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“一路向西”后,超9万/㎡的罗湖新盘还有竞争力吗?

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“一路向西”后,超9万/㎡的罗湖新盘还有竞争力吗?

9+万/㎡,高密度新盘

文 | 楼公子

近日,光明的宏发万悦山、宝安领航城两个新盘备案并登记,引发了不小的关注。而根据此前同在光明大街周边新盘的入市情况,以及领航城此前入市的情况来看,估计这次“2选1”将相当热闹。

而在2月份,罗湖也有两个地铁新盘“2选1”,关注度却相对较低。

就房源数量和认筹人数来看,两盘的中签率能达到75-85%之间,但最终却有一个新盘出现爆冷情况,去化仅过半。

最近,罗湖有一个新盘翠园华府即将封顶,营销中心也准备就绪,还拥有地铁、商业和学位“三件套”。这个新盘能否为罗湖赢得更多目光呢?

进度

接近封顶,营销中心待命

在3号线水贝站出站后,沿开阔的布心路走7分钟左右,便能看到翠园华府。

项目目前接近封顶,营销中心也已经准备就绪,销售、沙盘、区位图等都已到位。

图片来源:界面楼谈

虽然项目人员态度保守,称营销中心要等到5、6月才开,但从准备状态来看,近期开放也并非难事。

翠园华府在布心路和东盛路交汇处西北侧,围岭公园南侧。

项目前身是东晓街道东立片区旧改,拆除用地面积1.59万平方米,其中二类居住用地及商业用地面积1.08万平方米,总建面15.55万平方米,容积率超过8.0。

图片来源:翠园华府公众号

根据规划,项目住宅6.11万平方米(含保障性住房1.1万平方米)、商业约7000平方米,办公和商务公寓的建面均在5500平方米左右,是一个以住宅为主的小型综合体。

以6万平方米的建面推算,住宅户数或在600套左右,但也有说法称户数仅295户,主推78-128平方米的住宅。

而项目规划车位是1053个,看似非常充足,但如果加上办公和公寓,车位是否足够并不能肯定。

图片来源:界面楼谈

项目由四栋高层组成,最低的A座23层,B座31层,C和D座都是45层。

值得注意的是,项目的容积率超过8,即使在小区密度较高的深圳都较为少见。

从楼宇之间的距离来看,分布确实较为密集,采光和私密性可能会受到影响,社区舒适度也会相对较低。

图片来源:界面楼谈

周边

靓丽的环境,一般的感受

就周边环境来看,翠园华府的硬件算是不错。

交通方面,在1公里内,有3号线水贝站、5/7号线的太安站、3/7号线的田贝站;周边有布心路、文锦北路、洪湖立交桥,自驾条件也较好。

项目最近的地铁站水贝站处,有体量6万平方的IBC Mall,集合了珠宝、购物、生鲜、儿童体验等商业,包括了盒马鲜生、海底捞、星巴克等品牌。

图片来源:界面楼谈

而项目周边也坐落着东昌小学、东湖中学、深圳奥斯翰外语学校等教育配套。

此外,根据周边小区的学位划分,翠园华府将有可能划分在翠园东晓中学。这个学校是深圳较老牌的中学,据称公办录取率达到80%,平均分连续10年罗湖排名第一。

换而言之,这个新盘集合了地铁、商业和名校“三件套”,综合配套看好。

图片来源:翠园华府公众号

但若实地探访,则又会有不一样的感觉。

虽然布心路非常开阔,道路两边的树木高耸,道路铺设也较为良好,但由于人行道狭窄,电动车非常多,经常出现人车争道的情况,较为危险。

图片来源:界面楼谈

同时,也因为人行道狭窄,布心路将会带来噪音问题。

而最近的购物中心水贝IBC,虽然内部装修高端,但入场品牌档次一般,“全场1折”、“清仓”等商家不少,甚至有些门店已倒闭,未有新品牌入驻,商业气氛较为一般。

图片来源:界面楼谈

就连名校翠园东晓中学的距离也相对较远,在1.5公里外,必须借助交通工具上下学。

房价

罗湖9+万/㎡,还有竞争力吗?

事实上,有名校、地铁和商业加持,容积率高、有噪音、周边人文环境一般等,都不是大问题。

但此前周边入市的新盘京基水贝洪湖苑,备案价达到9.8万元/平方米,相信翠园华府的价格也相差不大。

而9+万元/平方米的价格买罗湖,似乎竞争力并不是那么强,因为同样的价格,可以在福田、南山、宝中买到条件尚可的新房。

并且,外界普遍认为深圳发展“一路向西”,罗湖难以获得政策优势,加上区域早期开发程度较高,改造成本大,很难有更大的发展,房价的涨幅也相对较慢。

不过,也由于开发较早,罗湖的地铁、商业分布均匀,在生活便利性上远非新区能比。

比如,在宝安能10分钟内走到地铁站的新盘,都非常受欢迎,而在罗湖,有些楼盘10分钟路程内就拥有3个地铁站。

而在家庭住户看重的学位方面,罗湖的教育起步最早,底蕴最好,教育发展较为均衡,很多学校的教学成绩都不错,这也成为了罗湖房产的另一个优势。

综合来看,居住氛围较好,升值前景一般,成了罗湖房产的特点,也难怪有人说:“爱他就让他去罗湖买房,恨他也让他去罗湖买房。”

 

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本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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“一路向西”后,超9万/㎡的罗湖新盘还有竞争力吗?

