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全球9成国家的房价都在涨,是泡沫还是机会?

疫情是当下房价高企的关键原因

作者:小七

1.

“最近我们的买家需要等待更长时间,有时是一个月之久,加价更多,有时是十几万美元,才能‘抢’到一套期房,市场供应的紧缺可见一斑。”

亚洲房产科技企业居外IQI集团联合创办人、执行主席奇米尔(Georg Chmiel)的一句话道出了美国楼市近期的火热。

而在旺盛的需求之下,包括了中国买家在内的海外买家,展现出了尤其明显的热情。 

根据居外IQI的买家咨询数据,美国在2020年成为了亚洲购房者咨询最多,中国买家咨询第二多的海外买房目的地,而在疫情前的2019年,美国在这两个榜单上均位居第四。 

虽然美国仍然是全球疫情爆发的中心,但极低的利息和大规模的政府刺激举措有效拉动了强劲的需求和住宅建设。 

根据奇米尔的预测,从5月起,美国每个成年人都将可以接种疫苗,当地经济复苏明显。因此,去年下半年开始的大热楼市将在今明两年继续保持,即使热度可能会有所下降。 

除了美国,因疫情而触发的对更大住宅空间的需求,以及低利率和各项政策利好及接种疫苗等因素,让澳大利亚、英国和加拿大这些楼市的热度也有望在2021年继续保持,当然也可能稍有减退。 

梳理多国的数据不难发现,房地产市场自去年上半年因疫情而按下暂停键后,大量国家的购房交易活动量都在下半年迎来了强势回升。

2.

由亚洲房产科技集团居外IQI提供的2021第一季度“全球房价指南”(Global Property Guide)报告(下称“全球房价报告”)更是以全球各地房价齐刷刷上涨来彰显房地产市场的火爆。

全球房价报告显示,2020年,在世界53个已公布住房市场统计国家中,实际房价(即经过通胀调整后的价格)有40个国家(近8成)上升。而在名义房价(指未经通胀调整)上,共有45个国家(近9成)的房价上涨,仅有8个国家出现下降。

在全球房价的上升趋势中,欧洲、美国、加拿大和新西兰领涨。涨幅在这些领跑的国家及亚太地区还在加快。 

比如,2020年第四季度,新西兰的房价(经过通胀调整后的价格)同比上涨16.77%,斯里兰卡的房价占涨幅达15.47%,波多黎各的房价大涨14.59%,斯洛伐克的房价上涨14.28%,土耳其的房价上涨13.70%,德国的房价上涨11.42%。此外,瑞典、美国、俄罗斯、加拿大、韩国、澳大利亚等国的房价,上涨幅度均接近10%。 

其中,美国房价创下有史以来的最大同比增幅:根据美国“联邦住房融资署”(The Federal Housing Finance Agency)的经季节性调整后的美国售出房的房价指数,2020年的这一指数同比上一年增长了9.42%(经通胀调整后)。 

而在加拿大,全国11个主要城市的平均房价在2020年增长了8.57%。与此对应的是,2019年的平均房价同比下跌了0.29%。仅在过去的6个月里,当地单户住宅飙升了10万美元。 

全球房价报告称,疫情之下,新增的住房需求主要来自城市以外增加的住宅购买,屡创新低的利息,以及量化宽松政策,都成为市场需求不断升级直至爆发的因素。

而房价在发达国家的上涨动力尤为强劲还在于,在这些国家,抵押贷款金融起到了重要的作用。

3.

如此这般的房地产热度能否持续?当下面临的是过热的泡沫,还是投资机会?

在新加坡第三大房产经纪公司橙易产业(Orange Tee)研究部副主管孙燕清看来,随着人们对于疫苗的乐观情绪有所增长,第三阶段的疫情管控也重新开放,全球的买家热情可能会进一步提升。

她预计,2021年新加坡整体的房价将进一步上涨1%~4%,大约有1.92万~2.12万套私人住宅可能易手,这一数字略微比2020年高一些。 

不过,具体到各个国家,房地产市场及行情表现很可能大相径庭。 

美国的经济学家认为,目前的房地产行业的繁荣比较稳定,系统性风险也较小。而疫情是当下房价高企的关键原因。由于居家办公和社交限制,一些城市居民离开了纽约等拥挤的中心城市,转而选择生活成本较低的城市,或者在郊区寻求住房。 

因此,奇米尔认为,接下来有室外空间以及有更大室内空间的郊区独立屋,温暖地带及高科技中心周边房价实惠的城镇楼市,值得投资者关注。 

然而,加拿大皇家银行的经济学家则发出警告称,当地楼市已经过热,出现了买家扎堆和炒房等现象,并已有信号表明楼市趋势即将向下。

虽然2020年四季度的房价同比上涨,但新加坡的楼市已经开始降温。橙易产业根据新加坡城建局的数据分析称,新加坡房地产市场中的买家正在变得谨慎,当地房地产销售势头有所放缓。 

新加坡市区重建局(URA)的发展商销量调查结果显示,2021年2月新房销量月度环比下降了60.5%,降至645套;2021年2月新房销量(包括执行共管公寓)环比下降了64.4%,跌至756套;与前一年同期相比,新房销量(不包括执行共管公寓)下降了33.9%。 

和2020年的春节相比,新加坡的发展商在2021年的春节期间,采取了更为保守的态度——推迟了不少楼盘的发售活动。由于当前宏观经济充满了不确定性,政府部门明确告知,要警惕房地产市场的狂热氛围,如果市场过热,政府可能会出手干预。 

另外,在2019年成为亚洲买家首选国家的泰国,则成为疫情中房价少数下跌的国家之一。 

2020年,泰国经济萎缩8%,预计今年泰国GDP将增长4.5%。居外IQI去年的一份当地经纪人调查显示,今年泰国新房价格将跌3.9%,二手房跌6.7%,租金料跌6.9%,明年回升到1.2%。当然,如果泰国政府出台对外国买家友好的举措,比如购房送长期签证,也可能促进楼市尽快复苏。 

来源:华人家族财富

原标题:全球9成国家的房价都在涨,是泡沫还是机会?

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