要求控制人口，那为什么说办公楼或者商业的需求还会增大？其实这个人口数量可能是保持不变或者减少，但是人口质量是不一样的。

无论是上海也好、北京也罢，最大的问题是一些区域至今还没有形成具备竞争力的产业。我们认为产城结合是最好的模式，比如说嘉定的汽车产业。但是，能不能以这种产业支撑作为留住人才的方式，就要求其提供相对合理的配套措施，这对于产业的融合与发展是非常重要的。

比如说，刚落户时候官方可能会出台一些短期居住政策，张江就选择在两到三年里提供一个很低的租金，给予大学毕业人才一个过渡缓冲的时间。

这些产业配套在其他地方也要有，但不是一时半会能够导入的，需要一个比较长远的政策支持。总而言之，产业的发展最忌讳一拥而上、同质竞争，最后必定会导致大量供给打价格战，这就需要相当长的一段时间去发展，也需要政府有一定的定力和韧性。

界面楼市：去年外资在上海的投资额度大概是多少？今年有没有可能超越这个数字？为什么？

袁晓超：去年总的投资额是1369亿，外资大概在270亿左右，占比不是特别高。其中，嘉里建设与GIC浦东拿地，瑞安收购南京地标国际金融中心，都是今年比较大的投资案例。

同时，今年成交量应该会有所恢复，去年全年因为疫情关系，成交大部分时间都是停滞的，一度导致外部投资受阻。今年无论是在经济面、宏观面上来分析，我们都是比较看好的，预计相比去年会有较大幅度的提升，具体的数额估计能占到三成到四成左右，是比较合理范围。

界面楼市：2021年上海楼市，你怎么看？

袁晓超：我们对于商业房地产市场领域有以下几个判断：

首先，今年商业需求端会有比较大的复苏。因为去年全年的情况比较差，但从去年第四季度开始，市场整个需求量就超过前三季度的总量。比如物流，其实仅仅受到了大约一个季度影响，商业楼宇可能是两个季度，受影响最严重的是商业零售，而写字楼和产业园区内受到的影响比较小。

其次，数字产业将会成为未来需求的主要原动力，特别是线上教育、互联网医疗、直播电商、远程办公等一系列新业态。未来，数字经济将驱动相关产业的迅速升级发展，并带动相关行业的升级转型。

最后，在投资市场上来看，去年主要是以内资机构进行收购会比较多，占到八成左右。今年随着疫情缓解，我们预估外资的比重会逐步加大。投资的重心将从传统的办公楼、零售物业以及酒店等，转向可提供可靠稳定现金流的资产类别，比如物流地产、数据中心以及产业园区等。