9+万/㎡,高密度新盘

文 | 楼公子

近日,光明的宏发万悦山、宝安领航城两个新盘备案并登记,引发了不小的关注。而根据此前同在光明大街周边新盘的入市情况,以及领航城此前入市的情况来看,估计这次“2选1”将相当热闹。

而在2月份,罗湖也有两个地铁新盘“2选1”,关注度却相对较低。

就房源数量和认筹人数来看,两盘的中签率能达到75-85%之间,但最终却有一个新盘出现爆冷情况,去化仅过半。

最近,罗湖有一个新盘翠园华府即将封顶,营销中心也准备就绪,还拥有地铁、商业和学位“三件套”。这个新盘能否为罗湖赢得更多目光呢?

进度

接近封顶,营销中心待命

在3号线水贝站出站后,沿开阔的布心路走7分钟左右,便能看到翠园华府。

项目目前接近封顶,营销中心也已经准备就绪,销售、沙盘、区位图等都已到位。

图片来源:界面楼谈

虽然项目人员态度保守,称营销中心要等到5、6月才开,但从准备状态来看,近期开放也并非难事。

翠园华府在布心路和东盛路交汇处西北侧,围岭公园南侧。

项目前身是东晓街道东立片区旧改,拆除用地面积1.59万平方米,其中二类居住用地及商业用地面积1.08万平方米,总建面15.55万平方米,容积率超过8.0。

图片来源:翠园华府公众号

根据规划,项目住宅6.11万平方米(含保障性住房1.1万平方米)、商业约7000平方米,办公和商务公寓的建面均在5500平方米左右,是一个以住宅为主的小型综合体。

以6万平方米的建面推算,住宅户数或在600套左右,但也有说法称户数仅295户,主推78-128平方米的住宅。

而项目规划车位是1053个,看似非常充足,但如果加上办公和公寓,车位是否足够并不能肯定。

图片来源:界面楼谈

项目由四栋高层组成,最低的A座23层,B座31层,C和D座都是45层。

值得注意的是,项目的容积率超过8,即使在小区密度较高的深圳都较为少见。

从楼宇之间的距离来看,分布确实较为密集,采光和私密性可能会受到影响,社区舒适度也会相对较低。

图片来源:界面楼谈

周边

靓丽的环境,一般的感受

就周边环境来看,翠园华府的硬件算是不错。

交通方面,在1公里内,有3号线水贝站、5/7号线的太安站、3/7号线的田贝站;周边有布心路、文锦北路、洪湖立交桥,自驾条件也较好。

项目最近的地铁站水贝站处,有体量6万平方的IBC Mall,集合了珠宝、购物、生鲜、儿童体验等商业,包括了盒马鲜生、海底捞、星巴克等品牌。

图片来源:界面楼谈

而项目周边也坐落着东昌小学、东湖中学、深圳奥斯翰外语学校等教育配套。

此外,根据周边小区的学位划分,翠园华府将有可能划分在翠园东晓中学。这个学校是深圳较老牌的中学,据称公办录取率达到80%,平均分连续10年罗湖排名第一。

换而言之,这个新盘集合了地铁、商业和名校“三件套”,综合配套看好。

图片来源:翠园华府公众号

但若实地探访,则又会有不一样的感觉。

虽然布心路非常开阔,道路两边的树木高耸,道路铺设也较为良好,但由于人行道狭窄,电动车非常多,经常出现人车争道的情况,较为危险。

图片来源:界面楼谈

同时,也因为人行道狭窄,布心路将会带来噪音问题。

而最近的购物中心水贝IBC,虽然内部装修高端,但入场品牌档次一般,“全场1折”、“清仓”等商家不少,甚至有些门店已倒闭,未有新品牌入驻,商业气氛较为一般。

图片来源:界面楼谈

就连名校翠园东晓中学的距离也相对较远,在1.5公里外,必须借助交通工具上下学。

房价

罗湖9+万/㎡,还有竞争力吗?

事实上,有名校、地铁和商业加持,容积率高、有噪音、周边人文环境一般等,都不是大问题。

但此前周边入市的新盘京基水贝洪湖苑,备案价达到9.8万元/平方米,相信翠园华府的价格也相差不大。

而9+万元/平方米的价格买罗湖,似乎竞争力并不是那么强,因为同样的价格,可以在福田、南山、宝中买到条件尚可的新房。

并且,外界普遍认为深圳发展“一路向西”,罗湖难以获得政策优势,加上区域早期开发程度较高,改造成本大,很难有更大的发展,房价的涨幅也相对较慢。

不过,也由于开发较早,罗湖的地铁、商业分布均匀,在生活便利性上远非新区能比。

比如,在宝安能10分钟内走到地铁站的新盘,都非常受欢迎,而在罗湖,有些楼盘10分钟路程内就拥有3个地铁站。

而在家庭住户看重的学位方面,罗湖的教育起步最早,底蕴最好,教育发展较为均衡,很多学校的教学成绩都不错,这也成为了罗湖房产的另一个优势。

综合来看,居住氛围较好,升值前景一般,成了罗湖房产的特点,也难怪有人说:“爱他就让他去罗湖买房,恨他也让他去罗湖买房。”

 

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